Polska jest już piątym rynkiem magazynowym w Europie. Co napędza ten wzrost?*
Na koniec pierwszego kwartału 2026 roku nasze zasoby powierzchni magazynowej i przemysłowej sięgały 37,4 mln m², co daje Polsce piąte miejsce w Europie. Co sprawia, że firmy nadal wybierają właśnie nasz kraj? Za wzrostem stoi kilka zjawisk jednocześnie: położenie na mapie Europy, rozwinięta infrastruktura, rosnący sektor logistyczny, produkcja oraz e-commerce. Coraz większe znaczenie ma też czynnik, który jeszcze kilka lat temu rzadziej przesądzał o lokalizacji magazynu – dostęp do energii.
Zdjęcie: Unsplash.com
Jak bardzo urósł polski rynek magazynowy?
Pierwszy kwartał 2026 roku zakończył się zasobami na poziomie około 37,4 mln m² nowoczesnej powierzchni magazynowej. Oznacza to wzrost o ponad 6 proc. w ciągu roku. Jednocześnie firmy wynajęły w pierwszych trzech miesiącach roku około 1,6 mln m² powierzchni. Był to najlepszy początek roku pod względem aktywności najemców od 2021 roku.
Sama liczba wybudowanych metrów kwadratowych nie wyjaśnia jednak pozycji Polski. Znacznie ważniejsze jest to, że wraz ze skalą rozwinął się cały ekosystem związany z logistyką: sieć parków magazynowych, infrastruktura transportowa, operatorzy logistyczni, rynek wykonawców oraz dostępność powierzchni o coraz bardziej zróżnicowanych parametrach.
Dzięki temu przedsiębiorstwo może wybierać pomiędzy dużym centrum dystrybucyjnym obsługującym kilka państw, magazynem miejskim przeznaczonym do szybkiej dystrybucji albo obiektem łączącym składowanie z lekką produkcją.
Dlaczego polskie magazyny przyciągają najemców? Przykład łódzkiego rynku nieruchomości komercyjnych
Pozycja Polski na europejskim rynku magazynowym wynika w dużej mierze z położenia pomiędzy Europą Zachodnią a rynkami Europy Środkowo-Wschodniej. Dla najemców liczy się przede wszystkim dostęp do autostrad i dróg ekspresowych, czas dojazdu do głównych rynków zbytu, dostępność pracowników oraz możliwość sprawnej obsługi transportu ciężarowego.
Dobrym przykładem jest Łódź i jej okolice. Region leży przy skrzyżowaniu autostrad A1 i A2, dzięki czemu zapewnia bezpośrednie połączenia zarówno na osi północ–południe, jak i wschód–zachód. Magazyny w Łodzi są z tego powodu wykorzystywane m.in. przez firmy prowadzące ogólnopolską dystrybucję, operatorów logistycznych oraz przedsiębiorstwa, które chcą z jednego centrum obsługiwać kilka dużych rynków regionalnych.
Przy wyborze konkretnego obiektu sama odległość od węzła autostradowego stanowi jednak tylko jeden z parametrów. Najemcy analizują również dojazd samochodów ciężarowych, możliwość pracy w systemie zmianowym, dostępność komunikacji dla pracowników, liczbę doków, place manewrowe oraz potencjał powiększenia zajmowanej powierzchni. W przypadku bardziej zautomatyzowanych operacji coraz większe znaczenie ma także dostępna moc przyłączeniowa. Lokalizacja magazynu staje się więc połączeniem decyzji transportowej, operacyjnej i kadrowej.
Operatorzy logistyczni znów mocno zwiększają popyt
W pierwszym kwartale 2026 roku około połowy powierzchni objętej transakcjami najmu przypadło na operatorów logistycznych. To istotna zmiana po okresie, w którym wiele firm porządkowało swoje sieci dystrybucyjne i ostrożniej podejmowało decyzje o nowych powierzchniach.
„Operatorzy 3PL coraz częściej przejmują od firm nie tylko samo magazynowanie, ale cały proces logistyczny, od przyjęcia towaru, przez kompletację zamówień, po organizację transportu. Taki model sprzyja większym obiektom, ponieważ jeden operator może obsługiwać w tej samej lokalizacji kilku klientów i lepiej wykorzystać zarówno powierzchnię, jak i zasoby kadrowe” – komentuje Łukasz Marynowski, ekspert rynku nieruchomości komercyjnych z platformy wynajemmagazynu.pl
Do tego dochodzi rozwój e-commerce. Sklep internetowy sprzedaje cyfrowo, ale jego obietnica dostawy w ciągu jednego lub dwóch dni jest realizowana w fizycznym magazynie. Właśnie dlatego tempo i standard obsługi zamówień coraz częściej wpływają na sposób projektowania sieci logistycznej.
Dlatego rozwój handlu internetowego oznacza zapotrzebowanie zarówno na duże centra realizacji zamówień, jak i mniejsze obiekty położone blisko największych aglomeracji.
Wzrost udziału produkcji w wynajmowanej powierzchni
Drugim ważnym źródłem popytu jest przemysł. Dane z początku 2026 roku wskazują, że przedsiębiorstwa produkcyjne odpowiadały za około jedną czwartą wynajmowanej powierzchni.
Polska przyciąga zakłady wytwarzające komponenty, produkty konsumenckie oraz towary przeznaczone na eksport. Wraz z produkcją pojawia się zapotrzebowanie na magazyny surowców, części, półproduktów i wyrobów gotowych. Część przedsiębiorstw szuka również powierzchni pozwalającej umieścić pod jednym dachem procesy magazynowe i lekką produkcję.
Znaczenie ma też skracanie łańcuchów dostaw. Firmy po doświadczeniach ostatnich kilku lat częściej analizują, jak szybko mogą pozyskać komponenty i jak duża część ich operacji zależy od transportu międzykontynentalnego. Polska korzysta na tym dzięki rozbudowanej bazie przemysłowej i możliwości obsługi wielu rynków europejskich z jednej lokalizacji.
Energia zaczyna decydować o atrakcyjności magazynu
Kolejny etap rozwoju rynku będzie coraz mocniej związany z energetyką. Automatyczne systemy transportu wewnętrznego, roboty magazynowe, sortery, chłodnictwo, infrastruktura IT oraz ładowanie samochodów elektrycznych zwiększają zapotrzebowanie obiektów na moc.
Deweloper i najemca podczas wyboru lokalizacji muszą więc sprawdzać dostępne możliwości przyłączeniowe oraz perspektywę zwiększenia mocy w kolejnych latach. W najbardziej wymagających operacjach różnica pomiędzy dwiema działkami może wynikać właśnie z parametrów infrastruktury energetycznej.
Coraz większego znaczenia nabierają również instalacje fotowoltaiczne na dachach hal. Duża powierzchnia dachu daje możliwość produkcji energii bez zajmowania dodatkowego terenu. Kolejnym elementem mogą być magazyny energii, które pozwalają lepiej wykorzystywać energię produkowaną na miejscu, ograniczać pobór w określonych godzinach i zwiększać elastyczność zarządzania obiektem.
Energetyka staje się więc częścią oceny funkcjonalności magazynu na równi z liczbą doków, wysokością składowania czy dostępem do drogi szybkiego ruchu.
Deweloperzy budują ostrożniej niż kilka lat temu
Wzrost polskiego rynku zmienił również sposób podejmowania decyzji inwestycyjnych. Na koniec pierwszego kwartału 2026 roku w budowie pozostawało około 1,46 mln m² powierzchni, a udział projektów realizowanych spekulacyjnie wynosił około 37 proc.
Deweloperzy częściej rozpoczynają więc inwestycję po wcześniejszym zabezpieczeniu najemcy. Taki model ogranicza ryzyko powstania dużej liczby pustych hal i powoduje, że nowa podaż lepiej odpowiada rzeczywistemu zapotrzebowaniu.
Wskaźnik pustostanów na koniec marca wynosił około 7,3 proc.. Sytuacja pozostaje przy tym mocno zróżnicowana regionalnie. Najlepiej położone i nowoczesne obiekty przyciągają najemców szybciej, podczas gdy starsze magazyny o słabszych parametrach technicznych konkurują warunkami najmu.
Piąte miejsce w Europie to początek kolejnego etapu
Polski rynek magazynowy wszedł w fazę, w której o dalszej pozycji będzie decydowała jakość infrastruktury. Dotyczy to dróg i terminali intermodalnych, parametrów samych budynków oraz dostępności energii potrzebnej do obsługi coraz bardziej zautomatyzowanych procesów.
37,4 mln m² powierzchni daje Polsce skalę jednego z najważniejszych rynków europejskich. Dalszy wzrost będą napędzać logistyka, handel internetowy i produkcja, choć inwestycje stają się bardziej selektywne. Coraz częściej będą wybierane lokalizacje, które potrafią połączyć sprawny transport, dostęp do pracowników oraz odpowiednie zaplecze energetyczne. Właśnie ten zestaw czynników będzie decydował o tym, gdzie powstaną kolejne miliony metrów kwadratowych polskich magazynów.
*Artykuł sponsorowany
