Na rynku magazynowym kończą się powierzchnie. Najemcy coraz częściej konkurują o te same hale.
Na rynku magazynowym zachodzi zmiana, której nie widać w samych statystykach. Choć oficjalny poziom pustostanów utrzymuje się na poziomie około 7 proc., firmy poszukujące powierzchni powyżej 15 tys. mkw., coraz częściej rywalizują o te same obiekty. Zdaniem ekspertów SQM Advisory obecnie brakuje już nie tylko dużych nowoczesnych powierzchni magazynowych, a problemy zaczynają dotykać także segment średniej wielkości modułów, których dostępność jest dziś najmniejsza od wielu lat.
Źródło: SQM Advisory
Jeszcze dwa–trzy lata temu właściciel magazynu, dysponujący wolnymi modułami zabiegał o rozpoczęcie negocjacji z zainteresowanym najemcą, gdy ten zgłaszał zapotrzebowanie na powierzchnię. Dziś, zanim jeszcze dojdzie do rozmów, inwestor często może wybierać spośród kilku chętnych. W praktyce oznacza to, że firmy muszą rozpoczynać poszukiwania przestrzeni znacznie wcześniej niż dotychczas, bo zwłoka może oznaczać utratę preferowanej lokalizacji.
– To najważniejsze zjawisko, jakie obserwujemy obecnie na rynku. W ostatnich tygodniach, w kilku procesach najmu prowadzonych przez SQM Advisory przed rozpoczęciem właściwych negocjacji musieliśmy konkurować z dwiema lub trzema innymi zainteresowanymi firmami. Do niedawna takie sytuacje należały do wyjątków, dziś stają się codziennością. Wpływa to na dynamikę całego procesu i wymaga od najemców odejścia od dotychczasowych przyzwyczajeń, a od doradców – odpowiedniego przygotowania i sprawnego działania. – mówi Tomasz Arent, Partner w SQM Advisory.
Na zdjęciu: Tomasz Arent
Źródło: SQM Advisory
Statystyki nie pokazują całego obrazu
Na pierwszy rzut oka sytuacja sektora magazynowego wydaje się stabilna. Problem polega jednak na tym, że rynek staje się coraz bardziej zróżnicowany. Dostępne pozostają przede wszystkim mniejsze moduły. Deficyt dotyczy magazynów o powierzchni przekraczającej 15 tys. mkw., poszukiwanych przez operatorów logistycznych, sieci handlowe czy firmy produkcyjne. Jeśli takie obiekty pojawiają się na rynku, bardzo szybko są ponownie wynajmowane.
Na ograniczoną dostępność wpływa również mniejsza liczba nowych inwestycji realizowanych spekulacyjnie. Deweloperzy znacznie częściej rozpoczynają budowę dopiero po zabezpieczeniu inwestycji pierwszymi umowami najmu, w efekcie czego rynek wolniej uzupełnia ofertę dużych powierzchni.
Polska nie jest wyjątkiem, ale pozostaje konkurencyjna
Zmiany obserwowane w Polsce wpisują się w szerszy trend widoczny na europejskim rynku magazynowym. W Niemczech wskaźnik pustostanów dla dużych obiektów wynosi około 4,7 proc., a czynsze za najlepsze powierzchnie przekraczają 9 euro za mkw. miesięcznie, zaś w mniej atrakcyjnych lokalizacjach wynoszą około 6 euro za mkw. W Czechach poziom pustostanów sięga około 5,8 proc., natomiast stawki najmu w Pradze dochodzą do 8–10 euro za mkw. miesięcznie, zaś na prowincji wynoszą ok. 5,5 euro za mkw.
Na tym tle Polska pozostaje jednym z najbardziej konkurencyjnych kosztowo rynków logistycznych w Europie. Czynsze bazowe za nowoczesne magazyny wynoszą zazwyczaj około 4–5 euro za mkw. miesięcznie (nie wliczając zachęt możliwych do uzyskania w trakcie negocjacji). To utrzymuje zainteresowanie międzynarodowych najemców, ale jednocześnie zwiększa presję na dostępność powierzchni.
– Polska nadal oferuje bardzo atrakcyjną relację kosztów do jakości infrastruktury logistycznej. To jedna z przyczyn utrzymującego się wysokiego popytu. Jeżeli tempo realizacji nowych inwestycji nie wzrośnie, konkurencja o największe magazyny będzie się tylko nasilać, a koszty najmu rosnąć – mówi Tomasz Arent.
Starsze magazyny wracają do łask
Zmienia się również podejście samych najemców. Jeszcze niedawno wielu z nich koncentrowało się niemal wyłącznie na nowoczesnych inwestycjach. Dziś coraz częściej analizują także obiekty starszej generacji, które jeszcze kilka lat temu nie cieszyły się aż takim powodzeniem.
– Najemcy stali się znacznie bardziej pragmatyczni. Jeżeli magazyn zapewnia odpowiednią lokalizację, parametry techniczne i jest dostępny praktycznie od zaraz, jego wiek schodzi na dalszy plan. Widzimy wyraźny wzrost zainteresowania starszymi obiektami, które jeszcze niedawno nie były pierwszym wyborem wielu firm. – podsumowuje Tomasz Arent.
Zdaniem ekspertów SQM Advisory obecna sytuacja nie jest chwilowym efektem wzrostu popytu, ale konsekwencją kilku nakładających się zjawisk: ograniczonej nowej podaży, ostrożniejszej polityki deweloperów oraz utrzymującej się atrakcyjności Polski dla inwestorów i firm rozwijających działalność logistyczną w Europie.
