Z analizy przeprowadzonej przez PwC wynika, że w 2026 r. wartość brutto polskiego rynku handlu e-commerce osiągnie 162 mld zł. Oznacza to średnioroczny wzrost o 12%. Jednym z głównych czynników wpływających na rozwój e-commerce w Polsce jest rosnąca popularność zakupów on-line, szczególnie wśród młodszych konsumentów, którzy preferują wygodne i szybkie zakupy przez Internet. Z drugiej strony, pandemia COVID-19 przyśpieszyła ten trend, zmuszając wiele osób do unikania sklepów stacjonarnych i przesiadki na zakupy on-line.
BTS według potrzeb
W tym kontekście e-commerce nie mógł nie mieć wpływu na podejście do wyboru lokalizacji i rodzaju magazynów oraz wprowadzanie konkretnych rozwiązań intralogistycznych przyspieszających procesy kompletacji i wysyłki towarów.
W opinii Adama Zamelczyka, Zastępcy Dyrektora Sprzedaży w WPIPpodejście i działania inwestorów w sektorze magazynowym zawsze zależą od kontekstu, czyli mówiąc prościej – sytuacji gospodarczej. Gdy jest ona obiecująca, część z nich decyduje się na tzw. model spekulacyjny. Mniejsze znaczenie mają wtedy zabezpieczenia, czyli podpisane umowy najmu na choćby część powierzchni. – W kontekście ostatnich lat chodzi m.in. o inflację, podwyżki stóp procentowych, wojnę na Ukrainie oraz rosnące koszty materiałów budowlanych. Wtedy większą popularnością cieszą się magazyny „szyte na miarę”. Są one dostosowane do potrzeb klienta i realizowane w dogodnej dla niego lokalizacji. Magazyny w modelu BTS mają tę zaletę, że odpowiadają na potrzeby wynikające ze specyfiki prowadzonego przez klienta biznesu – dodaje Adam Zamelczyk.
Znane marki z rynków e-commerce, spożywczego czy choćby kurierskiego coraz częściej decydują się na magazyn w modelu BTS. Zdaniem Bartosza Czuby, Associate w Dziale Wynajmu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych, Savills, spowodowane jest to specyficznymi wymaganiami związanymi z rozwijającymi się branżami, zatem powodem do wybudowania takiego magazynu może być lokalizacja poza głównymi rynkami logistycznymi, związana z potrzebą większej dostępności pracowników lub szerzej – wykwalifikowanej kadry oraz np. chęć obsłużenia dostaw na terenie, na którym nie ma odpowiedniej infrastruktury magazynowej. – Dodatkowo BTS-y w znakomitej większości budowane są na podstawie długoletnich umów najmu, dzięki czemu koszty usprawnień technicznych są rozłożone w czasie – uzupełnia Bartosz Czuba.
Wzrost sektora e-commerce wpływa na wszystkie rodzaje nieruchomości logistycznych. Wiele firm w związku z pandemią rozpoczęło dostosowywanie modeli biznesowych do handlu w sieci, a te, które już w tym modelu pracowały, zaczęły pozyskiwać kolejne przestrzenie magazynowe. Takie działania mają mocne przełożenie na budowę zarówno obiektów BTS, jak i wysokiej klasy budynków spekulacyjnych.
W opinii Jarosława Czechowicza, Country Managera, GLP, w stabilnym otoczeniu makroekonomicznym firmy, które chcą zainwestować w magazyn ściśle dostosowany do ich potrzeb, szczególnie przedsiębiorstwa duże i średnie, są coraz częściej gotowe na wieloletnie umowy najmu, które są warunkiem inwestycji BTS. – Wpływ na wzrost tego segmentu ma bez wątpienia rozwój sieci drogowej w Polsce – dzięki temu, że coraz więcej miejsc jest połączonych drogami ekspresowymi i autostradami, coraz więcej lokalizacji spełnia główny warunek dla inwestycji magazynowej: zapewniają sprawną dystrybucję dóbr do klientów końcowych. Druga kwestia to oczywiście rodzaj prowadzonej działalności – dla dużej firmy e-commerce obiekt BTS jest optymalnym rozwiązaniem, gdyż gwarantuje dokładne dopasowanie do zaawansowanych procesów logistycznych, stosowanej automatyki czy znacznej liczby pracowników – uważa Jarosław Czechowicz.
W drugiej połowie ubiegłego roku firma Newmark Polska szacowała, że projekty typu BTS stanowią ok. 30% całkowitych zasobów magazynowych w Polsce. Dużą część z tych powierzchni zajmują firmy z sektora e-commerce, także te największe. – Chodzi np. o Amazona czy Zalando. Dlaczego to właśnie one tak chętnie korzystają z magazynów build-to-suit? Ze względu na specyficzne wymagania techniczne, pozwalające w optymalny sposób zarządzać systemami pakowania, zwrotów i wysyłek. W ostatnich latach liczba obiektów typu BTS rosła, choćby z tego względu, że dynamicznie rozwijał się w naszym kraju rynek e-commerce – dodaje Adam Zamelczyk.
Racjonalne gospodarowanie
Zdecydowana większość magazynów, które służą do obsługi klientów z branży e-commerce powstają w formule BTS, czyli są specjalnie projektowane i budowane z uwzględnieniem specyficznych wymagań klienta. Ten format pozwala na racjonalne zagospodarowanie powierzchni użytkowej, maksymalne wykorzystanie przestrzeni składowania i optymalizację procesu produkcji czy przechowywania towarów. Charakteryzują się one przede wszystkim dużymi powierzchniami magazynowymi oraz wydzielonymi strefami do przechowywania, sortowania i przygotowywania produktów.
Damian Kińczyk, Dyrektor w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO Group, twierdzi, że z ich obserwacji wynika, że giganci e-commerce, jak np. Amazon czy Zalando, częściej zdecydują się na budowę magazynu BTS, która pozwoli na lepsze dopasowanie powierzchni pod ich indywidualne preferencje. Duże znaczenie w tym procesie będzie miała skala oraz typ rozwiązań, które mają zostać zautomatyzowane. Bardzo często w magazynach spekulacyjnych dostosowanie powierzchni pod automatykę jest kosztowne, co na późniejszym etapie skutkuje wyższą stawką czynszu. – Wśród typowych oczekiwań najemców z sektora e-commerce znajdują się m.in. mezaniny, obserwujemy zapotrzebowanie na 12-metrowe magazyny, które oferują możliwość wyższego składowania, a także szerszą strefę przydokową. Przez wzgląd na dużą liczbę zatrudnionych pracowników jednym z wymagań są również większe przestrzenie socjalne czy parkingi dla klientów i zatrudnionych – dodaje Damian Kińczyk.
Znaczenie automatyki w magazynie podkreśla także Piotr Miodek , Head of Build-to-Suit, Head of Sustainability, 7R. Jego zdaniem automatyka budynkowa, od wielopoziomowych antresol, po systemy automatycznych regałów bez potrzeby pracy ludzi, często o wysokości przekraczającej 35 m, to istotne elementy, na które zwracają uwagę klienci. – Dostępność siły roboczej, mocno już ograniczona w ostatnich latach, pchnęła firmy w automatyzacje procesów. Mamy już dostępne rozwiązania, które mocno ograniczają liczbę ludzi potrzebnych do obsługi obiektu. Większość procesów skupia się na automatycznych robotach, systemach przenośników i taśmociągów, automatycznym umieszczaniu paczek w dedykowanych miejscach magazynowych – uzupełnia Piotr Miodek.
Każda z branż korzystających z budynków BTS ma swoje szczególne wymagania techniczne. Od odpowiednich ponadstandardowych wysokości przez wzmocnione pomieszczenia, tzw. „bunkry” dla przechowywania produktów ADR, czy chociażby sterylne przestrzenie dla farmacji. Firmy e-commerce korzystają z antresol i automatyki zaprojektowanej często jeszcze przed opracowaniem projektów samego budynku. Bartosz Czuba uważa, że sieci e-commerce zatrudniające duże ilości pracowników potrzebują niestandardowych powierzchni biurowych oraz socjalnych, a w związku z tym znacznie zwiększonych ilości miejsc parkingowych. – Szczególne oczekiwania techniczne dotyczą także logistyki ukierunkowanej na optymalizację procesów za pomocą AutoStore czy automatyzacji regałowania. Zwykle prowadzenie tego rodzaju działań w istniejącym obiekcie jest niemożliwe lub kosztowne, dlatego najemcy decydują się na zaprojektowanie obiektu z uwzględnieniem indywidualnych wymagań – twierdzi Bartosz Czuba.
Będzie wzrost
Nasi eksperci są zgodni – popularność magazynów BTS będzie wzrastać. – Ze względu na sytuację gospodarczą, inwestorzy także będą dużo chętniej się decydowali na budowę obiektów w formule BTS niż tych spekulacyjnych. Powodem są trudności z uzyskaniem finansowania – mówi Adam Zamelczyk.
W opinii Damiana Kińczyka rozwoju możemy oczekiwać od branż, które od lat znajdą się w lepszej sytuacji ekonomicznej, tj. logistyków, produkcji czy sieci handlowych. Być może do tej grupy dołączy e-commerce, przy czym nie będzie to rekordowe zapotrzebowanie jak lata wcześniej, niemniej akwizycja powierzchni tej grupy powinna się utrzymać na stabilnym poziomie. – Widzimy duży potencjał wśród klientów zainteresowanych tzw. transgranicznym e-commerce, którzy chętnie poszukują powierzchni w regionach Polski Zachodniej rozciągającej się od północnych obszarów Dolnego Śląska i województwa lubuskiego, aż po rynek magazynowy w Szczecinie i okolicach – dodaje Damian Kińczyk.
Zdaniem Jarosława Czechowicza wartość zakupów e-commerce w Polsce będzie w najbliższych latach rosła dwucyfrowo. – Zauważamy też nowy trend: m-commerce, czyli zakupy przez telefon komórkowy, co jeszcze bardziej przyśpiesza proces zakupowy i powoduje, że staje się on osiągalny z każdego miejsca – konstatuje Jarosław Czechowicz. A biorąc pod uwagę np. rozwój Amazon.pl, pojawienie się w Polsce nowych graczy, jak Shein, czy coraz powszechniejszą obecność firm na Allegro, akceleratorów rozwoju budynków BTS nie brakuje.
Sławomir Erkiert
Ten i inne artykuły znajdziecie w czasopiśmie Magazynowanie i Dystrybucja – dostępnym w naszym sklepie
