Ostatnie tygodnie związane z pandemią koronawirusa zmieniły wiele trendów i to na wielu rynkach. W branży logistycznej czy sektorach powiązanych z rynkiem magazynowym i logistycznym zmieniły się przede wszystkim kanały dystrybucji oraz łańcuchy dostaw. Bardzo intensywnie rozwija się e-commerce, na skutek masowego przeniesienia się konsumentów z klasycznych kanałów dystrybucji do Internetu, i to na szeroką skalę. „Widoczny wzrost notuje dystrybucja towaru świeżego – jeszcze kilka miesięcy temu była to nowość i zajmowało się tym niewiele przedsiębiorstw, a dzisiaj wiele firm z sukcesem przestawia się z rynku HoReCa na dostawy do klienta indywidualnego. E-commerce stał się obecnie głównym motorem napędowym, czego konsekwencją jest zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową” – mówi Michał Samborski, Head of Development w Panattoni. Zdaniem eksperta nieruchomości magazynowe powinny być najmniej dotknięte tą rzeczywistością, a w dłuższej perspektywie nie tylko wyjść obronną ręką z obecnej sytuacji, ale i zyskać.

Nie tak czarno, jak malują

Ze wszystkich sektorów nieruchomości komercyjnych rynek magazynowy wykazuje największą odporność na dotychczasowe skutki działania COVID-19. Taką tezę stawia Anna Głowacz, Dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO. Obecna sytuacja sprzyja zmianie nawyków zakupowych polskich konsumentów i przetestowaniu platform e-commerce. „Z pierwszych sygnałów, które otrzymujemy, nie wszystkie firmy uznają czas pandemii za stracony. Głównymi beneficjentami stają się sektory e-grocery oraz KEP, które biją rekordy zysków. Branże odzieżowa i obuwnicza czy elektroniczna po podsumowaniu pierwszego kwartału 2020 r. również wskazują na tendencję wzrostową w obszarze handlu w sieci, przy oczywistym spadku zysków z handlu tradycyjnego. Widzimy również większą tendencję do zawierania umów krótkotrwałych” – mówi Anna Głowacz.

W dłuższej perspektywie pandemia COVID-19 może wpłynąć na decyzje firm w zakresie lokowania swoich fabryk czy tworzenia bezpiecznych łańcuchów dostaw. „Tu, podobnie do ekspertów Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju (EBOiR), widzimy szansę dla Polski i całej Europy Wschodniej jako alternatywy dla dotychczasowej oferty z Chin. Białoruś, Ukraina czy np. kraje na Bałkanach Zachodnich mają podpisane umowy o wolnym handlu z Unią Europejską, a co więcej, wiele z nich chce wejść do samej Unii” – uważa nasza rozmówczyni z AXI IMMO. W Europie podnosi się jakość dróg, a koszty zatrudnienia pracowników nie muszą być o wiele droższe niż w Państwie Środka. Dla wielu klientów będzie to okazja do przemyślenia swojej dotychczasowej polityki i zwiększenia elastyczności w zakresie poszukiwania bezpiecznych źródeł dostaw.

W początkowej fazie epidemii zarówno klienci, jak i deweloperzy oraz właściciele obiektów magazynowych, w związku z boomem zakupowym Polaków, skupili się na oferowaniu i poszukiwaniu powierzchni krótkoterminowych. Po dwóch pierwszych tygodniach, kiedy konsumenci zgromadzili już swoje zapasy, ilości nowych zakupów spadły, a sytuacja się ustabilizowała. Obecnie wielkość codziennych zakupów nie różni się od tej sprzed epidemii, z tym, że konsumenci z większą ostrożnością dobierają produkty, co wynika z niepewności o nadchodzącą przyszłość. „Aktualnie, w wyniku problemów finansowych, które dotykają coraz więcej przedsiębiorstw, zauważalny jest wręcz odwrotny trend, polegający na zmniejszaniu wynajmowanej powierzchni magazynowej” – mówi Daniel Kempa, Associate w Cushman & Wakefield. „Trudno generalizować tę kwestię, ponieważ wszystko zależy od profilu najemcy oraz rodzaju prowadzonej przez niego działalności, ale – podobnie jak firmy kurierskie, które są bardzo ostrożne w dobieraniu nowych powierzchni magazynowych – powinniśmy mieć na uwadze fakt, że nie wiemy, co przyniesie jutro oraz czy zwyczaje i potrzeby konsumentów po epidemii nie ulegną zmianie” – dodaje nasz rozmówca.

Porównanie

Wielu ekspertów rynku, którzy są w branży nieruchomości magazynowych od kilkunastu lat, doskonale pamięta spowolnienie z końcówki pierwszej dekady i jego skutki, które branża odczuwała jeszcze przez kilka kolejnych lat. Tamten kryzys zmienił całkowicie model funkcjonowania runku magazynowego, który przeorientował się głównie na realizację magazynów BTS i konkrety pre-let, przy znacznym ograniczeniu projektów spekulacyjnych. Jakie wnioski z tamtego kryzysu mogą pomóc w wychodzeniu z obecnego? „To, co dzisiaj dzieje się na rynku, jest całkowicie odmienne od tego, z czym mieliśmy do czynienia w 2008 r., i nie da się tego bezpośrednio porównać” – mówi Michał Ptaszyński, Head of Asset Development CEE w Logicor. „Tamten kryzys wynikał z zapaści systemu finansowego – nikt nie zabraniał firmom prowadzenia działalności gospodarczej, nie zamykał szkół czy nie wprowadzał restrykcji w swobodnym poruszaniu się w mieście. Funkcjonowały kawiarnie, kina, restauracje sklepy itd. Dzisiaj mamy całkowicie inną sytuację, która dotyka bez wyjątku każdego. Dlatego wnioski, jak radzić sobie w tych okolicznościach, będą zupełnie inne od tych z poprzedniego kryzysu” – uważa ekspert Logicor.

W odróżnieniu od krachu w latach 2008–2009 da się zaobserwować zdecydowaną zmianę w procesie zawierania umów najmu, a także podczas budowy magazynów. Najemcy są dziś dużo bezpieczniejsi niż ponad 10 lat temu. W strukturze podaży widać więcej obiektów typu BTS czy umów z wcześniej podpisanymi umowami najmu, tzw. pre-let. W obu przypadkach jeszcze przed wbiciem łopaty magazyny mają już swoje finansowanie. „Co prawda spodziewamy się, że obecna sytuacja wpłynie na decyzje banków i przed udzieleniem kredytu będą one chciały zwiększenia oczekiwanej gwarancji wynajęcia magazynów. Niemniej nawet te obiekty, które dziś powstają spekulacyjnie, jeszcze przed zakończeniem budowy w większości mają już swoich najemców” – mówi Anna Głowacz z AXI IMMO. Ponadto popyt na powierzchnie magazynowe, generowany głównie przez firmy z sektora e-commerce, nie słabnie, co również jest dobrym sygnałem na rynku.

Warto pamiętać, że po każdym kryzysie przychodzą „lepsze” czasy, więc wszyscy mamy nadzieję, że tak będzie i tym razem. Nie da się ukryć, że wiele firm będzie w bardzo trudnej sytuacji, część z nich upadnie, natomiast pojawią się również nowi gracze i nowe możliwości. Będą podmioty dysponujące gotówką, które wykorzystają sprzyjającą koniunkturę zakupową przedsiębiorstw i nieruchomości.

„Od ostatniego kryzysu obserwowaliśmy nieustającą tendencję wzrostową gospodarki, a w tym rynku powierzchni magazynowych. W ostatnich latach byliśmy świadkami bicia kolejnych rekordów popytu oraz podaży nowych powierzchni. Ten rok będzie rokiem korekty, natomiast efekty epidemii uwidocznią się dopiero w nadchodzących latach” – mówi Daniel Kempa z Cushman & Wakefield.

Szanse

Program tzw. Tarczy Antykryzysowej w Polsce chroni przede wszystkim interesy najemców handlowych, dlatego rynek magazynowy czeka na dalsze nowelizacje tej specustawy i kolejne działania skierowane dla wszystkich przedsiębiorców. „Rząd planuje również zwiększenie wewnętrznego popytu poprzez kampanię „Kupuj świadomie polski produkt”. W krótkim czasie zaobserwujemy wiele nowych rodzimych marek stymulujących naszą gospodarkę. Czekamy również na wieści z Chin oraz innych krajów, z którymi Polska prowadzi wymianę handlową” – mówi Anna Głowacz z AXI IMMO, której zdaniem najważniejsze będzie opanowanie nowych przypadków osób zarażonych na COVID-19, co pozwoli wielu firmom na powrót do normalnej pracy czy otwarcie fabryk.

Z pewnością kluczowym pytaniem jest obecnie termin powrotu ludzi do pracy, do „normalności”. Wiadomo, że będzie to jednak nowa rzeczywistość uzależniona od tego, jak się dalej epidemia rozwinie, czy zostanie szybko wynaleziony lek, może szczepionka, czy też będziemy się musieli pogodzić z tym, że wirus jest wśród nas. „Bez względu na scenariusz, sytuacja zmieni nasze aktywności i nawyki zakupowe, wpływając jednocześnie na kanał poszukiwania dóbr oraz powie, w jakiej kondycji będzie nasza gospodarka, co przełoży się oczywiście na wszystkie branże” – uważa Michał Samborski.

Magazyny i logistyka mają jeden cel – dostarczać towary do klienta, i to niezależnie od tego, czy mówimy o firmach, czy o kliencie końcowym. „Głównym czynnikiem przyczyniającym się do opanowania kryzysu jest jak najszybsze przywrócenie ludziom możliwości powrotu do pracy i prowadzenia działalności gospodarczej. Niech będzie to nawet częściowa możliwość i obwarowana koniecznymi wymogami dotyczącymi zachowania ostrożności, ale szybkość w „odmrażaniu gospodarki” będzie kluczowa” – przekonuje Michał Ptaszyński z Logicor.