Wszystko wskazuje na to, że w pierwszym kwartale 2020 r. udział e-commerce w sprzedaży będzie tak wysoki, jak nigdy dotąd. Z pewnością spory wpływ na te wyniki ma już światowa epidemia oraz zalecenia epidemiologiczne w poszczególnych krajach, polegające m.in. na ograniczeniu swobodnego przemieszczania się, a co za tym idzie – spadek bezpośrednich zakupów w sklepach stacjonarnych. Z powodu koronawirusa zamknięto np. galerie handlowe, a miliony ludzi nie wychodzą z domów. Robią zakupy w sieci, dlatego sprzedaż przez Internet rośnie.
Przewaga konkurencyjna
Ta sytuacja ma wpływ na logistykę. Zdaniem Damiana Kołaty, Eksperta Cushman & Wakefield, Associate, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, ruchy w kierunku e-handlu w związku z koronawirusem spowodują zmianę w postrzeganiu logistyki i magazynów, które będą coraz częściej traktowane jako element przewagi konkurencyjnej i wartość dodana do oferty firmy, a nie koszt. W ostatnich latach handel internetowy wyraźnie wpłynął na podejście do wyboru lokalizacji magazynów oraz wprowadzanie konkretnych rozwiązań intralogistycznych przyśpieszających procesy kompletacji i wysyłki towarów.
W opinii Michała Samborskiego, Development Directora w Panattoni, do czasów pojawienia się epidemii Covid-19 e-commerce był jednym z motorów napędowych logistyki. Ostatnie tygodnie wszystko zmieniły, a konsumenci masowo przenieśli się z klasycznych kanałów dystrybucji do Internetu. „Już docierają do nas pierwsze sygnały, że sklepy internetowe notują zarówno rekordowe ilości zamówień, jak i obroty. Jak widać, sytuacja o tyle się zmieniła, że możemy z pewnością wskazywać na e-commerce jako ten motor napędowy. Z tego powodu widzimy zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową potrzebną do prowadzenia sprzedaży on-line w szerszej skali. W przypadku obiektów BTS dedykowanych temu sektorowi nie jest inaczej, z tą różnicą, że powierzchnie te są szyte na miarę, zwłaszcza dla firm kurierskich, które świadczą usługi dla e-commerce. Natomiast BTS-y przygotowywane stricte pod sprzedaż w Internecie są inwestycjami pojedynczymi i zazwyczaj realizacja zamówień internetowych dzieli zasoby z klasycznym magazynowaniem” – dodaje Michał Samborski.
Format BTS
Zdecydowana większość magazynów, które służą do obsługi klientów z branży e-commerce, powstaje w formule BTS, czyli są one specjalnie projektowane i budowane z uwzględnieniem specyficznych wymagań klienta. Ten format pozwala na racjonalne zagospodarowanie powierzchni użytkowej, maksymalne wykorzystanie przestrzeni składowania i optymalizację procesu produkcji czy przechowywania towarów.
Zdaniem Waldemara Witczaka, Dyrektora Regionalnego, SEGRO, obiekty przeznaczone dla klientów z branży e-commerce wyróżnia przede wszystkim ich położenie. Jest to związane z charakterystyką branży, w której czas ma ogromne znaczenie. Największe centra dystrybucyjne są położone w pobliżu dużych miast z dostępem do dobrze rozwiniętej infrastruktury drogowej, dzięki której mogą w szybki i skuteczny sposób obsługiwać logistykę ostatniej mili. „Nieco mniejsze obiekty typu SBU położone są natomiast w granicach miast, w niewielkiej odległości od centrum. Co do zasady, inwestycje przeznaczone dla branży e-commerce nie wymagają skomplikowanej adaptacji przestrzeni magazynowej. Klienci większy nacisk kładą natomiast na kwestie związane z zapewnieniem pracownikom jak największego komfortu w pomieszczeniach biurowych i socjalnych. Firmom zależy więc na przykład na dostępie do przestrzeni relaksacyjnej czy na wykończaniu pomieszczeń w najwyższym standardzie” – uzupełnia Waldemar Witczak.
Aby więc skutecznie realizować sprzedaż w e-commerce, należy prowadzić operacje logistyczne w obiekcie magazynowym czy magazynowo-biurowym najwyższej jakości, położonym w atrakcyjnej lokalizacji. Michał Samborski podkreśla zdecydowanie, że takim obiektom są stawiane wyższe wymagania, takie jak lepsze oświetlenie, więcej światła naturalnego czy lepsze systemy grzewczo-wentylacyjne. „A dodatkowo w przypadku e-commerce kładzie się również większy nacisk na wysokość budynków – kiedyś było to zwykle 10 m w świetle, teraz panuje tendencja „pójścia w górę” przy wykorzystaniu metrów sześciennych. A więc jeśli ktoś kiedyś wykorzystywał do magazynowania tylko podłogę i nie robił tego na regałach wysokiego składowania, dzisiaj wykorzystuje również wewnętrzne antresole. Sam proces jest realizowany przy udziale automatyki i robotyki. Na ich potrzeby, a także na potrzeby optymalizacji procesów logistycznych obiekty posiadają wiele kondygnacji” – dodaje Michał Samborski.
Napęd dla rynku
BTS-y sprawdzają się w sytuacji, gdy klient planuje wdrożenie w obiekcie nowoczesnych, zaawansowanych systemów i technologii lub montaż instalacji ułatwiających codzienne operacje w magazynach, m.in. antresoli czy podestów roboczych. Coraz częściej powstają też inwestycje łączące kilka funkcji, czego przykładem mogą być magazyny spełniające rolę zarówno hali wysokiego składowania, jak i powierzchni dystrybucyjnej. Wirginia Leszczyńska, COO, DL Invest Group, wskazuje, że idealny obiekt BTS powinien umożliwiać wdrożenie nietypowych, innowacyjnych rozwiązań. „Dobrze jest, kiedy deweloper ma na tyle dużą wiedzę, by móc podpowiadać te rozwiązania najemcy i uwzględniać je już na etapie ofertowania. Cross-docki i bramy przejazdowe to już właściwie standard. Często towar, który wjeżdża jedną bramą na magazyn, już jest sprzedany klientowi końcowemu i w ciągu kilkunastu minut powinien zostać sprawdzony, ewentualnie przepakowany i wysłany przez drugą bramę” – mówi Wirginia Leszczyńska.
Dzisiaj nikt już nie ma wątpliwości, że branża e-commerce napędza rynek powierzchni magazynowej i z pewnością tak będzie w przyszłości. Warto jednak zauważyć, że sektor ten również bardzo ładnie rozwija się w typowych obiektach logistycznych, po uprzednim dostosowaniu takiej powierzchni. Zdaniem Michała Samborskiego obiekty BTS dla e-commerce, z wyjątkiem specyficznej automatyki, w dalszym ciągu przypominają typowe obiekty magazynowe, ale z pewnymi usprawnieniami. „E-commerce z uwagi na strukturę swej działalności, a więc na dużo większą mobilność niż typowy magazyn, dużo większą fluktuację, dużo większą sezonowość i dużo większy wpływ na trendy, lubi powierzchnie elastyczne. A one są w parkach logistycznych. Dlatego z wyjątkiem kilku przykładów, gdzie e-commerce inwestuje w bardzo drogie rozwiązania organizacyjno-transportowe, lubi też parki, w których dostaje swobodę wzrostu i brak ograniczeń w przypadku zmiany działalności” – wyjaśnia Michał Samborski.
Realizacja dla e-commerce
Na rynku znajdziemy wiele przykładów BTS-ów dla branży e-commerce. Wymieńmy tylko kilka z nich. Flagowa inwestycja Panattoni dla sektora e-commerce to z pewnością wybudowany w 2019 r. rekordowy pod względem wielkości i funkcjonalności obiekt dla firmy Amazon w Gliwicach. „Zbudowany w formule BTS obiekt ma 317 m długości, 182 m szerokości i 26,7 m wysokości. Oprócz ogromnej powierzchni – 210 000 m2 (w tym 7500 m2 na biura) – budynek ma też 4 funkcjonalne kondygnacje wyposażone w najnowocześniejsze rozwiązania, niezwykle pomocne w obsłudze szybko rozwijającego się rynku e-commerce. Technologia Amazon Robotics, przy wykorzystaniu 3900 robotów transportowych, pomaga składować produkty na półkach i kompletować zamówienia. Takie rozwiązanie pozwala nie tylko na znaczące zwiększenie przestrzeni magazynowej, ale również ograniczenie czasu realizacji wysyłek. Centrum w Gliwicach jest największym budynkiem firmy Amazon w Polsce wykorzystującym tę technologię” – dodaje Michał Samborski.
Czołową inwestycją DL Invest Group jest park inwestycyjno-logistyczny w Psarach (województwo śląskie) – DL Invest Park Psary, który docelowo liczyć ma prawie 320 000 m2 powierzchni najmu. Zdaniem Wirginii Leszczyńskiej to uczyni go jednym z największych centrów logistycznych w Polsce. – Wszystkie istniejące hale są w 100% wynajęte, a inwestor rozpoczął budowę kolejnego obiektu – hali C3 o powierzchni łącznej ponad 34 000 m2 –uzupełnia Wirginia Leszczyńska.Natomiast w Dębicy (województwo podkarpackie) powstaje kolejna hala w obrębie DL Invest Park Dębica, będącego typowym obiektem BTS,zaprojektowanym zgodnie z potrzebami operacyjnymi i technologicznymi Hutchinson BSS Poland. „Od 2017 r. w DL Invest Park Dębica funkcjonuje licząca 21 000 m2 hala 1 o charakterze produkcyjno-magazynowym, zbudowana również w formule BTS dla tego samego najemcy” – podsumowuje Wirginia Leszczyńska.
Z kolei w portfolio spółki 7R znajdują się wielkopowierzchniowe parki logistyczne oraz miejskie magazyny typu Small Business Unit tworzące sieć 7R City Flex Last Mile Logistics. Obecnie w przygotowaniu jest 600 000 m2 w różnych lokalizacjach na terenie całej Polski. Zdaniem Macieja Krawieckiego, Head of Leasing w 7R, w przypadku projektów e-commerce spółka często stosuje wielopoziomową zabudowę regałową w postaci antresoli, która umożliwia zwiększenie powierzchni składowania i kompletację towarów z różnych grup asortymentowych. „Magazyny tego typu zrealizowaliśmy m.in. dla marek Answear.com, Auto Partner oraz MiG. Wyposażone są one w system przenośników rolkowych i sorterów, które znacznie usprawniają pracę i pozwalają na automatyzację części procesów logistycznych. Kolejnym krokiem będzie dla nas realizacja obiektów bardziej zaawansowanych technologicznie – magazynów autostore zapewniających obsługę składowania towarów przez roboty” – dodaje Maciej Krawiecki.
Sławomir Erkiert
