Zielony dach WPIP Smart Building Center w podpoznańskim Jasinie
Na rynku magazynowym boom trwa w najlepsze. Tempo rozwoju jest rekordowe. Rozwija się nearshoring, czyli lokowanie produkcji bliżej kraju macierzystego lub regionu sprzedaży. Rozwija się również konwencja „dark store” – centrów dystrybucji i przygotowania zamówień dla e-commerce, a to właśnie ten sektor jest jednym z głównych powodów dynamicznego wzrostu rynku magazynowego. Rozwija się również trend proekologiczny. Rozwiązania w tym duchu w nowych obiektach są już powszechnie wykorzystywane. Coraz częściej też magazyny są projektowane i budowane zgodnie z założeniami zielonych certyfikacji, które potwierdzają między innymi ich wysoką energooszczędność, obniżone zużycie energii oraz troskę o środowisko widoczną już na etapie budowy.
Nie naruszać ekosystemu
Nie bez znaczenia są także standardy ESG (Environmental, Social and Corporate Governance) uwzględniane przez inwestorów. W opinii Christophera Brzezinskiego, Head of Technical Development, GLP Poland, zarówno na etapie realizacji, jak i funkcjonowania obiektów logistycznych można się spodziewać rozwoju rozwiązań, które mają wpływ na ograniczenie ich śladu węglowego. – Jest to zgodne ze strategiami ESG wielu firm – zarówno najemców, jak i deweloperów. W centrach logistycznych rozwijana będzie infrastruktura dla aut elektrycznych, a z czasem pojawi się zaplecze dla pojazdów autonomicznych. Równocześnie będzie rosła rola samowystarczalności energetycznej budynków wraz z rozwojem fotowoltaiki i innych proekologicznych rozwiązań. Budynki będą też musiały być jeszcze lepiej przygotowane pod automatyzację i robotyzację procesów produkcji. Równocześnie, im mniej osób będzie pracować w samej hali, tym większe będzie zapotrzebowanie na zintegrowane z nią wysokiej jakości przestrzenie biurowe – twierdzi Christophe Brzezinski.
Ekomagazyn to obiekt właściwie zaprojektowany, z możliwie najmniejszym naruszeniem ekosystemu. Ciepły zimą i chłodny latem, dzięki właściwej orientacji budynku względem stron świata, uwzględniający kierunek i siłę wiatru, w którym zastosowano liczne rozwiązania w obszarze samej konstrukcji, takie jak prefabrykacja, optymalizacja grubości izolacji termicznej, jasne membrany dachowe jak i liczne „smart” rozwiązania z dziedziny instalacji sanitarnych i elektrycznych. Marek Mielnik, Dyrektor Pracowni Projektowej WPIP, podkreśla, że w firmie na we wszystkich inwestycjach razem z inwestorami systematycznie są wdrażane Eko Standardy. – Jest to zestaw rozwiązań z obszarów: energii odnawialnej (fotowoltaika, pompy ciepła), optymalnego gospodarowania wodą w obiekcie (odzysk wody szarej) maksymalizacja oświetlenia dziennego, co znacząco obniża zużycie energii, czy optymalizacja właściwości fizycznych przegród budowlanych, w tym współczynników przenikania ciepła, szczelności budynku, eliminacji mostków cieplnych, czy parametrów szkła – wymienia Marek Mielnik. Dodaje jednocześnie, że ekomagazyn to miejsce bezpieczne dla przechowywanych towarów i przyjazne dla pracujących tam ludzi, dlatego projektując tego typu magazyn, firma proponuje korzystne rozwiązania termoaktywne, takie jak jasna membrana dachowa i kostka brukowa, które pozwalają na unikanie przegrzewania połaci dachowej lub chodnikowej, ponieważ w minimalnym stopniu absorbują i transmitują promieniowanie słoneczne, dzięki czemu znacznie redukują obciążenie urządzeń chłodzących latem i obniżają zużycie energii, a także mają mniejszy wpływ na środowisko.
Wyraźnie widać na rynku, że świadomość ekologiczna użytkowników obiektów przemysłowych i magazynowych cały czas rośnie, a ostatnie dwa lata zintensyfikowały ten trend. Polityka i kultura przedsiębiorstw ukierunkowują się na zrównoważony rozwój. Wiele z nich decyduje się na zielone budynki, bo takie są już wymogi korporacyjne, idące za przyjmowanymi traktatami międzynarodowymi w zakresie walki z ociepleniem klimatu, wytycznymi UE w tym względzie i legislacją prawną. W opinii Emilii Dębowskiej, Sustainability Director, Panattoni, potwierdza to raport na temat zrównoważonego rozwoju w obszarze europejskiej logistyki i łańcucha dostaw, który Panattoni przygotował latem w partnerstwie z międzynarodową kancelarią HFW i we współpracy z firmą Analytiqa. – Aż 80% badanych w 12 krajach Europy, za kluczowe w najbliższych pięciu latach uważa działania ukierunkowane na zmniejszenie emisji dwutlenku węgla w ich działalności. Dla 92% respondentów najistotniejsze są przy tym działania związane z efektywnością energetyczną budynku, takie jak wykorzystanie oświetlenia LED, paneli słonecznych, pomp ciepła itp. 59% respondentów wskazują na rozwiązania ograniczające zużycie wody pitnej oraz większe wykorzystanie wody szarej i deszczówki. Aż 53% zwraca uwagę na stacje ładowania samochodów elektrycznych, a 45% na kwestie związane z well-being pracowników. Bioróżnorodność jest ważna lub bardzo ważna dla 39% badanych – wyjaśnia Emilia Dębowska.
Według raportu Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego zatytułowanego „Zrównoważone Certyfikowane Budynki” Polska jest liderem regionalnym, jeśli chodzi o liczbę certyfikowanych obiektów. Organizacja wskazuje na utrzymujący się trzeci rok wzrost certyfikowanych powierzchni w sektorze magazynowo-przemysłowym. To głównie zasługa dynamicznego rozwoju e-commerce i strategicznej lokalizacji Polski na mapie Europy. Analitycy wskazują, że rok wcześniej przybyło 86 certyfikowanych obiektów w tym sektorze, natomiast w okresie marzec 2021 – marzec 2022 r. oddano do certyfikacji aż 171 budynków.
SEGRO Business Park Warsaw Ożarów
Jeśli chodzi o liczbę certyfikowanych budynków według lokalizacji, na pierwszym miejscu niezmiennie utrzymuje się województwo mazowieckie. Coraz więcej certyfikowanych budynków można wyróżnić w województwach: małopolskim, śląskim oraz dolnośląskim. Zdecydowanie najpopularniejszym certyfikatem jest BREEAM. Nieco mniej jest LEED oraz HQE.
W opinii Katarzyny Krześniak, Permits & Sustainable Construction Manager, NG Concept, rynek sektora magazynowego staje się coraz bardziej wymagający pod względem zrównoważonego rozwoju. Liderzy rynku mają już w swoim portfolio całą gamę rozwiązań związanych zarówno z wymogami certyfikacji wielokryterialnej, jak i strategią ESG. – Co więcej, sam certyfikat nie jest już opcjonalny czy nawet wystarczający, a stanowi obecnie podstawowy wymóg rynku, poszukiwany przez coraz więcej klientów jako potwierdzenie wysokiego standardu środowiskowego obiektów – dodaje Katarzyna Krześniak.
Zielone inwestycje
Znani i najwięksi deweloperzy mocno inwestują w proekologiczne rozwiązania oraz zieloną certyfikację. Na przykład już jedna trzecia wszystkich powierzchni magazynowych w Polsce należących do SEGRO, dużego, dewelopera, zarządcy i właściciela nowoczesnych powierzchni magazynowych oraz produkcyjnych, posiada certyfikację BREEAM.
Monika Dołębska, Dyrektor Marketingu, WPIP, mówi, że obiektem, w którym WPIP wdrożył najwięcej innowacyjnych rozwiązań, jest siedziba firmy Smart Building Center w Jasinie. Budynek ten posiada certyfikat LEED Platinium i WELL na poziomie Silver. Obecnie jest w trakcie certyfikacji Planet Friendly. – Jest to doskonałe miejsce pracy, gwarantujące unikalny klimat w pomieszczeniach oparty na takich elementach, jak system monitorowania CO2, oczyszczanie powietrza dzięki nanotechnologii, zielone ściany, muzykę tła czy materiały wykończeniowe wolne od LZO (Lotnych Związków Organicznych) – dodaje Monika Dołębska.
System BMS pozwala monitorować jakość powietrza w budynku, dzięki czemu jesteśmy zdrowsi, pracujemy efektywnej i zapobiegamy stanom dekoncentracji. W Smart Building Center do filtracji powietrza zastosowano nanotechnologię, dostępną w systemie ELIXAIR, która pozwala oczyścić powietrze w 99,99% ze smogu, pyłu, LZO, wirusów, bakterii, alergenów, grzybów itp. – Pracowników otaczają zielone ściany wykonane z mchu – chrobotka reniferowego, który nie wymaga żadnego systemu nawadniania. Potrzebuje jedynie 40% poziomu wilgoci z powietrza. Warto dodać, że to tyle samo, ile potrzebuje człowiek dla komfortu pracy i odpowiedniego nawilżenia skóry. Zamontowany w ścianach system muzyki tła, naśladujące odgłosy natury, działa uspakajająco, wspiera koncentrację i zwiększa komfort psychiczny pracowników. Dobór właściwych materiałów wykończeniowych wykorzystanych w biurowcu wyklucza emisje LZO w pomieszczeniach. Brak niebezpiecznych związków w otoczeniu chroni przed podrażnieniami błon śluzowych, podrażnieniom dróg oddechowych oraz zapobiega bólom głowy – dodaje Monika Dołębska.
Z kolei Panattoni, zwiększając efektywność energetyczną budynku, stawia na minimalizację strat ciepła poprzez poprawę właściwości termotechnicznych konstrukcji obudowy, energooszczędne okna, energooszczędny system oświetlenia wewnątrz budynku i na terenie przyległym (oprawy z energooszczędnymi źródłami światła typu LED) wraz z ich strefowaniem oraz inteligentny system pomiaru energii (zdalny odczyt wszystkich liczników energetycznych dający możliwość stałej kontroli i ewentualnej poprawy w przypadku ponadpomiarowych poborów prądu) czy zastosowanie systemów BMS oraz HVAC w biurach. Obiekty Panattoni zasila energia pochodząca ze źródeł odnawialnych.
Dla przykładu, w maju deweloper rozpoczął budowę w Robakowie pod Poznaniem obiektu BTO o powierzchni 32 000 m2 dla światowego lidera logistyki. Inwestycja, zgodnie z rygorystycznymi standardami Panattoni oraz klienta, zrealizowana zostanie w sposób zrównoważony i jako pierwsza w Polsce może osiągnąć poziom certyfikacji BREEAM Outstanding. – Obiekt będzie wyposażony w pompy ciepła wspomagające ogrzewanie hali przez 70% okresu grzewczego oraz zasilany instalacją fotowoltaiczną o mocy 900 kWp. Deweloper zwiększy również izolacyjność hali, by zmniejszyć straty energii cieplnej oraz wdroży rozwiązania ograniczające zużycie wody, m.in. zagospodarowując tzw. deszczówkę, która będzie wykorzystywana do podlewania terenów zielonych – dodaje Emilia Dębowska. Z kolei z początkiem lipca w Bolechowie Panattoni zakończyło budowę centrum magazynowo-dystrybucyjnego o powierzchni 10 000 m2 dla fabryki Solaris Realizując obiekt, deweloper wzmocnił dach, na którym zamontowane zostały 572 ogniwa fotowoltaiczne o łącznej mocy 260,3 kWp, a rozkład paneli został dostosowany do rozłożenia klap oddymiających i świetlików. Na terenie inwestycji stanęły również stacje ładowania o mocy 80 kWp.
W planach jest również doposażenie w systemy fotowoltaiczne m.in. hali odbiorów i nowego obiektu serwisowego. Ogniwa fotowoltaiczne pojawią się również na zadaszeniu parkingów dla samochodów osobowych.
Racjonalne koszty
Innowacyjne rozwiązania ekologiczne już na etapie projektowania i budowy są związane z dodatkowymi kosztami. Jednak zdaniem Adama Zamelczyka, Kierownika Wsparcia Sprzedaży, WPIP, patrząc na planowaną inwestycję z punktu widzenia jej całego cyklu życia, np. 20–30 lat użytkowania, dzisiejszy koszt okaże się bardzo dobrą inwestycją w przyszłość. Powodów, by tak myśleć, a co za tym idzie tak budować, jest wiele. – Większość z nich to twarde, łatwe do wyliczenia dane. Rozwiązania OZE przynoszą wymierne oszczędności rzędu 60–90%, niższe rachunki za energię elektryczną, przy wykorzystaniu paneli fotowoltaicznych i niższe rachunki za ogrzewanie przy wykorzystaniu pomp ciepła. Jeśli dodamy do tego możliwość zamontowania magazynu energii, oszczędności będą jeszcze większe. Zastosowanie oświetlenia LED pozwala na dalszą znaczną, bo 90-procentową, redukcję kosztów energii względem tradycyjnego oświetlenia. Na spore oszczędności pozwala też wykorzystanie wody szarej zwłaszcza w obiekcie przemysłowym. Wszystkie te rozwiązania są coraz bardziej efektywne i łatwiej dostępne. Zmiana prawodawstwa w UE w zakresie produkcji czystej energii (OZE) i przejścia przemysłu na obieg zamknięty (GOZ) wspierają ten trend. Biorąc pod uwagę dużą nieprzewidywalność cen na rynku energii, inwestycje w OZE zwracają się w coraz krótszym okresie. Dlatego zachęcamy wszystkich naszych klientów, by inwestowali w oszczędzanie – wyjaśnia Adam Zamelczyk.
Do zeroemisyjności namawia również Christophe Brzezinski. Udało się ją osiągnąć w realizacjach GLP w Europie, a w przypadku Polski firma zajmuje czołowe miejsce wśród liderów w ograniczaniu emisji już na etapie budowy. – Jest to możliwie dzięki odpowiednim rozwiązaniom projektowym, technologiom oraz odpowiedzialnie kupowanym materiałom i surowcom – dodaje Christophe Brzezinski. Jego zdaniem wraz z upowszechnianiem się technologii cena ich wdrożenia najczęściej spada, a więc ekologiczny magazyn nie jest dzisiaj inwestycją poza zasięgiem użytkowników. Wybór budynku nieco bardziej zaawansowanego – zbudowanego i zarządzanego w duchu ESG – to z dużym prawdopodobieństwem uniknięcie kolejnych wydatków w przyszłości. – Obecnie myślimy przede wszystkim o sposobach na zwiększenie energooszczędności budynków. Stąd w naszych projektach wprowadzamy w standardzie takie rozwiązania, jak oświetlenie LED, doświetlenie powierzchni naturalnym światłem dzięki dużej liczbie świetlików dachowych, smart metering, szczególną dbałość o izolację termiczną czy przygotowanie dachów do montażu paneli fotowoltaicznych. 100% energii elektrycznej w naszych parkach logistycznych kupujemy z gwarancją pochodzenia ze źródeł odnawialnych, dzięki czemu tylko w 2022 r. nasze budynki wyemitowały o 32 tys. ton mniej CO2 – kończy Christophe Brzezinski.
Poza tym również dla rynków kapitałowych w dłuższej perspektywie inwestowanie w zielone budynki wiąże się z mniejszym ryzykiem i ograniczonymi kosztami eksploatacji, co z kolei przekłada się na potencjalnie wyższe wpływy z czynszów, niższe wydatki operacyjne pozostające po stronie właściciela i niższe stopy kapitalizacji, w efekcie dające wyższą wartość.
Sławomir Erkiert
Ten i inne artykuły znajdziecie w czasopiśmie Magazynowanie i Dystrybucja – dostępnym w naszym sklepie
