Dzisiaj udział e-commerce w sprzedaży jest wysoki jak nigdy dotąd i to nie koniec. Prognozy przewidują, że będzie jeszcze większy. Popularność modelu e-commerce całkowicie odmieniła więc oblicze logistyki, a także samą organizację pracy magazynów. Czynności wykonywane w tradycyjnym magazynie są następujące: przyjęcie produktów, składowanie, przygotowanie zamówień w oparciu o dostępne zapasy, wysyłka. Magazyn e-commerce wymaga natomiast innego podejścia ze względu na dużą liczbę zamówień, które niejednokrotnie zawierają po kilka artykułów i muszą być dostarczone klientom w jak najkrótszym terminie. Dodatkowe utrudnienie stanowią silne okresowe wahania sprzedaży z sezonowymi szczytami zamówień, przypadającymi np. w czarny piątek, święta Bożego Narodzenia czy miesiące wyprzedaży.
Specjalnie projektowane
Zdaniem Jarosława Czechowicza, Country Managera, GLP Poland, wzrost sektora e-commerce wpływa na wszystkie rodzaje nieruchomości logistycznych. – Wiele firm w związku z pandemią rozpoczęło dostosowywanie modeli biznesowych do handlu w sieci, a te, które już w tym modelu pracowały, zaczęły pozyskiwać kolejne przestrzenie magazynowe. Takie działania mają mocne przełożenie na budowę zarówno nowych obiektów BTS, jak i wysokiej klasy budynków spekulacyjnych – mówi Jarosław Czechowicz.
W opinii Wirginii Leszczyńskiej, COO DL Invest Group tradycyjne magazyny budowane z przeznaczeniem dla szerokiego grona najemców choć oczywiście funkcjonalne to nie są w stanie sprostać wyjątkowym potrzebom branży e-commerce: ilości i charakterystyki powierzchni magazynowej, ilości obsługiwanych zamówień oraz zmieniającemu się dynamicznie popytowi na określone produkty lub kategorie produktowe. – Stąd firmy z tego sektora często decydują się na budowę magazynów sprofilowanych pod ich wyjątkowe potrzeby, aby osiągnąć założone biznesowe cele – dodaje Wirginia Leszczyńska.
Zdecydowana większość magazynów, które służą do obsługi klientów z branży e-commerce, powstaje więc w formule BTS, czyli są specjalnie projektowane i budowane z uwzględnieniem specyficznych wymagań klienta. Ten format pozwala na racjonalne zagospodarowanie powierzchni użytkowej, maksymalne wykorzystanie przestrzeni składowania i optymalizację procesu produkcji czy przechowywania towarów.
W opinii Michała Malickiego, Pełnomocnika Zarządu, WPIP Development Sp. z o.o., klient z branży e-commerce ma jasno sprecyzowane oczekiwania. Nieustannie szukając sposobów na optymalizację biznesu, firmy wypracowały indywidualne rozwiązania różniące się między branżami, sektorami czy nawet różnymi przedstawicielami tego samego segmentu. BTS skrojony jest pod ich potrzeby, można powiedzieć, że jest to swoiste plug and play gotowe do działania na 100% wydajności już od pierwszego dnia. – Jeżeli ktoś budował dla Amazon czy Allegro, to jest już gotowy na wszystko. Część firm ma bardzo specyficzne potrzeby, np. zapotrzebowanie na bardzo wysokie antresole wewnętrzne w magazynie wysokiego składowania, co służy optymalizacji powierzchni magazynowej przy tzw. logistyce sztuki – mówi Michał Malicki. Dodaje jednocześnie, że ostatnich latach e-commerce był jedną z najszybciej rozwijających się gałęzi handlu, pandemia i lockdown dodatkowo przyśpieszyły ten proces. – Obecnie około 30% biznesu to e-commerce, a jeszcze kilka lat temu, gdy stanowił „zaledwie” 5%, już mówiło się o tym, jak jest to potężna gałęź handlu. Dzięki rozwiniętej sieci transportowej i możliwości szybkich dostaw na terenie całej Europy e-commerce jest łatwo skalowanym biznesem i ma olbrzymi potencjał do umiędzynarodowiania. Wraz z rośnięciem rynku e-commerce rośnie znaczenie firm bazujących na tym modelu, firmy te stają się dojrzałymi biznesami świadomymi swoich potrzeb, elastycznie i szybko optymalizują swoją działalność operacyjną, a co za tym idzie – z większą uwagą planują również prace, organizację i plan swoich magazynów – twierdzi Michał Malicki.
Obiekty przeznaczone dla klientów z branży e-commerce wyróżnia przede wszystkim ich położenie. Jest to związane z charakterystyką branży, w której czas ma ogromne znaczenie. Największe centra dystrybucyjne położone są w pobliżu dużych miast z dostępem do dobrze rozwiniętej infrastruktury drogowej, dzięki której mogą w szybki i skuteczny sposób obsługiwać logistykę ostatniej mili.
Zdaniem Michała Samborskiego, Head of Development w firmie Panattoni, projekty BTS cechuje dowolność w zakresie: lokalizacji; wielkości i różnorodności powierzchni przemysłowej; wielkości powierzchni biurowej; rodzaju współpracy i wreszcie funkcji obiektu, który może mieć charakter przemysłowy ‒ mogą znajdować się w nim zarówno powierzchnie magazynowe, sortownia, jak i lekka czy intensywna produkcja. Ten indywidualny charakter projektów BTS już sam w sobie jest zyskiem i nową jakością dla najemcy. – Dzięki niemu najemca ma możliwość korzystania z obiektu, którego powstanie podyktowane jest szczególnymi i zazwyczaj niepowtarzalnymi potrzebami konkretnej firmy. Inwestycje BTS ze swojej natury zawierają więcej usprawnień i naturalnie są powierzchniami droższymi w realizacji, jak i w wynajmie – uzupełnia Michał Samborski.
Zdecydowanie więc e-commerce jest cały czas motorem napędowym tego sektora. W przypadku Panattoni na ponad 3,2 mln m2 wynajętej powierzchni przez najemców w 2021 r., aż 30–35% przeznaczone było pod operacje e-commerce. – Największe nasze ubiegłoroczne transakcje to m.in.: 146 tys. m2 dla Zalando w Bydgoszczy, 105 tys. m2 dla DHL Supply Chain i Zalando pod Poznaniem, 82 tys. m2 w Gorzyczkach, 78 tys. m2 dla ID Logistics we Wrocławiu pod obsługę sektora e-commerce oraz ponad 134 tys. m2 dla LPP w dwóch lokalizacjach, m.in. na potrzeby e-commerce. Jednak nie należy łączyć e-commerce jedynie z obiektami BTS, bo podpisaliśmy również kilkanaście transakcji z firmą InPost, wchodząc jednocześnie na nowe rynki (m.in. Głogów, Koluszki, Siedlce) – dodaje Michał Samborski.
W przypadku firm zatrudniających wielu pracowników faktorem dobru lokalizacji będzie też lokalny rynek pracy, a preferowane będą regiony o stosunkowo małym wysyceniu i relatywnie niższych kosztach zatrudnienia. Małgorzata Papaj, Associate Director, Industrial Services Hub, Savills, mówi, że jednym z przypadków, w których firma rekomenduje wybór tej formy współpracy, są niestandardowe wymagania dotyczące samego budynku, ze względu na specyfikę prowadzonych w nim aktywności. – W przypadku obiektów produkcyjnych, kurierskich czy e-commerce dostosowanie budynków spekulacyjnych byłoby bardzo kosztowne i istniałoby ryzyko, że efekt końcowy mógłby nie odpowiadać założeniom projektu – dodaje Małgorzata Papaj.
Automatyka i robotyzacja
Budynki przystosowane do potrzeb e-commerce muszą łączyć różne funkcje operacyjnie – składowanie towarów, kompletację i wysyłkę zamówień oraz obsługę zwrotów, w związku z czym ich rozkład różni się od typowych budynków logistycznych i wymaga wydzielenia oddzielnych stref. Poza tym takie budynki są zazwyczaj wyposażone w dużą ilość automatyki, robotów sortujących czy wielopoziomowych regałów. – Obiekty takie często charakteryzują się większą wysokością niż standardowe magazyny (dochodzącą do 20 m), antresolami i strefami obsługującymi zwroty od klientów. W budynkach takich znaczna jest też powierzchnia biurowo-socjalna, a także lczba miejsc parkingowych pracowników. Osobny temat to kwestie techniczne – większe zapotrzebowanie na energię elektryczną, umożliwiające obsłużenie automatyki obiektu czy dwustronne łącze światłowodowe – uzupełnia Jarosław Czechowicz.
O ciekawym przypadku wymagań klienta przy realizacja obiektu BTS wspomina Adam Majchrzak, Director, Industrial Services Hub, Savills. – W kontekście wymagań technicznych były to warunki związane z nośnością posadzki. Parametr ten musiał odpowiadać rozmieszczeniom systemów przenośników i wind z antresoli. Obciążenia maksymalne przewyższały prawie trzykrotnie wartości dla standardowych parametrów w magazynie spekulacyjnym. Innym, z pozoru dość nietypowym, wymaganiem było zorganizowanie przedszkola w budynku magazynowym lub w jego bezpośrednim sąsiedztwie – wyjaśnia Adam Majchrzak.
Coraz ważniejszym trendem w e-commerce jest również automatyka i robotyzacja, która wymaga odpowiedniego dostosowania posadzki przez dewelopera. Michał Samborski jako przykład podaje inwestycję BTS Panattoni w Świebodzinie dla jednego z globalnych liderów branży, która zajęła 200 tys. m2. – W świebodzińskiej inwestycji stworzyliśmy platformę do działania ponad 3000 robotów w ramach autorskiego rozwiązania naszego klienta. W realizowanym w Rzeszowie centrum fulfilmentowym dla LPP powierzchnie przystosowaliśmy pod automatyczną linię przenośników w strefie pakowania, która połączona będzie z sorterem wysyłkowym – mówi Michał Samborski. Coraz częściej centra logistyczne obsługujące e-commerce przedsiębiorstwa stają się częścią większego organizmu biznesowego. – W Łodzi dla firmy Media Expert dostarczyliśmy trzy budynki, które pełnią rolę magazynu centralnego firmy i pozwalają na obsługę sklepów stacjonarnych, sprzedaży internetowej marki oraz zwrotów od klientów. Wszystkie zostały połączone specjalnymi łącznikami. Z łączników między dwoma budynkami skorzysta również Zalando w ramach inwestycji w Bydgoszczy, a połączą one halę magazynową i obiekt dla kierowców. Na takie rozwiązanie postawiła również firma LPP, która w Gdańsku korzysta z dwóch budynków. W tej inwestycji dostarczyliśmy dodatkowo kombi-doki, które obsłużą zarówno małe samochody dostawcze, jak i ciężarowe – dodaje Michał Samborski.
A na rynku
Zdaniem ekspertów w dalszym ciągu możemy się spodziewać stopniowego wzrostu w aktywności deweloperskiej w odpowiedzi na utrzymujący się silny popyt ze strony najemców. – Przyszłość należy do branży magazynowej. Widać napływ międzynarodowych klientów. Dzięki względom kosztowym czy atrakcyjnym warunkom podatkowym dużo firm, np. z Niemiec, lokuje swoje magazyny po polskiej stronie granicy. Myślę, że rozwój rynku magazynowego będzie przyśpieszał z każdym kolejnym rokiem – twierdzi Michał Malicki.
Rynkowe realizacje dla branży e-commerce to potwierdzają, np. w Bydgoszczy powstaje obiekt typu BTS o powierzchni 140 tys. m2 dla niemieckiego giganta handlu internetowego – Zalando. – To pierwsza bezpośrednia realizacja Panattoni w Europie dla tej firmy i jednocześnie największa umowa najmu zawarta w zeszłym roku. Budynek biurowy będzie miał przy tym aż trzy kondygnacje. Powstanie też łącznik pomiędzy halą magazynową i obiektem dla kierowców, a także place manewrowe, drogi i parkingi. Zatrudnienie znajdzie tu docelowo 3,5 tys. osób – wyjaśnia Michał Samborski. Inwestycja przejdzie certyfikację BREEAM na poziomie „Excellent”, a jej zakończenie planowane jest na drugi kwartał 2023 r. Rozwiązania proekologiczne obejmą m.in. wzmocnioną izolację termiczną budynków, stacje ładowania samochodów elektrycznych, gromadzenie i redystrybucję wody deszczowej, inteligentne systemy zarządzania, zieleń, strefy wypoczynkowe oraz inne udogodnienia poprawiające dobrostan przyszłych użytkowników.
Podobnie GLP Poland realizuje nowe obiekty magazynowe, m.in. we Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku czy Warszawie. Zdaniem Jarosława Czechowicza standard najnowszych projektów spekulacyjnych GLP w Polsce charakteryzuje się rozwiązaniami, które dotąd dostępne były głównie w projektach BTS. Nie chodzi tylko o wysokość budynków zwiększoną do 12 m czy poszerzenie pierwszej nawy hali do 24 m. – To także najwyższa klasa odporności pożarowej czy nośność posadzki zwiększona do 7,5 t na metr kwadratowy. Do tego dochodzi szereg rozwiązań proekologicznych, jak np. smart metering. Są to zatem obiekty coraz bardziej zaawansowane technicznie, dostosowane do potrzeb bardziej wymagających branż, w tym e-handlu – uzupełnia Jarosław Czechowicz.
Kolejnym przykładem mogą być inwestycje firmy DL Invest Group, która realizuje w obecnej chwili szereg projektów dedykowanych obsłudze podmiotów z sektora e-commerce, współpracując z globalnymi liderami rynków logistycznych, w tym m.in. z DHL Supply Chain. – DL Invest Group przygotowuje także szereg magazynów miejskich realizowanych ściśle pod wytyczne firm logistycznych, dla których e-commerce jest podstawowym motorem rozwoju. Magazyny takie powstały lub są w fazie realizacji w takich miejscowościach, jak: Bielsko-Biała, Legnica, Kluczbork, Elbląg, Gdańsk, Radom, Płock, Kalisz, Łódź, Tychy czy Piekary Śląskie – dodaje Wirginia Leszczyńska.
DL Invest Park Psary
Generalnie więc przyszłość rynku magazynowego rysuje się bardzo optymistycznie. Taka też jest opinia Michała Biegaja, Associate Directora, Industrial and Logistic Agency, Colliers. Jego zdaniem sektor rozwija się więc w oparciu o dwie solidne podpory: dynamiczny rynek e-commerce i tradycyjne magazyny. W tej sytuacji można bez obaw przewidywać dalszy rozwój rynku magazynowego w 2022 r. i w kolejnych latach. Szacuje się, że już w pierwszej połowie roku całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce przekroczą granicę 25 mln m2.
Sławomir Erkiert
Ten i inne artykuły znajdziecie w czasopiśmie Magazynowanie i Dystrybucja – dostępnym w naszym sklepie
