Wszyscy to widzą. Na rynku nieruchomości magazynowych panuje rekordowe tempo rozwoju. Inwestorzy dążąc do skracania łańcucha dostaw oraz wpisując się w trend tzw. nearshoringu, czyli lokowania produkcji bliżej kraju macierzystego lub regionu sprzedaży, umiejscawiają swoje inwestycje w Polsce. Rozwija się również konwencja dark store – centrów dystrybucji i przygotowania zamówień dla e-commerce. W 2021 r. wzrosła wartość tzw. convenience centres, czyli parków handlowych, hipermarketów zapewniających dostępność do produktów podstawowych, dóbr pierwszej potrzeby. Przewiduje się, że tak będzie również w 2022 r.
Nowoczesna technologia
W opinii Norberta Sumisławskiego, eksperta Panattoni Development Europe sp. z o.o, rozwój e-commerce napędził zapotrzebowanie na nowe obiekty, które często nie mieszczą się w kategoriach powierzchni magazynowej czy produkcyjnej, a raczej są czymś pomiędzy. Budynki te są naszpikowane różną technologią – taśmociągami, sorterami pick towerami, a dodatkowo są jednym wielkim miejscem pracy stałej, więc muszą spełniać odpowiednie normy, łącznie z dostępem do naturalnego oświetlenia, odpowiedniej temperatury, by zapewnić odpowiedni komfort termiczny. – Po stronie dewelopera leży dostosowanie obiektów pod bardziej lub mniej skomplikowane funkcje przeznaczone pod e-commerce – od przygotowania powierzchni właśnie pod składowanie wysokie, z wszystkimi wymaganymi instalacjami bezpieczeństwa, jak chociażby ppoż. i instalacji tryskaczowej (ochrona przeciwpożarowa jest bardziej skomplikowana), po technologię przeładunkową, łącznie z odpowiedniej mocy zasilaniem elektrycznym, dodatkowe obciążenia itp. Obiekty dedykowane e-commerce mają też inne są wymogi, jeśli chodzi o materiały budowlane, a także systemy sterowania budynkiem – w tym przypadku BMS stosowany jest zazwyczaj w pełnej rozciągłości. Inne też są systemy przeładunkowe – doki, bramy, naprowadzacze, blockery do kół, sterowanie światłem, sygnalizacja świetlna w dokach, czy nadmuchy, uszczelniacze dmuchane na zewnątrz, które uszczelniają, żeby nie dochodziło do utraty ciepła z budynku na zewnątrz – dodaje Norbert Sumisławski.
Zmiany technologiczne, jakie zachodzą dziś w nieruchomościach logistycznych, najlepiej widać w obszarze automatyzacji operacji. Zdaniem Marty Glinki, Director, Real Estate & Customer Experience Lead, Prologis, wdrażane innowacje być może nie wyglądają spektakularnie, ale są istotne dla prowadzenia efektywnej działalności logistycznej. Kluczowe operacje zwykle obejmują rozładunek i przyjęcie towarów, ich przenoszenie, magazynowanie, kompletowanie, pakowanie oraz załadunek i wysyłkę. Roboty obniżają koszty, zwiększają efektywność, ale i bezpieczeństwo pracy – pomagają w pakowaniu, kompletacji, paletyzacji czy w przewozie ciężkich ładunków. – Z danych wynika, że większość najemców z branży e-commerce wprowadziła już co najmniej jedno rozwiązanie w zakresie automatyzacji. Na rynku funkcjonują już rozbudowane systemy przenośnikowe, pionowe regały windowe, pneumatyczne przenośniki rolkowe, pojazdy prowadzone automatycznie i mobilne roboty autonomiczne. Coraz częściej w magazynach wykorzystywane są też technologie Pick-to-Light lub Pick-to-Voice (kompletowanie za pomocą urządzeń świetlnych lub kompletowanie głosowe) oraz stacjonarne systemy automatyzacji, takie jak układnice, sortery i paletyzatory – uzupełnia Marta Glinka.
Katalizator zmian
Wysoka dynamika rozwoju rynku magazynowego przekłada się także na większą różnorodność projektów i potrzebę wyróżnienia się na tle konkurencji. Katalizatorem zmian jest również rynek energii, który wpływa na koszty eksploatacji nieruchomości związane z ogrzewaniem, oświetleniem i zaopatrzeniem w media niezbędne do procesu produkcji. Krzysztof Kuciński, Senior Project Manager, Dział Doradztwa Budowlanego i Projektowego, Savills, twierdzi, że przemyślane rozwiązania techniczne, pomimo wyższych nakładów inwestycyjnych na etapie budowy, mogą się w całości zwrócić już po kilku latach. Większość oddawanych obecnie do użytkowania obiektów magazynowych posiada jeden z certyfikatów zrównoważonego budownictwa BREEAM lub LEED. – Zmiany są widoczne i w dużej mierze spowodowane nowymi wymaganiami, jakie zaczęły obowiązywać od 1 stycznia 2021 r. w dziedzinie izolacyjności cieplnej przegród, okien i drzwi. Skutkuje to stosowaniem grubszych ścian zewnętrznych oraz okien i naświetli dachowych o wysokiej izolacyjności termicznej. Coraz więcej budynków ma przewidzianą instalację fotowoltaiczną (PV) na dachu lub terenie zewnętrznym, a powoli standardem staje się zwiększanie nośności konstrukcji pod takie przeznaczenie – dodaje Krzysztof Kuciński.
Wdrażane na rynku technologie pomagające chronić środowisko oraz poprawiać bezpieczeństwo pracy to m.in.: oświetlenie LED, systemy alarmowe, czujniki światła w alejkach magazynowych czy zdalny odczyt i kontrola mediów. Wykorzystywane są systemy automatycznie rozpoznające tablice rejestracyjne zwiększające płynność komunikacyjną na terenie centrum logistycznego, a o bezpieczeństwo pracowników dba z kolei system do ciągłej kontroli dachów płaskich oraz zapobiegania ich przeciążeniom.
– Zwiększając efektywność energetyczną budynku, stawiamy na minimalizację strat ciepła poprzez poprawę właściwości termotechnicznych konstrukcji obudowy, energooszczędne okna, energooszczędny system oświetlenia wewnątrz budynku i na terenie przyległym (oprawy z energooszczędnymi źródłami światła typu LED) wraz z ich strefowaniem oraz inteligentny system pomiaru energii (zdalny odczyt wszystkich liczników energetycznych dający możliwość stałej kontroli i ewentualnej poprawy w przypadku ponad pomiarowych poborów prądu) czy stosowanie systemów BMS oraz HVAC w biurach. Nasze obiekty zasila energia pochodząca z odnawialnych źródeł – uzupełnia Norbert Sumisławski.
Zielone magazyny
Zdaniem ekspertów w 2022 r. coraz większą rolę będą odgrywać standardy ESG (Environmental, Social and Corporate Governance), obejmujące aspekt środowiskowy, niską emisyjność oraz energooszczędne rozwiązania. W opinii Christophera Brzezinskiego, Head of Technical Development, GLP Poland, zarówno na etapie realizacji, jak i funkcjonowania obiektów logistycznych można się spodziewać rozwoju rozwiązań, które mają wpływ na ograniczenie ich śladu węglowego. – Jest to zgodne ze strategiami ESG wielu firm, zarówno najemców, jak i deweloperów. W centrach logistycznych rozwijana będzie infrastruktura dla aut elektrycznych, a z czasem pojawi się zaplecze dla pojazdów autonomicznych. Równocześnie będzie rosła rola samowystarczalności energetycznej budynków wraz z rozwojem fotowoltaiki i innych rozwiązań proekologicznych. Budynki będą też musiały być jeszcze lepiej przygotowane pod automatyzację i robotyzację procesów produkcji. Równocześnie im mniej osób będzie pracować w samej hali, tym większe będzie zapotrzebowanie na zintegrowane z nią wysokiej jakości przestrzenie biurowe. – twierdzi Christophe Brzezinski.
Działania proekologiczne i prospołeczne to bez wątpienia wspólna potrzeba, a co za tym idzie – inicjatywa dewelopera i klienta korzystającego z magazynów. Marta Glinka podkreśla, że duże postępy udało się osiągnąć również na polu zasilania polskich magazynów Prologis zieloną energią: w roku 2022 niemal wszystkie obiekty będą wykorzystywać prąd pochodzący wyłącznie z odnawialnych źródeł energii. – Dzięki takim działaniom Prologis został pierwszą na świecie firmą z sektora nieruchomości notowaną na giełdzie Dow Jones S&P 100, jaka osiągnęła neutralność emisyjną w odniesieniu do swoich operacji. Teraz idzie o krok dalej i do 2025 r. planuje osiągnąć neutralność pod względem emisji CO2 procesu powstawania swoich magazynów – twierdzi Marta Glinka.
Z kolei Christophe Brzezinski wskazuje na fotowoltaikę w magazynach jako kierunek bardzo rozwojowy. Jego zdaniem, patrząc długofalowo, z pewnością ten sposób zasilania budynków będzie coraz popularniejszy. Obecnie centra logistyczne GLP w Polsce powstają ze wzmocnioną konstrukcją dachu, przygotowaną pod indywidualny montaż paneli przez najemców.
Bardzo szczegółowo o stosowanych rozwiązaniach przez Panattoni opowiada Norbert Sumisławski. Firma, zwiększając efektywność energetyczną budynku, stawia np. na minimalizację strat ciepła poprzez poprawę właściwości termotechnicznych konstrukcji obudowy, energooszczędne okna, energooszczędny system oświetlenia wewnątrz budynku i na terenie przyległym (oprawy z energooszczędnymi źródłami światła typu LED) wraz z ich strefowaniem oraz inteligentny system pomiaru energii (zdalny odczyt wszystkich liczników energetycznych dający możliwość stałej kontroli i ewentualnej poprawy w przypadku ponadpomiarowych poborów prądu) czy zastosowania systemów BMS oraz HVAC w biurach. Obiekty Panattoni zasila energia pochodząca z odnawialnych źródeł. – Panattoni rozszerza także gamę ekologicznych rozwiązań w trakcie całego procesu inwestycyjnego, zwłaszcza podczas budowy, który prowadzi m.in. do redukcji CO2 z transportu, a dodatkowo korzysta EPD (Environmental Product Declaration). Ograniczenie emisyjności wspiera również każdorazowa analiza cyklu życia projektowanego obiektu poprzedzająca jego realizację. Panattoni nie zapomina również o podniesieniu standardu rozwiązań mających na celu ograniczenie zużycia wody pitnej zarówno poprzez zastosowanie systemów detekcji wycieków, wodoszczelnych armatur, instalacji wody deszczowej, jak i dalsze tworzenie terenów zielonych z lokalną roślinnością i łąkami kwietnymi niewymagającymi częstego podlewania – dodaje Norbert Sumisławski.
Wszelkie prognozy twierdzą jednoznacznie, że trend proekologiczny w nieruchomościach magazynowych utrzyma się, ponieważ nie ma już odwrotu. Krzysztof Kuciński twierdzi, że przemawia za tym nie tylko zmiana świadomości społecznej w dziedzinie poszanowania środowiska i zasobów naturalnych, ale także względy ekonomiczne, gdyż nic nie wskazuje, aby energia w najbliższych latach miała stać się tańsza. Wręcz przeciwnie, patrząc na współczesny świat i to co się obecnie dzieje na Wschodzie Europy, możemy być pewni, że energia będzie tylko droższa.
Sławomir Erkiert
Ten i inne artykuły znajdziecie w czasopiśmie Top Logistyk – dostępnym w naszym sklepie
