Według raportu Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego „Zrównoważone Certyfikowane Budynki” Polska jest liderem regionalnym, jeśli chodzi o liczbę certyfikowanych obiektów. Organizacja wskazuje na utrzymujący się trzeci rok wzrost certyfikowanych powierzchni w sektorze magazynowo-przemysłowym. To głównie zasługa dynamicznego rozwoju e-commerce i strategicznej lokalizacji Polski na mapie Europy. Analitycy wskazują, że w okresie marzec 2021 – marzec 2022 oddano do certyfikacji aż 171 budynków.
Jeśli chodzi o liczbę certyfikowanych budynków według lokalizacji, na pierwszym miejscu niezmiennie utrzymuje się województwo mazowieckie. Coraz więcej certyfikowanych budynków można wyróżnić w województwach: małopolskim, śląskim oraz dolnośląskim. Zdecydowanie najpopularniejszym certyfikatem jest BREEAM. Nieco mniej jest LEED oraz HQE.
Korzyści jest wiele
W opinii Adama Zamelczyka, Kierownika Wsparcia Sprzedaży, WPIP, korzyści z posiadania certyfikatu BREEAM jest wiele. Przede wszystkim potwierdza on troskę o środowisko naturalne, postępowanie zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju. Ma to dla wielu podmiotów niebagatelne znaczenie, szczególnie w kontekście prowadzenia przez nich polityki ESG. – Zastosowanie rozwiązań, takich jak panele fotowoltaiczne, pompy ciepła czy choćby system BMS, pozwala oszczędzać energię, czyli obniżyć koszty funkcjonowania obiektu. Duże znaczenie ma także zapewnienie komfortu jego użytkownikom. Certyfikat BREEAM wydatnie przyczynia się do podniesienia prestiżu budynków. Wzrasta ich rynkowa wartość. Certyfikowane budynki są dobrze widziane przez banki – premiują one takie nieruchomości, wychodząc z założenia, że w dłuższej perspektywie obiekty niecertyfikowane będzie dużo trudniej sprzedać lub wynająć – dodaje Adam Zamelczyk. Certyfikat można uzyskać dla obiektu nowo projektowanego, istniejącego, remontowanego oraz powierzchni najmu. Uzyskuje się go na podstawie sumy punktów przyznawanych za spełnienie konkretnych wymogów. W zależności od ich liczby, można otrzymać certyfikat na jednym z sześciu poziomów: Acceptable, Pass, Good, Very Good, Excellent, Outstanding.
Edyta Chromiec, Senior Associate w dziale ESG, Colliers, zwraca uwagę na fakt, że BREEAM to certyfikacja wielokryterialna. Obejmuje zarówno aspekty ekologiczne i społeczne, jak i również szereg wymagań architektonicznych i inżynierskich, związanych m.in. z planem zagospodarowania terenu, bryłą budynku, specyfikacją materiałów budowlanych, instalacjami HVAC, wodno-kanalizacyjnymi, elektrycznymi wysoko- i niskoprądowymi, systemami automatyki oraz z prowadzeniem samej budowy. Znikomy udział biorą natomiast m.in. branża konstrukcyjna, drogowa i ochrona przeciwpożarowa budynku.
– W budownictwie przemysłowym, które zazwyczaj realizowane jest w lokalizacjach podmiejskich, na działkach wcześniej niezagospodarowanych przez człowieka, element ekologiczny w certyfikacji wypada zazwyczaj słabiej. Żeby otrzymanie punktów było możliwe, deweloper wdraża bogaty projekt zieleni o dużej różnorodności biologicznej. Niższą dostępność środków transportu publicznego rekompensuje bogate wyposażenie budynku w infrastrukturę dla rowerzystów. Wysoce punktowane jest wykorzystywanie materiałów budowanych zawierających komponenty z recyklingu i posiadających deklaracje środowiskowe oraz generowanie jak najmniejszej ilości odpadów budowlanych i zminimalizowanie ilości kończącej na składowisku. Certyfikacja zaleca naturalne oświetlanie przestrzeni produkcyjnej i magazynowej poprzez okna połaciowe lub świetliki. Ważna w ocenie jest niskoprzepływowa armatura wodna w pomieszczeniach sanitarnych. Innym parametrem są materiały wewnętrzne o niskiej zawartości lotnych związków organicznych i formaldehydu, co jest wyzwaniem w obiektach przemysłowych, gdzie najczęściej wykorzystuje się wielkopowierzchniowe posadzki żywiczne – wyjaśnia Edyta Chromiec.
W skrócie, certyfikat BREEAM okazuje się coraz cenniejszym wsparciem w określeniu zgodności inwestycji budowlanych z taksonomią. Szczególnie że ocenie poddaje takie kategorie, jak: woda, energia, odpady, materiały czy wykorzystanie terenu i ekologia, czyli aspekty kluczowe dla unijnego systemu klasyfikacji.
Zdaniem Emilii Dębowskiej, Sustainability Directora, Panattoni, zgodność z taksonomią jest tym większa, im wyższy jest poziom certyfikacji. – Dlatego standardem Panattoni jest ocena Excellent – obecnie najwyższa na polskim rynku, a w procesie już mamy pierwsze w kraju certyfikacje na poziomie Outstanding – najwyższym możliwym do zdobycia – uzupełnia Emilia Dębowska. Obiekty z bardzo wysokim poziomem certyfikacji są atrakcyjnym aktywem dla inwestorów. Wybierając zielone nieruchomości, znacznie obniżają ryzyko związane z nabywanymi aktywami, a certyfikat środowiskowy zwiększa transparentność i standaryzację transakcji.
– Potwierdza też natychmiast wiele cech i aspektów nieruchomości, które musiałyby być zweryfikowane w późniejszym etapie, co dodatkowo pozwala inwestorom na oszczędność czasu oraz kosztów związanych z due diligence nabywanych obiektów. Łatwiej też dla takiego obiektu zdobyć finansowanie z banków, które coraz częściej kierują się w swoich decyzjach kryteriami ESG – kończy Emilia Dębowska.
Generowanie oszczędności
Z drugiej strony, sami najemcy nowoczesnych budynków magazynowych najczęściej zainteresowani są rozwiązaniami ekologicznymi, które skutecznie obniżają zużycie energii, co w obecnych warunkach rynkowych stanowić może duże oszczędności. Maciej Szamałek, Head of Construction and Development Poland, P3 Logistic Parks Sp z o.o., wskazuje, że do tego typu rozwiązań zaliczyć można energooszczędne oświetlenie LED, które w przypadku parków P3 Logistic Parks montowane jest zarówno w hali magazynowej, jak i w pomieszczeniach socjalno-biurowych.
– Najemcy coraz częściej decydują się też na uzupełnienie go automatycznym sterowaniem, dzięki czemu mogą oświetlać tylko te strefy, w których jest to aktualnie potrzebne. Obiekty magazynowe, ze względu na dużą powierzchnię dachów, są także doskonałym miejscem do montażu paneli fotowoltaicznych, dzięki którym firmy mogą zwiększyć swoją niezależność energetyczną. Z kolei dla przedsiębiorców zatrudniających dużą liczbę pracowników, bardzo dobrym rozwiązaniem są systemy tzw. wody szarej, które bazują na podwójnym wykorzystaniu wody w pomieszczeniach sanitarnych. System ten jest standardem we wszystkich nowych budynkach realizowanych przez P3 Logistic Parks – dodaje Maciej Szamałek.
Wymienione instalacje fotowoltaiczne są bardzo dobrym przykładem, że warto postawić na odnawialne źródła energii. Zdaniem Adama Zamelczyka ich potencjał można wykorzystać, współpracując z magazynami energii. – W takim przypadku możemy wykorzystywać energię z instalacji fotowoltaicznej także nocą. Ograniczamy ponadto opłaty dystrybucyjne i dodatkowe wynikające z bilansowania przez operatora, zmniejszamy opłatę mocową poprzez wykorzystanie własnej energii w trakcie jej obowiązywania – dodaje Adam Zamelczyk.
Kolejnym przykładem rozwiązania, które generuje oszczędności, są pompy ciepła. Mają one sporo zalet. Chodzi m.in. o możliwość ogrzewania obiektu zimą i chłodzenia latem. W opinii Adama Zamelczyka to nie wszystko. Ważna jest także szybkość działania. To szczególnie istotne, gdy w jednej części dnia musimy ogrzewać, w drugiej – chłodzić. Dochodzi do tego wysoka efektywność. Ciepło skraplania czynnika jest oddawane bezpośrednio do ogrzewanego powietrza przy większej różnicy temperatur. W instalacji wodnej nie pracują pompy obiegowe, co sprzyja oszczędnościom. – Warto także wspomnieć o szerokim zakresie ich pracy. Można je wykorzystywać w każdej strefie klimatycznej Polski. Dodatkowo, dzięki dużej liczbie wariantów jednostek wewnętrznych i zewnętrznych, systemy grzewcze zawsze można dopasować do specyfiki ogrzewanych pomieszczeń. Rekomendujemy również wdrożenie systemu wspierającego zarządzanie budynkiem (BMS). Może on odpowiadać, zgodnie z potrzebami, za sterowanie klimatyzacją (w zależności od obecności osób w pomieszczeniach), wentylacją (w zależności od liczby osób w pomieszczeniach) ogrzewaniem (podtrzymanie stałej temperatury oraz jej obniżenie poza godzinami pracy), oświetleniem (możliwość wyłączenia go w określonych godzinach). Nie bez znaczenia jest też kontrola otwarcia drzwi, okien i bram, alarmowanie o „ucieczce” ciepła lub chłodu czy analiza przyszłej pogody – twierdzi Adam Zamelczyk.
Ciekawy wątek poruszyła Edyta Chromiec. Jej zdaniem przy generowaniu oszczędności w całkowitych kosztach należy wziąć pod uwagę nawet podstawowe elementy wpływające na efektywność energetyczną obiektu. Należą do nich orientacja budynku, optymalizacja fasad w celu zrównoważenia sezonowych strat i zysków ciepła, zwiększenie ilości światła dziennego oraz zastosowanie naturalnej lub mieszanej wentylacji. – Podstawą podejścia do zrównoważonego obiektu przemysłowego jest rozważenie oszczędnych, pasywnych metod w projektowaniu samej bryły budynku. Dopiero po przeanalizowaniu elementów projektowania pasywnego zwraca się uwagę na wybór wydajnego sprzętu, technologii odnawialnych oraz technologii zeroemisyjnych – wyjaśnia Edyta Chromiec.
Jednocześnie zwraca uwagę, że w budynkach przemysłowych istotne jest przystosowanie konstrukcji dachu do przyszłego montowania instalacji solarnych. Jeśli wielopowierzchniowy dach obiektu przeznaczonego dla kilku najemców nie został zaprojektowany do przenoszenia obciążeń takiej instalacji, koszty modernizacji konstrukcji mogą okazać wyższe niż zamontowanie nowoczesnych systemów solarnych. – Tymczasem pojawiają się najemcy powierzchni magazynowych, którzy to kierowani wewnętrznymi strategiami zrównoważonego rozwoju, planują przeprowadzić również certyfikacje swojego fit-outu. BREEAM oferuje także taki wariant certyfikacji i w ostatnim czasie rośnie zainteresowanie tego typu procesem wśród najemców. Żeby osiągnąć jak najwyższą punktację w certyfikacji w zakresie efektywności energetycznej, spełnić firmowe założenia dekarbonizacyjne i ograniczyć koszty operacyjne, najemca będzie zainteresowany zamontowaniem instalacji solarnej, a obiekt musi to technicznie umożliwiać – podsumowuje Edyta Chromiec.
Certyfikowane inwestycje
Na rynku jest sporo przykładów inwestycji w proekologiczne rozwiązania i zieloną certyfikację, np. do końca 2022 r. Panattoni miało już w Polsce 18 inwestycji z certyfikatem Excellent o powierzchni 930 tys. m2, w procesie certyfikacji jest natomiast powierzchnia wielkości 4,5 mln m2. Przykładem takiego obiektu jest Panattoni BTS Action – nowoczesne centrum logistyczno-dystrybucyjne firmy Action w Bieruniu. Obiekt uzyskał certyfikat BREEAM na poziomie Excellent z punktacją 77,1%.
Emilia Dębowska wymienia rozwiązania, które wpłynęły na wysokie noty tego budynku – przede wszystkim te dotyczące ograniczenia zużycia wody i energii oraz wykorzystaniu odpadów. Zastosowane przez Panattoni rozwiązania zostały w tych zakresach ocenione na najwyższym poziomie, bo Outstanding. Dzięki nim udało się w budynku zredukować zużycie wody aż o 60,78%, energii o 24,3%, a emisji CO2 o 26,6%. Maksymalne zmniejszenie zużycia energii, emisji i wpływu na środowisko w całym cyklu życia budynku potwierdza wynik Analizy Cyklu Życia Budynku na poziomie 89,3%.
– W kategorii „Odpady” inwestycja uzyskała wynik 86%, co także oznacza poziom „Outstanding”. Co istotne, recyklingowi poddano 100% wszystkich odpadów. Budynek i jego otoczenie przygotowano także na zachodzące zmiany klimatyczne w długofalowej perspektywie, oraz gwałtowne zjawiska pogodowe, m.in. przez odpowiedni dobór materiałów. Przygotowano również Strategię Adaptację Obiektu do zmian funkcjonalnych, aby ograniczyć roboty budowlane konieczne przy jego ewentualnej, dalszej rozbudowie lub zmianie przeznaczenia, wydłużając tym samym okres przewidywanego funkcjonowania budynku – kończy Emilia Dębowska.
Z kolei jednym z niestandardowych przykładów inwestycji, będącej aktualnie w procesie certyfikacji BREEAM prowadzonej przez Colliers Poland, jest obiekt magazynowy budowany w południowej części Chorwacji. Posiada interesujące rozwiązania ekologiczne, które równocześnie figurują w certyfikacji. Przykładem jest skorzystanie z terenu, gdzie grunty były wysoce zanieczyszczone odpadami i przeprowadzenie stosownej rekultywacji. Zaprojektowane systemy infiltracyjne i rozwiązania zrównoważonego drenażu na terenie, pozwolą na całkowite zatrzymanie wody opadowej na działce bez odprowadzania do miejskiej sieci kanalizacji deszczowej.
– Budynek będzie posiadał instalację fotowoltaiczną o dużej mocy, która wraz z odpowiednią fizyką budynku i szczelnością przegród, zapewnia atrakcyjną punktację w energetycznym obszarze certyfikacji. W zakresie akustyki inwestor analizuje emisję hałasu do środowiska wg standardu ISO, co jest uwzględniane w certyfikacji. Punktowana będzie również zaawansowana automatyka budynku, w tym system BMS z inteligentnym monitoringiem produkowanej energii z paneli PV, konsumpcji energii i wody przez poszczególne systemy i powierzchnie funkcjonalne oraz programem alarmującym o wyciekach wody w budynku – dodaje Edyta Chromiec.
Certyfikat BREEAM posiadają także wybrane budynki, za których realizację był odpowiedzialny WPIP. Budynki te należą do parku logistycznego MLP Poznań West, obejmującego 140 tys. m2 nowoczesnych powierzchni magazynowo-produkcyjnych klasy A. – Są to przede wszystkim obiekty magazynowe o wysokości 10 m netto i posadzce o nośności 6 t. Zostały w nich zastosowane rozwiązania ekologiczne, które mają swoje odzwierciedlenie w punktacji certyfikacyjnej. Są to przede wszystkim: instalacja fotowoltaiczna, pompy ciepła, system BMS pozwalający oszczędzać energię, czyli obniżyć koszty funkcjonowania obiektu. Kolejnym z rozwiązań implementowanych przy realizacji powyższych obiektów jest oświetlenie energooszczędne LED, dodatkowo – jasna membrana dachowa odznaczająca się wysoką refleksyjnością. Mają one niebagatelny wpływ na komfort pracy użytkownika i wskazują na wysoką świadomość oraz odpowiedzialność za środowisko ich właścicieli – uzupełnia Adam Zamelczyk.
O swoich przykładach opowiada także Maciej Szamałek. P3 Logistic Parks wybudował dla firmy Westwing, europejskiego lidera sektora e-commerce w zakresie produktów wyposażenia wnętrz, dedykowany budynek o powierzchni 82 500 m2 w parku P3 Poznań. To największy magazyn w sieci dystrybucji firmy Westwing, który pełni funkcję centrum doskonałości w zakresie obsługi i wysyłki mebli na rynek europejski. – Obiekt został w pełni dostosowany do wymagań branży e-commerce i pozwala firmie na intensyfikację procesów operacyjnych i dalszy rozwój. Magazyn ma m.in. panele fotowoltaiczne z możliwością dalszej rozbudowy, ponadstandardową wysokość – 12 m netto, wzmocnioną posadzkę – 7,5 t/m2 oraz podwyższone zabezpieczenia przeciwpożarowe. Wewnątrz zainstalowano oświetlenie LED z systemem sterowania DALI, w łazienkach oraz części biurowo-socjalnej oświetlenie sterowane czujnikami ruchu, a także systemy oszczędzające wodę, tj. krany na podczerwień i instalacja do odzysku wody szarej. Obiekt posiada system sterowania BMS, oświetlenie zewnętrzne sterowane jest za pomocą zegarów astronomicznych, dookoła posadzono rośliny niewymagające podlewania, a pozostałe podlewane są ze zbiorników retencyjnych – tłumaczy Maciej Szamałek. W obiekcie dostępne są ładowarki dla samochodów elektrycznych oraz stojaki na rowery. Magazyn certyfikowany jest w systemie BREEAM na poziomie Excellent.
Sławomir Erkiert
Ten i inne artykuły znajdziecie w czasopiśmie Top Logistyk – dostępnym w naszym sklepie
