Od lat rozwój logistyki w Polsce w dużym stopniu jest zasługą rynku e-commerce, co możemy zaobserwować szczególnie w ostatnich miesiącach. Rynek nieruchomości magazynowych rozwija się także w miastach, w których deweloperzy oferują specyficzny produkt, tzw. SBU (Small Business Units), dedykowany dla miejskiej logistyki. Magazyny tego typu uzupełniają ofertę deweloperów, pozwalając najemcom kompleksowo zorganizować łańcuch dostaw. – Rosnąca podaż takich obiektów wiąże się oczywiście z dynamicznym wzrostem sprzedaży internetowej, ale przede wszystkim wynika z dojrzewania i harmonijnego rozwoju naszego rynku oraz potrzeby uzupełniania oferty nieruchomości magazynowych o kolejne produkty – uważa Łukasz Grupa, Associate Director w Colliers International Poland.

Eksperci zaznaczają, że na tę chwilę e-commerce faktycznie zwiększyło tempo rozwoju i w dużej mierze wynika, to korzystnej lokalizacji magazynów. - W usprawnieniu i skróceniu czasu dostaw kluczową rolę odgrywa lokalizacja, więc nasi klienci lokalizują swoje obiekty w pobliżu dużych aglomeracji i węzłów komunikacyjnych. To ma ogromne znaczenie dla zminimalizowania kosztów, ale także jest związane z dostępnością pracowników. Uważam, że niezbędna dla firm budowlanych będzie jeszcze większa elastyczność projektowa i dynamiczne działanie w systemie just in time, by firma mogła odpowiedzieć na nagły przyrost zamówień i realizację centrów logistycznych w jeszcze krótszych terminach niż dotychczas. W.P.I.P. coraz więcej hal buduje dla znaczących operatorów powierzchni magazynowych. Przykładem może być realizowany przez nas kompleks MLP Poznań West, w którym działalność prowadzi Inpost, ale także realizacje dla dystrybutorów artykułów higienicznych czy klientów branży opakowaniowej. Rozpoczęte budowy i nowe inwestycje dla tych branż oraz dla sieci spożywczych nie zostały wstrzymane - mówi dr Janusz Signetzki, Wiceprezes Zarządu W.P.I.P. Sp. z o.o. Sp. k.

Rynek e-commerce charakteryzuje się dość złożonym, ale też precyzyjnie stworzonym łańcuchem dostaw i zwrotów. Centra dystrybucyjne mogą być dużymi regionalnymi hubami, ale także mniejszymi, regionalnymi magazynami. – Te ostatnie powinny być zlokalizowane blisko dużych miast, w których są odbiorcy docelowi lub też położone w bliskiej i dogodnej komunikacyjnie odległości od centrum. Zainteresowanie powierzchnią magazynową w granicach miasta jest także ze strony firm lokalnych lub też przedsiębiorstw, które zatrudniają dużo lub wyspecjalizowanych pracowników, a dojazd do miasta jest dla nich kluczową wartością – uważa Beata Hryniewska, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowych i Logistyki w CBRE.

Konsument oczekuje szybkiej dostawy, gdzie elementem kluczowym może się okazać efektywna logistyka tzw. ostatniej mili. Ostatnie miesiące dla wielu firm zajmujących się logistyką i dystrybucją były czasem wyzwań i pokazały, gdzie należy usprawnić łańcuchy dostaw. – Dlatego też wzrost zapotrzebowania na nieruchomości w granicach i okolicach największych miast dopiero przed nami. Polski rynek obiektów miejskich jest na początkowym etapie rozwoju, jeszcze dzieli nas wiele w porównaniu z dojrzałymi rynkami w Wielkiej Brytanii czy USA, gdzie logistyka ostatniej mili rozwija się w szybkim tempie – uważa Danuta Dzierżak, Associate Director Industrial & Logistic w firmie AXI IMMO.

Kto korzysta?

Jakiego rodzaju firmy – oprócz tych ze wspomnianej branży e-commerce – najczęściej decydują się na ofertę magazynów typu SBU? Są to przede wszystkim podmioty z sektora usług miejskich. – Do pierwszej grupy należą te firmy, które ze względu na dostęp klientów do firmy potrzebują adresu siedziby głównej czy oddziału w granicach miasta. Są to bardzo często przedsiębiorstwa usługowe, które świadczą np. serwisy – oczywiście zewnętrzne z dojazdem, ale potrzebują również bazy na miejscu – mówi Michał Samborski, Head of Development w Panattoni. Zdaniem eksperta trzeba również uwzględnić firmy z branż, których nie podejrzewalibyśmy o kontakt z magazynami, jak np. informatyczne, którym potrzebne jest zaplecze. Istnieje też szeroka grupa przedsiębiorstw z branży dystrybucji i usług powiązanych stricte z miastem. – Tutaj z pewnością możemy wymienić segment rynku HoReCa, która działa podobnie jak tzw. kurierka, dowożąc niewielkimi samochodami dostawczymi towar do restauracji czy hoteli. I oczywiście nie możemy zapomnieć o sklepach (i usługach), które po prostu dowożą do klienta gotowy produkt, a zakres jest wszelki – od produktów FMCG, poprzez elektronikę, a na meblach kończąc – praktycznie wszystko możemy zamówić i dostarczyć do domu – dodaje Michał Samborski.

Jeśli chodzi o inwestycje w granicach miast o charakterze SBU, są to z założenia budynki wielobiznesowe, w których kilku klientów z różnorodnych sektorów może wynająć powierzchnie magazynowe – niezależnie od profilu działalności. Miejski magazyn z bezpośrednim dostępem do rozwiniętej infrastruktury drogowej umożliwia wygodną i ekspresową dystrybucję towarów bezpośrednio do konsumentów końcowych, ułatwiając przy tym logistykę zwrotów. Ze względu na maksymalne skrócenie terminu dostaw jest to idealne rozwiązanie nie tylko dla sektora e-commerce, ale także dla lokalnych i małych firm realizujących zamówienia towarów wrażliwych na upływ czasu. – Z analiz Prologisu wynika, że firmy prowadzące wyłącznie sprzedaż internetową wymagają średnio trzykrotnie więcej powierzchni magazynowej od sprzedawców w handlu tradycyjnym. W związku z tym transakcje zawierane z naszymi klientami z sektora e-commerce wciąż dotyczą przede wszystkim wielkopowierzchniowych inwestycji zlokalizowanych w śródmiejskich obiektach logistycznych w pobliżu dużych aglomeracji, jak Warszawa czy Wrocław, oraz ośrodków miejskich z bezpośrednim dostępem do klientów końcowych, m.in. Łodzi i Poznania – komentuje Michał Czarnecki, Vice President, Head of Leasing and Development w Polsce w firmie Prologis.

Z obserwacji Waldemara Witczaka, Dyrektora Regionalnego w firmie SEGRO, wynika, że magazyny SBU wybierane są najczęściej przez firmy reprezentujące mniejsze podmioty z branży e-commerce, logistyków czy też przez firmy kurierskie jako miejsca obsługujące logistykę ostatniej mili. Dzięki temu przedsiębiorstwa mogą efektywnie prowadzić swój biznes oraz odpowiadać na rosnące oczekiwania rynku. – Tego typu obiekty to doskonały element strategii rozwoju firm, które jako jeden z podstawowych elementów swojej działalności traktują bliskość klienta końcowego. Na miejskie powierzchnie, zwane Small Business Units, decydują się także często małe i średnie przedsiębiorstwa, które z obiektów magazynowych prowadzą całą swoją działalność – mówi Waldemar Witczak i dodaje, że istotna jest dla nich w związku z tym nie tylko sama powierzchnia magazynowa, ale również jakość i estetyka biura czy też łatwość dojazdu komunikacją miejską, tak kluczowa dla pracowników z dużych miast.

Długość kontraktów

Rynek magazynów miejskich w zakresie długości najmu jest dość podobny w swojej ofercie do rynku magazynów wielkopowierzchniowych. Specyfika tego produktu nie wynika z różnic w długości umów najmu. – Takie budynki wyróżniają się przede wszystkim innymi parametrami technicznymi, umożliwiającymi wydzielanie małych modułów magazynowych, podniesionym standardem wykończenia biura i oczywiście lokalizacją w granicach miasta – mówi Łukasz Grupa z Colliers International. To głównie te parametry decydują o ich konkurencyjności w stosunku do magazynów dostępnych na obrzeżach miast.

Czas trwania kontraktów w przypadku powierzchni magazynowych w granicach miast nie odbiega od przyjętych norm (zazwyczaj kontrakty pięcioletnie), a długość umowy zależy bardziej od uwarunkowań. – Jest grupa klientów bardziej mobilnych, która potrzebuje krótkich terminów, ale jest również grupa klientów gotowa związać się z daną lokalizacją na wiele lat, nawet przy niedużych powierzchniach, ale prowadząc stabilny biznes – mówi Michał Samborski z Panattoni.

Michał Klecha