Jak podaje AXI IMMO, na koniec roku 2019 całkowite zasoby wszystkich mniejszych rynków magazynowych, w których skład wchodzą m.in. Szczecin, Trójmiasto, Kielce, Legnica, Gorzów Wielkopolski, Białystok, Lublin czy Olsztyn, wyniosły 3,3 mln. m2 i był to wzrost o 26% w ujęciu rok do roku. Największym oddanym projektem była inwestycja BTS dla firmy Zalando o powierzchni przekraczającej 120 tys. m2. Po stronie popytowej dominowały nowe umowy (95%), a całkowity wolumen transakcji przekroczył 770 tys. m2.
Rozwój mniejszych rynków magazynowych w Polsce związanych jest m.in. z otwieraniem kolejnych etapów dróg ekspresowych i autostrad. Nie bez znaczenia są także dostęp do tańszych gruntów pod inwestycje oraz większa gotowość i dostępność wykwalifikowanych pracowników. „W ostatnim czasie najwięcej nowych magazynów otwierało się tuż przy oddawanych kolejnych odcinkach dróg ekspresowych czy autostrad; na znaczeniu zyskała np. Częstochowa, Kielce czy Białystok. Spodziewamy się, że realizacja drogi międzynarodowej Via Carpatia otworzy także całą Polskę Wschodnią i pozwoli na rozwój województw podlaskiego, lubelskiego, a także podkarpackiego” – mówi Danuta Dzierżak, Associate Director Industrial & Logistic w AXI IMMO. Jej zdaniem benefitem wschodzących lokalizacji jest to, że od razu lokowane są przy głównych drogach transportowych lub w ich pobliżu.
Doświadczenia z ostatnich miesięcy pokazują, że nawet giganci, jak Amazon czy Zalando, wybierają mniejsze aglomeracje na lokalizacje swoich magazynów. „Dlatego decyzję o wyborze mniejszego miasta determinują głównie potrzeby klienta wpisane w jego strategię rozwoju. Obecnie rozwój e-commerce sprawia, że na znaczeniu zyskują magazyny ostatniej mili, które zdecydowanie ułatwiają transport produktów do klientów końcowych” – mówi Danuta Dzierżak i dodaje, że wśród najemców, oprócz wspomnianego sektora e-commerce, z pewnością znajdą się także logistyka, produkcja, farmacja, lekki przemysł, sieci odzieżowe, sieci handlowe, firmy kurierskie oraz przedsiębiorstwa dystrybuujące produkty na lokalne rynki.
Preferencje klientów
Każde miasto czy aglomeracja, niezależnie od wielkości, oczekuje tego samego – szybkiego i sprawnego dostarczenia towarów mieszkańcom samego miasta, jak i okolic. Stąd też w opinii Michała Ptaszyńskiego, Head of Asset Development CEE w Logicor, mniejsze aglomeracje wybierane są z reguły przez firmy logistyczne dostarczające detaliczne przesyłki bezpośrednio do klienta końcowego nie tylko w tym mieście, ale także na obszarze z nim sąsiadującym. „Inną kategorią firm, które wybierają mniejsze miejscowości, są poddostawcy dużego biznesu, którzy lokalizują swoje fabryki poza głównymi rynkami. Innymi słowy, jeśli powstaje duża fabryka globalnego producenta, natychmiast skutkuje to otwarciem się okolicznego rynku na branżę magazynową” – zauważa ekspert Logicor.
Do tej pory jednym z kryteriów wyboru mniejszych lokalizacji przez najemców był dostęp do kadry (vs. jej brak w dużych aglomeracjach) zarówno w kontekście zbudowania bazy pracowniczej na własne potrzeby, jak i uzyskania mniejszych kosztów prowadzonej działalności. „Dzisiaj widzimy, że ta narracja dotycząca braku pracownika w dużych aglomeracjach w pewnym stopniu będzie się zmieniać, a w jak dużym, pokażą najbliższe miesiące. A ponieważ w przyrodzie nic nie ginie, pojawia się inny motor napędowy, który będzie oddziaływał na mniejsze aglomeracje – e-commerce, a wraz z nim kolejna grupa klientów” – przekonuje Michał Samborski, Head of Development w Panattoni. Ekspert przewiduje, że firmy kurierskie będą się starały dogęszczać sieć swoich lokalnych oddziałów i one z kolei będą szły w kierunku mniejszych miejscowości, aglomeracji, by tę sieć dystrybucyjną rozbudować.
Branża e-commerce ma szczególne potrzeby w zakresie powierzchni oraz całej infrastruktury magazynowej. Wykorzystanie kanału sprzedaży on-line eksperci obserwują we wszystkich dziedzinach związanych z konsumpcją, a rosnąca popularność zakupów przez Internet stawia szereg wyzwań przed firmami kurierskimi. Sektor ten jest w fazie rozkwitu. „Lokalny rynek wybierają mniejsi przedsiębiorcy, którzy mogą liczyć na niższe koszty prowadzenia działalności, w tym wynajmu powierzchni magazynowo-biurowych, a także niższe oczekiwania płacowe pracowników i rotacje kadr. Ten o ostatni czynnik przemawia obecnie na korzyść mniejszych aglomeracji czy też mniej popularnych lokalizacji” – mówi Renata Krzyżanowska, Senior Negotiator w Cushman & Wakefield.
W kontrze wobec największych
Eksperci Cushman & Wakefield zauważają, że mniejsze miasta mają coraz większy udział w rynku powierzchni magazynowych, a dzieje się to za sprawą planowanych inwestycji drogowych. Dzięki nim w ciągu kilku kolejnych lat na znaczeniu zyskały z pewnością Szczecin i Kielce oraz miasta w Polsce Wschodniej – Lublin, Białystok oraz Rzeszów. „Dynamika i rozwój sektora magazynowego w ostatnim czasie dały szansę mniejszym aglomeracjom, choćby ze względu na dostępność gruntów, niższych cen najmu oraz bardzo ważnego czynnika, a mianowicie dostępu do wykwalifikowanej kadry pracowniczej. Potencjał miast regionalnych w zakresie produkcji, przemysłu i logistyki już dawno dostrzegli najwięksi branżowi gracze, jak Panattoni Europe, Hillwood, MLP, 7R” – potwierdza Renata Krzyżanowska.
Z pewnością regionalne rynki cały czas będą atrakcyjne dla tych przedsiębiorstw, które potrzebują stabilnej bazy pracowników, oraz staną się dobrymi lokalizacjami dla firm, które będą potrzebować lokalnej dystrybucji. „Trudno jednoznacznie stwierdzić, czy ta większa logistyka będzie szła w kierunku mniejszych miejscowości. Prawdopodobnie ci gracze, którzy mogą być wszędzie, będą się teraz starali zostawać przy rynkach bardziej core’owych, które jednak mają większe możliwości zarówno łatwiejszej ekspansji, jak i redukcji powierzchni” – przewiduje Michał Samborski z Panattoni. Zapytany o to, które spośród mniejszych aglomeracji w Polsce są obecnie o oczach tego dewelopera najpopularniejsze i dlaczego, ekspert Panattoni odpowiada. „Niezmiennie wskazujemy aglomeracje leżące blisko naszej zachodniej granicy, jak Gorzów, Zielona Góra, Legnica czy Szczecin, i one będą cały czas atrakcyjne ze względu na położenie. Ale warto też wymienić troszeczkę dalsze sąsiedztwo tych dużych aglomeracji, jak Wrocław”.Atrakcyjność tych lokalizacji podyktowana jest bliskością Niemiec – patrząc na mapę transportu i ilości przewożonych towarów, jednak cały czas zdecydowanie większą wymianą cieszy się zachodnia granica.
Również Renata Krzyżanowska z Cushman & Wakefield wskazuje województwo lubuskie. Ze względu na dobrą infrastrukturę drogową i lokalizację na styku autostrady A2 oraz drogi ekspresowej S3, daje możliwości, które nie są łatwe do implementacji w innych regionach kraju. Te czynniki, w połączeniu z bezpośrednim sąsiedztwem Niemiec, i wciąż dostępne zasoby ludzkie powodują, że przychylnym okiem na takie miasta jak Zielona Góra, Gorzów czy Świebodzin, patrzą przedsiębiorcy mający w planie cross border e-commerce oraz dostawy tego samego dnia do naszych niemieckich sąsiadów. „Umiejętne skalkulowanie operacji i przemyślana lokalizacja sprawiają, że z terenów województwa lubuskiego możliwa jest nawet usługa dla niemieckich uczestników programu Amazon Prime” – mówi Renata Krzyżanowska. Po przeciwnej stronie mapy naszego kraju, ale o podobnym stopniu atrakcyjności, umieszcza Olsztyn oraz Białystok. „Nowe, ekspresowe połączenie z Warszawą powoduje, że nawet z magazynu położonego w północno-wschodniej Polsce można w sposób elastyczny i konkurencyjny zarządzać łańcuchem dostaw. Ponadto jest to idealne miejsce dla tych przedsiębiorców, których działanie nie jest nastawione na presję czasu, a wiąże się dodatkowo z dużym zapotrzebowaniem na zasoby ludzkie” – dodaje nasza rozmówczyni.
Mianem „wschodzącej gwiazdy rynku” ekspert Cushman & Wakefield określa także teren Legnicy. Miejscowość ta, leżąca przy drodze ekspresowej S3, w pobliżu aglomeracji wrocławskiej oraz w odległości kilkudziesięciu kilometrów od granicy Niemiec i Republiki Czeskiej, również może być atrakcyjnym miejscem dla tych, którzy obawiają się dużej intensyfikacji inwestycji magazynowych we Wrocławiu, a co za tym idzie – problemów z pozyskaniem pracowników.
Michał Klecha
