Nie można pozbyć się skojarzeń krawieckich, skoro mówi się o inwestycjach szytych na miarę. W odróżnieniu od obiektów spekulacyjnych, które budowane są niemal z jednego projektu, stanowiąc swoją wzajemną multiplikację, w budownictwie BTS stawia się na indywidualność. Poziom potrzeb i specyfikacji budynków, jakie interesują klientów, może być skrajnie różny. W tym wypadku nie chodzi o budowanie prostych hal z metra, ale o znacznie bardziej skomplikowane obiekty, nie wyłączając z tego mroźni czy chłodni.
Dla specjalistów z Panattoni istota obiektów BTS polega na tym, żeby zrealizować inwestycję, która z punktu widzenia klienta jest idealna pod względem uwarunkowań biznesowych. Chodzi tu o uwzględnienie zarówno kwestii związanych ze specyfiką samego budynku, ale również takich elementów, jak lokalizacja przyszłej inwestycji, harmonogram prac, a nawet uwzględnienie demograficznych wskaźników, które w przyszłości zadecydują o rynku pracy. Czasem wymaga to również od dewelopera rozwiązania problemów prawnych, które przeszkadzają w ekspansji firmy. Niekiedy klient dysponuje własną działką budowlaną, a nawet projektem, przychodząc do dewelopera, jak do generalnego wykonawcy, który podejmie się budowy. – Ostateczny budynek, który ma powstać, stanowi tylko jeden z elementów procesu „build to suit”, który tak na dobrą sprawę jest efektem szeroko pojętej elastyczności w podejściu do współpracy przy inwestycji. Często wymaga określenia profilu zawodowego potencjalnych pracowników klienta – tłumaczy Robert Dobrzycki, partner zarządzający na Europę Środkowo-Wschodnią Panattoni Europe.
Istota obiektów BTS polega na tym, żeby zrealizować inwestycję, która z punktu widzenia klienta jest idealna pod względem uwarunkowań biznesowych. W tym wypadku nie chodzi o budowanie prostych hal z metra, ale o znacznie bardziej skomplikowane obiekty, nie wyłączając z tego mroźni czy chłodni.
Od lipca ubiegłego roku Panattoni posiada oddział zajmujący się budownictwem w systemie BTS. Jego powstanie było naturalnym efektem licznych zapytań dotyczących tego typu inwestycji, które firma już miała okazję realizować. Pierwsza z nich powstała na początku działalności dewelopera na krajowym rynku. Wybudowany obiekt dla H&M w okolicach Poznania składa się z części biurowej i produkcyjnej ze specjalną betonową antresolą oraz windami dostosowanymi do działalności najemcy.
Panattoni Park Święcice zlokalizowany w powiecie warszawskim. Pierwszy budynek parku to obiekt (BTS) o powierzchni ponad 16 700 m2. Użytkowanie obiektów BTS obywa się w systemie wynajmu długookresowego, ponieważ z powodu złożoności są one z reguły droższe od hal spekulacyjnych. Wystarczy porównać czas realizacji obiektu BTS, który trwa zwykle 8 – 10 miesięcy, czyli dwa razy dłużej w stosunku do tradycyjnej hali magazynowej, aby zrozumieć poziom zaawansowania tych budów. Amortyzacja upływa zwykle po 7 – 10 latach, co jest również okresem dwu, a nawet trzykrotnie dłuższym. Czy oznacza to, że realizowane w ramach projektów BTS budynki kosztują więcej najemcę? Sumarycznie przy budowie musi być to większy koszt niż w przypadku hal spekulacyjnych, ponieważ mówimy o różnych możliwościach kreowania obiektu. Jednak raty najmu rozkładają się w długim okresie czasu i wcale nie muszą być wyższe niż przy standardowych magazynach. Zwykle istnieje możliwość wybrania lokalizacji mniej popularnych, a równie dobrych, co przekłada się już na starcie na cenę zakupu gruntu pod inwestycję. A wszystko za zgodą i przy współpracy z przyszłym najemcą.– Przy obiektach szytych na miarę na każdym etapie ich kształt i funkcja dyskutowane są na bieżąco z klientami. Wydaje się naturalne, że aby mogło dojść do konsensusu, takimi projektami powinni zajmować się ludzie z doświadczeniem, którzy rozumieją istotę BTS – mówi Robert Dobrzycki.
W ciągu trzech i pół roku Panattoni wybudował prawie 750 tys. mkw. powierzchni magazynowo-biurowej. Skierowanie uwagi na obszar BTS firma traktuje jako element różnicowania portfolio usług, a tym samym dywersyfikacji kierunków ekspansji. Pojawiły się do tego dobre warunki, ponieważ przyszło zapotrzebowanie na obiekty szyte na miarę z rynku. Na pewno nie oznacza to kryzysu w budowaniu standardowych magazynów, wynajmowanych krótkookresowo. Nowe kontrakty logistyczne stymulują nieustannie zapotrzebowanie na tę nowoczesną powierzchnię.
Krzysztof Pograniczny
