Dzisiaj klienci chcą otrzymywać zamówione przez siebie towary jak najszybciej. Firmy obsługujące e-handel muszą więc lokalizować swoje magazyny jak najbliżej miast lub otwierać mniejsze punkty wspomagające główne magazyny. Wszystko po to, aby sprostać wymaganiom klientów.

Blisko klienta

W opinii Waldemara Witczaka, Dyrektora Regionalnego, SEGRO, rozwój sektora e-commerce i dążenie sklepów internetowych do skrócenia czasu dostaw przekłada się na wzrost zainteresowania magazynami miejskimi, tzw. Small Business Units. Istotne jest jednak nie tylko położenie obiektu, z którego odbywa się obsługa wysyłek oraz zwrotów, ale również cała logistyka. Obecnie coraz większe grono przedsiębiorców jest świadome tego, jak duży wpływ na proces zakupowy mają właśnie logistyka i odpowiednia obsługa. Coraz większy nacisk kładzie się na customer experience, zatem ważny jest nie tylko niski koszt i krótki czas dostawy, ale także sam proces dostaw oraz zwrotów. Przedsiębiorcy coraz chętniej poszukują obiektów, w których ich procesy logistyczne będą miały wsparcie w postaci technologii. – Automatyzacja magazynowania, kompletowania oraz dostarczania przesyłek przekłada się na optymalizację nie tylko pracy, ale również kosztów. Rosnące zainteresowanie magazynami SBU potwierdzają dane rynkowe – w ciągu ostatnich dwóch lat poziom nowych inwestycji w tym formacie wzrósł o 200%. Tego typu projekty stanowią ponadto aż 67% wartości europejskiego portfela SEGRO. Dysponujemy w tym obszarze dużym portfelem zarówno w Wielkiej Brytanii, jak i w Niemczech czy Francji, a w Polsce planujemy w najbliższym czasie rozwój w tym sektorze – aktualnie prowadzimy kilka projektów typu SBU w Warszawie i okolicach, w Łodzi oraz we Wrocławiu – mówi Waldemar Witczak.

Często średnie i mniejsze firmy dystrybucyjne, silnie rozwijające sprzedaż w kanale on-line, decydują się na wynajmem powierzchni magazynowej w mieście, pomimo nieco wyższej stawki najmu. Zdaniem Anny Głowacz, Dyrektora Działu Industrial, AXI IMMO, w zamian otrzymują magazyn połączony z wysokiej jakości powierzchnią biurową i wystawienniczą; dodatkowym atutem jest często dostępność do komunikacji miejskiej, co ułatwia pozyskanie pracowników do pracy. – Segment ten stanowi ok. 10% w całości istniejącej podaży na rynku magazynowym, jednak zainteresowanie inwestorów – zarówno dużych międzynarodowych graczy, jak też mniejszych lokalnych podmiotów – jest duże. W kolejnych latach możemy się spodziewać wzrostu liczby inwestycji miejskich w takich lokalizacjach, jak Warszawa, Wrocław, Łódź, Kraków czy Trójmiasto – dodaje Anna Głowacz.

Dla najemców, którzy wybierają magazyny miejskie, decydującym czynnikiem jest sąsiedztwo miasta czy wręcz bycie jego częścią. Położenie to przekłada się bowiem bezpośrednio na dwa podstawowe elementy: bliskość odbiorców (czy to w znaczeniu odbiorców indywidualnych, czy biznesowych), jak również na łatwiejszy dostęp do szeroko rozumianych kadr. Aleksander Kuźniewski, Business Development Director w 7R SA, zwraca uwagę, że lokalizacja miejska położona jest w pobliżu węzłów komunikacyjnych, a więc wiąże się m.in. z krótkim czasem dojazdu do pracy. Umożliwia to oczywiście łatwiejsze pozyskiwanie nie tylko wykwalifikowanych pracowników, ale ogólnie zwiększa możliwość rekrutacji załogi oraz wpływa na komfort pracy zatrudnionych osób. – Dostęp do miejskiej infrastruktury to także szansa na bezpośrednią interakcję z klientami – zarówno na w sektorze rynku b2b jak i b2c. Już teraz normalne jest, że miejskie magazyny pełnią rolę wielopoziomowego połączenia nowoczesnych powierzchni biurowych z powierzchnią magazynową, produkcyjną lub np. ze swoistego rodzaju funkcją handlową – czy to poprzez umożliwienie lokalizacji hurtowni w obrębach miast, czy też stworzenie możliwości instalacji tak zwanych showroomów, czyli przestrzeni kontaktu klienta z marką. Fakt ten powoduje, że niemal wszystkie branże są zainteresowane miejskimi lokacjami. To rozwiązanie jest dla firm, które potrzebują przestrzeni biurowo-magazynowej, produkcyjnej czy połączenia kilku aktywności w ramach jednej inwestycji. Magazyny miejskie wypełniają de facto lukę dostępności powierzchni dla wszystkich dziedzin biznesu, które z różnych przyczyn nie są w stanie wpasować się w działalność stricte biurową czy handlową. Uniwersalność magazynów – powierzchnia, wysokość, szeroka możliwość możliwych adaptacji (w tym ekologicznych) – pozwala na łatwiejsze dopasowanie powierzchni dla wielu branż – wyjaśnia Aleksander Kuźniewski.

Automatyzacja w SBU

Miejskie powierzchnie SBU wybierają również firmy kurierskie, start-upy i generalnie małe oraz średnie przedsiębiorstwa handlowe czy handlowo-produkcyjne, działające też lokalnie, których klienci i dostawcy są blisko, jak w przypadku firm kosmetycznych, farmaceutycznych czy z branży HoReCa. Zdaniem Michała Samborskiego, Head of Development, Panattoni, są to również firmy, które potrzebują niewielkiej powierzchni magazynowej i większej powierzchni biurowej. – Warto wspomnieć, że dla Small Business Units komponent biurowy stanowi 20, 30, a nawet 50% transakcji (wynajmowanej powierzchni), dlatego bardzo często stanowią one główne siedziby tych firm – łącząc tańsze aniżeli w centrum miast rozwiązanie biurowe z zapotrzebowaniem na powierzchnię magazynową. Dlatego automatyzacja tego typu magazynów nie stanowi konieczności i nie jest kluczowym czynnikiem (jak na razie występuje raczej w przypadku firm kurierskich) – tu ważniejsza jest lokalizacja w mieście i możliwość stworzenia bardziej prestiżowego biura, bliskość do odbiorcy, dostęp do pracownika – podsumowuje Michał Samborski.

Potrzeba dostępu automatyzacji w magazynach miejskich w dużej mierze zależy od sektora, jaki reprezentuje konkretne przedsiębiorstwo, oraz specyfiki prowadzonego biznesu. – Większe zapotrzebowanie na automatyzację wykazują firmy z branży e-commerce, dla których kluczowe znaczenie ma szybkość i czas nadawania przesyłek czy też firmy zajmujące się lekką produkcją, dla których istotna jest optymalizacja procesów produkcyjno-logistycznych – dodaje Waldemar Witczak.

O automatyzacji w SBU wspomina także kolejny nasz rozmówca Michał Ptaszyński Head of Asset Management CEE Logicor. Jego zdaniem wszystko zależy od tego, o jakim poziomie i zakresie automatyzacji jest mowa. – W przypadku magazynów SBU, z racji stosunkowo niewielkich powierzchni, jej głównym celem jest przyśpieszenie przepływu towarów. I tu sprawdzają się rozwiązania, jakie wdrożyliśmy w swoich parkach, czyli automatyzacja wjazdów i wyjazdów lub oraz rozwiązania wprowadzane przez firmy kurierskie, które pozwalają na szybkie sortowanie paczek. Niemniej trzeba pamiętać, że wdrożenie bardziej złożonych procesów automatyzacji jest kosztownym przedsięwzięciem i z reguły przeprowadza się je na dużych powierzchniach i w dużych magazynach – dodaje Michał Ptaszyński.

O zauważalnym procesie automatyzacji obiektów magazynowych wspomina Aleksander Kuźniewski. W jego opinii trend ten nie zależy od tego, czy magazyn wybudowany jest w formacie SBU, czy spekulacyjnie – automatyzacja i robotyzacja w magazynach to trend bez biegu wstecznego, który dotyka wszystkich. – Ma usprawniać pracę i redukować koszty operacyjne, ale także jest odpowiedzią na oczekiwania konsumentów. Branża zakupów on-line i operatorzy logistyczni będą dążyć do implementacji rozwiązań kompletacyjnych, na przykład wprowadzania urządzeń samojezdnych tak, by zwiększać efektywność operacji, a tym samym przyśpieszać proces realizacji zamówień dla klientów – stwierdza Aleksander Kuźniewski.

Kierunek – SBU

Na rynku znajdziemy wiele przykładów potwierdzających mocną pozycje SBU. Warto wspomnieć o 7R SA i jego magazynach mniejszego formatu, czyli 7R City Flex Last Mile Logistics, usytuowanych w granicach aglomeracji miejskich (Łódź, Gdańsk, Szczecin, Warszawa, Wrocław). – Ciekawym przykładem może być nasz 7R City Flex Warsaw Airport I, położony w pobliżu Lotniska Chopina. W tej lokacji Avenger Flight Group, amerykańska butikowa firma zajmująca się szkoleniami dla branży lotniczej, uruchomiła pierwsze w naszym kraju centrum szkoleniowe dla pilotów komercyjnych. Natomiast Cefea przeniosła tu centrum zajmujące się pakowaniem i przepakowywaniem produktów leczniczych oraz obsługi logistycznej badań klinicznych – dodaje Aleksander Kuźniewski.

Swoje SBU rozwija także SEGRO, np. magazyny: SEGRO Business Park Warsaw, Żerań, SEGRO Business Park Warsaw, Okęcie oraz SEGRO Business Park Łódź czy też zlokalizowany na granicy stolicy SEGRO Business Park Warsaw, Ożarów.

Zdaniem Michała Ptaszyńskiego można powiedzieć, że biznes, który potrzebuje dostępu zarówno do infrastruktury miejskiej, jak i do wysoko wykwalifikowanej kadry, preferuje lokalizację w granicach miast. – Dlatego w naszych miejskich lokalizacjach w Warszawie, Piasecznie czy Sosnowcu oprócz e-commerce mamy takie branże, jak lotnictwo, budownictwo, medycyna, IT oraz oczywiście firmy kurierskie. SBU to idealne miejsce na specjalistyczne punkty serwisowe, produkcję oraz konfekcjonowanie precyzyjnych i małych elementów – uzupełnia Michał Ptaszyński.

Według danych firmy doradczej Cresa Polska rozwój w kierunku SBU planują wszyscy najwięksi gracze na rynku nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce.

Sławomir Erkiert