• Całkowite zasoby łódzkiego rynku w ostatnich pięciu latach wzrosły o 108%;
• W Polsce Centralnej niebawem współczynnik pustostanów może wzrosnąć z 5,5% do prawie 12%;
• 62% – wartość powierzchni budowanej spekulacyjnie w nowej podaży.

Polska Centralna to trzecia co do wielkości lokalizacja magazynowa w Polsce po Warszawie i Górnym Śląsku. Jej całkowite zasoby stanowią 15% całkowitej podaży nowoczesnej powierzchni produkcyjnej i logistycznej w Polsce i na koniec 2022 r. wyniosły 4,09 mln mkw. Największym subregionem Polski Centralnej od lat pozostaje Łódź, która wraz z sąsiadującymi terenami w ramach aglomeracji dysponuje powierzchnią o wielkości 1,53 mln mkw. (blisko 38% zasobów Polski Centralnej). Jeszcze w 2018 r. w mieście całkowita podaż wynosiła 767 tys. mkw. (+108% 2018 vs 2022). Największa koncentracja projektów logistycznych i produkcyjnych w Łodzi znajduje się na Olechowie, Widzewie, Teofilowie i po zachodniej stronie miasta wzdłuż drogi ekspresowej S14. W 2022 r. do użytku w Łodzi oddano łącznie 143,8 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej w ramach siedmiu inwestycji. Wśród największych wybranych parków przemysłowych i logistycznych oddanych w tym czasie znalazły się m.in. MLP Łódź (42 900 mkw.), 7R Park Łódź East (18 400 mkw.) i Panattoni City Logistics Łódź IV (17 000 mkw.).

– Rynek magazynowy w Polsce Centralnej od lat dynamiczne się rozwija, co roku przybywa średnio ponad 375 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni przemysłowo-logistycznej. Najemcy krajowi i międzynarodowi, którzy zdecydowali się na najem magazynu lub powierzchni produkcyjnej w Łodzi, zostają w mieście na długo, w każdym kierunku. Strategiczne położenie doceniają zarówno najemcy logistyczni, jak też produkcyjni, którzy cenią sobie Łódź za rynek pracy, dostępność infrastruktury, jak też obecność wielu firm z branż towarzyszących w danym biznesie – podkreśla Hubert Wojtera, Dyrektor w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO.

W Łodzi w ostatnich pięciu latach utrzymywał się niski poziom pustostanów ze względu na dużą stabilność najemców. W odróżnieniu od Strykowa czy Piotrkowa Trybunalskiego większość najemców obecnych na tym subrynku zostaje na nim i rzadziej niż w innych lokalizacjach zmienia swoje siedziby. Na koniec grudnia 2022 r. najemcy zainteresowani wolną powierzchnią mieli do dyspozycji niewiele ponad 26 tys. mkw. (1,7% całkowitych zasobów subrynku). W tym samym czasie w budowie pozostawało 239 tys. mkw. w ramach sześciu inwestycji należących do deweloperów Hillwood, Panattoni, Prologis, 7R i MLP. Aż 62% nowej podaży nie było zabezpieczone umowami najmu. Dla porównania na koniec 2018 r. powierzchnia budowana spekulacyjnie stanowiła zaledwie 10% inwestycji w budowie.

W 2022 r. w całej Polsce Centralnej wynajętych zostało ponad 880 tys. mkw. z czego ponad 330 tys. mkw. (38%) w samej Łodzi i okolicach. Najwięcej powierzchni wynajęto w dzielnicy Widzew, następnie w rozwijającej się lokalizacji po zachodniej stronie miasta w okolicach drogi ekspresowej S14 i pobliżu Konstantynowa Łódzkiego. W trójce największych transakcji najmu w Łodzi do końca 2022 r. znalazły się m.in. przedłużenie i ekspansja przez poufnego najemcę z sektora sportowego w MEP Industrial Centre Łódź (44 300 mkw.), przedłużenie umowy przez Amazon w Hillwood Łódź Górna (38 300 mkw.) oraz nowa umowa poufnego najemcy z sektora logistyki w Panattoni Park Łódź West w Niesięcinie (34 500 mkw.). Łódź to ważny ośrodek logistyczny dla firm polskich i międzynarodowych, ale też ważny klaster przemysłowy z prężnie rozwijającą się produkcją urządzeń elektronicznych, sprzętu RTV/AGD, branżą opakowań, e-commerce i odzieżową.

– Średniorocznie najemcy od pięciu lat wynajmują w mieście w ramach nowych umów, przedłużeń i ekspansji powierzchni ponad 325 tys. mkw., z wyjątkiem rekordowego 2020 r., kiedy wynajęto ponad 450 tys. mkw. powierzchni magazynowej w mieście i okolicach – podkreśla Hubert Wojtera, AXI IMMO.

W zakresie stawek czynszów średnia dla Polski Centralnej utrzymuje się na poziomie 3,2-4,5 EUR/mkw./miesiąc. Najdroższym subrynkiem pozostaje Łódź Miasto (4,0-4,5 EUR/mkw./miesiąc) wyprzedzając północne tereny regionu jak Stryków, Łowicz Zgierz (3,5-3,9 EUR/mkw./miesiąc) czy zlokalizowany na południu Piotrów Trybunalski (3,2-3,5 EUR/mkw./miesiąc).

– W wyniku pogarszającej się sytuacji makroekonomicznej i wyższych kosztów finansowania inwestycji w kolejnych kwartałach w Łodzi podobnie do całego rynku magazynowego w Polsce będziemy obserwowali zmniejszanie się liczby projektów budowanych spekulacyjnie. Spodziewamy się pewnego rodzaju kumulacji i powiększenia powierzchni dostępnej od ręki w regionie Polski Centralnej, która z poziomu 5,5% może wzrosnąć do 12% czyli ok 468 tys. mkw. Zaistniała sytuacja to następstwo oddania do użytku powierzchni będącej obecnie w budowie oraz zwolnienia powierzchni w istniejących budynkach. Nowa sytuacja rynkowa będzie okazją dla innych podmiotów być może w ramach rozwijających się trendów jak nearshoring czy friendshoring, które mogą stać się integralną częścią łódzkiego rynku – podsumowuje Hubert Wojtera, AXI IMMO.

10 maja 2023 r. firma doradcza AXI IMMO zorganizowała brunch biznesowy „Potencjał łódzkiego rynku magazynowego” poświęcony rozwojowi największego subregionu w regionie Polski Centralnej, Łodzi. Wydarzeniu towarzyszyła prezentacja danych podsumowujących lata 2018 – 2022 w Łodzi oraz panel dyskusyjny, w którym wzięli udział Adam Pustelnik, Pierwszy Wiceprezydent Miasta Łodzi, Marcin Białkowski, Commercial & Development Director, Commercecon, Jonasz Galicki, Dyrektor Operacyjny ds. logistyki, UNIQ LOGISTIC oraz Bartosz Jacyna, CEO, Chaingers.