Rynek inwestycyjny: Jest popyt, brak podaży

Po poprzednim rekordowym dla sektora magazynowego roku, wynik na rynku inwestycyjnym za trzy pierwsze kwartały 2019 roku również można uznać za udany. Wprawdzie wartość transakcji inwestycyjnych była niższa o 23% i wyniosła 634 mln euro w porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym, ale wynika to głównie z braku podaży, a nie niskiego zainteresowania inwestorów. Projekty logistyczne i produkcyjne są dziś poszukiwanym produktem inwestycyjnym.

„Główne kierunki kapitału płyną z Azji, ale widoczni są także inwestorzy z Czech i Europy Zachodniej. Stopy kapitalizacji wykazują dalszą delikatną tendencję spadkową, choć nadal są o 100 – 150 punktów bazowych wyższe niż oferty na rynkach Europy Zachodniej” – komentuje Renata Osiecka, Patner Zarządzająca AXI IMMO.

Popyt: Blisko 40% całości popytu w regionie Warszawy

Od początku roku wynajętych zostało 2,63 mln mkw., z czego 830 tys. mkw. przypadło na III kwartał 2019 r. 56% z całości popytu w III kw. stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje. Zauważalna jest jednak tendencja spadkowa tego typu umów. Pięć głównych rynków magazynowych odpowiadało za 87% w całości popytu. Liderem popytu w omawianym okresie był region Warszawy, gdzie łącznie wynajęto 319 tys. mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej, z czego 94% przypadło na lokalizacje poza granicami miasta. Region Warszawy odpowiadał za 38,5% całości popytu w okresie od czerwca do września br. Na drugim miejscu znalazł się Górny Śląsk z wynikiem 175 tys. mkw., następnie po ponad 70 tys. mkw. wynajęte zostało w Poznaniu, Wrocławiu i Polsce Centralnej.

W strukturze popytu, podobnie jak w poprzednich kwartałach, pierwsze miejsce zajęli operatorzy logistyczni z udziałem na poziomie 42%. Na drugim miejscu znalazły się sieci handlowe i dystrybutorzy - 17,5%, następnie firmy produkcyjne 9%.

„Prym wiodą najemcy już obecni na polskim rynku, którzy w wyniku dostosowywania łańcuchów dostaw do obsługi kanału e-commerce i dzięki nowym kontraktom logistycznym inwestują w wynajem nowoczesnej powierzchni magazynowej. Sytuacja dotyczy zarówno dużych podmiotów, w tym operatorów i sieci handlowych, jak też średniej wielkości firm, które podnoszą standard powierzchni przenosząc się do nowoczesnych centrów dystrybucyjnych. Drugą, mniejszą grupę stanowią nowe firmy, które decydują się na inwestycje w Polsce, ze względu na poszukiwanie oszczędności w zakresie najmu oraz kosztów pracy” – komentuje Anna Głowacz, Dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO.

Podaż: 60% nowej podaży, dzięki inwestycjom BTS

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce na koniec września 2019 r. przekroczyła 17,5 mln mkw. To rezultat oddania do użytkowania od początku roku blisko 2 mln mkw., z czego 990 tys. mkw. to inwestycje zakończone w III kw. br. Jest to wynik o 56% wyższy w porównaniu z analogicznym okresem w roku ubiegłym. Warto również zwrócić uwagę, że 60% powierzchni dostarczonej na rynek od czerwca do końca września br. to inwestycje typu BTS.

Najwięcej nowej powierzchni A-klasowej deweloperzy dostarczyli na rynek w regionie Górnego Śląska, aż 368 tys. mkw., następnie w Polsce Centralnej – 218 tys. mkw. i na Dolnym Śląsku 173 tys. mkw. 5 głównych hubów magazynowo-logistycznych odpowiadało za 86% nowej podaży dostarczonej na rynek w III kw. br. Aktywność deweloperska nie słabnie, czego efektem było 1,85 mln mkw. w budowie na koniec września br. Najwięcej powierzchni powstaje w regionie Warszawy 456 tys. mkw., następnie na Dolnym Śląsku 330 tys. mkw. i na Górnym Śląsku 298 tys. mkw.

Udział projektów spekulacyjnych utrzymuje się, podobniej jak w poprzednim kwartale, na wysokim poziome 50%. Stałą praktyką rynkową jest rozpoczynanie inwestycji ze znaczącym udziałem komponentu spekulacyjnego. Ma to miejsce zarówno na głównych rynkach, jak też w nowych lokalizacjach.

Poziom pustostanów na ścieżce wzrostu

W ostatnim kwartale średni współczynnik powierzchni niewynajętej wzrósł o 1,2 p.p. i na koniec września 2019 wyniósł 6,2%. W kolejnych kwartałach możemy spodziewać się wzrostu dostępności powierzchni na większości rynków, ze względu na dużą liczbę inwestycji z udziałem części spekulacyjnej. Wśród głównych rynków najwyższy wskaźnik odnotowano w Warszawa miasto (10%), Polsce Centralnej (8,3%), następnie w regionie Poznania (8%) i Górnego Śląska (7,2%).

Stawki czynszów zależne od konkurencyjności regionalnej

Stawki bazowe w ostatnim kwartale 2019 r. utrzymywały się na stabilnym poziomie, choć w wybranych lokalizacjach nadal widoczny jest trend wzrostowy związany z wyższymi kosztami zakupu gruntów i materiałów budowalnych. Z drugiej strony na wysoce konkurencyjnych rynkach, gdzie rośnie dostępność powierzchni, stawki wykazują delikatną tendencję spadkową. Najwyższe stawki czynszów bazowych niezmiennie dotyczą rynku warszawskiego w obrębie miasta (4,80–5,25 EUR/mkw./miesiąc), gdzie większość transakcji dotyczy mniejszych powierzchni poniżej 4-5 tys. mkw. Czynsze bazowe na pozostałych rynkach magazynowych, w przypadku większych modułów typu Big-box kształtują się na poziomie 2,60–3,80 EUR/mkw./miesiąc. Stawki efektywne są średnio o 25-35% niższe niż bazowe. Najniższe stawki zarówno bazowe, jak i efektywne są możliwe do osiągnięcia w okolicach Warszawy, w Polsce Centralnej i Poznaniu.

Prognozy

Wyniki rynkowe za trzy ostatnie kwartały bieżącego roku pokazują, że sektor magazynowy pozostaje w dobrej kondycji. Czas rekordów mamy za sobą, ale na koniec roku możemy spodziewać się, że popyt na powierzchnie magazynowe osiągnie dobry wynik, na poziomie przynajmniej 3,5 mln mkw.

Po stronie podaży będziemy obserwować rozwój nowych projektów w miastach średniej wielkości, gdzie poprawia się dostępność komunikacyjna a jednocześnie potencjał znalezienia wykwalifikowanych pracowników jest wyższy niż w dużych ośrodkach logistycznych. Na swoją szansę czekają takie lokalizacje, jak Olsztyn, Elbląg czy Radom.

Na większości głównych rynków w kolejnych kwartałach współczynnik powierzchni niewynajętej będzie wykazywał tendencję wzrostową, ze względu na dużą liczbę inwestycji spekulacyjnych oraz relokacje firm do nowych obiektów.

Korekta rynkowa spowodowana spowolnieniem gospodarczym w Europie, w pierwszej kolejności może mieć wpływ na firmy produkcyjne, logistyka będzie bronić się, dzięki e-commerce i zwiększeniu outsourcingu usług logistycznych.

Inwestorzy widzą duży potencjał w sektorze, czego efektem będzie dalszy wzrost wolumenu transakcji inwestycyjnych kosztem sektora handlowego.