Dobre wyniki zarówno na poziomie operacyjnym, jaki i wskaźnik zwrotów na poziomie portfela są rezultatem aktywnego zarządzania nieruchomościami, pozytywnej dynamiki rynkowej oraz repozycjonowania naszego portfolio, które obejmuje obecnie niemal wyłącznie powierzchnie przemysłowe i magazynowe.
Zainteresowanie najemców i inwestorów nowoczesnymi magazynami w kluczowych lokalizacjach utrzymuje się dzięki korzystnym warunkom makroekonomicznym, ograniczonej podaży nowych obiektów oraz zmianom w strukturze popytu, ukierunkowanego na handel internetowy i sklepy typu convenience. W rezultacie tych zmian sieci handlowe, firmy kurierskie oraz operatorzy logistyczni prowadzą proces restrukturyzacji łańcucha dostaw, w którym kluczową rolę odgrywają nowoczesne magazyny i centra dystrybucyjne.
Zysk brutto według MSSF na poziomie 686,5 miliona funtów (654,4 miliona funtów w 2014 r.) jest wynikiem zysków operacyjnych oraz znacznego wzrostu wartości kapitałowej.
Skorygowany zysk na akcję wzrósł o 7 procent w porównaniu do roku 2014 i wyniósł 18,4 pensa, co jest związane ze wzrostem poziomu przychodów z najmu, rekordowo niskim wskaźnikiem pustostanów (4,8 procent), realizacją nowych obiektów deweloperskich, zakupem nieruchomości, a także z niższymi kosztami finansowymi i operacyjnymi.
Wartość aktywów netto na akcję według EPRA wzrosła o 21 procent do 463 pensów, co odzwierciedla wzrost wartości kapitałowej portfela, wynikający z kompresji stóp kapitalizacji oraz wzrostu czynszów, zwłaszcza w Wielkiej Brytanii, a także zyski z projektów deweloperskich oraz transakcji sprzedaży.
Program deweloperski oraz posiadane grunty inwestycyjne w kluczowych lokalizacjach stanowią solidną podstawę przyszłego rozwoju. Aktualnie realizowane inwestycje budowlane wraz z projektami deweloperskimi zaplanowanymi na okres najbliższych 5 lat, mogą wygenerować roczne przychody z najmu na poziomie ok. 109 milionów funtów, co stanowi około 38% obecnych przychodów SEGRO.
Wartość dywidendy wzrosła o 3,9 procent do 10,6 pensa (10,2 pensa w 2014 r.).
Komentując wyniki finansowe, David Sleath, Dyrektor Zarządzający SEGRO powiedział: – Rok 2015 był kolejnym doskonałym okresem dla SEGRO, w którym wypracowaliśmy bardzo dobre wyniki. Prognozy dotyczące popytu ze strony najemców są zachęcające, nowy rok rozpoczęliśmy ze znaczną ilością planowanych transakcji najmu oraz nowych inwestycji. Niezależnie od nastroju niepewności w obszarze niektórych czynników gospodarczych i geopolitycznych, jesteśmy przekonani, że nasze portfolio jest odpowiednio spozycjonowane, aby generować wzrosty powyższej średniej rynkowej.
NAJWAŻNIEJSZE DANE FINANSOWE I OPERACYJNE
NAJWAŻNIEJSZE DANE FINANSOWE I OPERACYJNE
Dobre wyniki operacyjne całej Grupy
- Wzrost przychodów z najmów na bazie like-for-like o 4,2 procent, w tym wzrost o 5,2 procent w Wielkiej Brytanii i o 1,2 procent w Europie kontynentalnej.
- Wzrost przychodów z nowych umów najmu o 11 procent do poziomu 39,3 miliona funtów (35,4 miliona funtów w 2014 r.), w tym 18,7 miliona funtów z tytułu najmu istniejących obiektów i 14,1 miliona funtów z umów typu pre-let.
- Ukończone inwestycje deweloperskie zwiększyły roczny poziom przychodów z czynszu o 9,9 miliona funtów (11,8 miliona funtów po osiągnieciu pełnego poziomu wynajęcia). 61 procent aktualnych projektów deweloperskich posiada umowy typu pre-let. Po zakończeniu budowy i osiągnieciu pełnego poziomu wynajęcia wygenerują one 26,1 miliona funtów rocznych przychodów z czynszów.
- Wskaźnik pustostanów utrzymał tendencję spadkową i wyniósł 4,8 procent (6,3 procent na 31 grudnia 2014 r.) głównie dzięki pozytywnej absorbcji netto powierzchni w obiektach istniejących, jak i nowych budynkach. Aktualnie około jedna czwarta pustostanów znajduje się w nowo ukończonych obiektach, które planujemy wynająć w najbliższej przyszłości.
- Wzrost wartości kapitałowej portfela o 11,1 procent. Wartość portfela istniejących nieruchomości w Wielkiej Brytanii wzrosła o 13,1 procent (dla porównania zwrot kapitałowy dla indeksu IPD UK All Industrial Quarterly to 10,6 procent), co jest wynikiem kompresji stóp kapitalizacji o 30 punktów bazowych, ukończenia inwestycji deweloperskich, działań z zakresu zarządzania nieruchomościami oraz wzrostu wartości czynszów o 4,4 procent. Wartość portfela istniejących nieruchomości w Europie kontynentalnej wzrosła o 7,9 procent, głównie jako efekt kompresji stopy kapitalizacji o 100 punktów bazowych. Wartość czynszów spadła w ciągu całego roku o 0,9 procent, przy czym w drugiej połowie roku kształtowała się na stabilnym poziomie.
- Wartość aktywów netto na akcję liczona według metodologii EPRA wzrosła o 21 procent do 463 pensów (384 pensy na 31 grudnia 2014 r.), głównie dzięki wzrostowi wartości istniejących nieruchomości oraz zyskom z projektów deweloperskich.
- Wartość inwestycji w portfolio wyniosła 719 milionów funtów. Alokacja kapitału dotyczyła głównie budowy nowych obiektów (164 miliony funtów) i zakupu gruntów (221 milionów funtów), a także zakupu nieruchomości inwestycyjnych na rynkach, na których chcemy zwiększyć obecność: w północnych Włoszech, Holandii i Wielkiej Brytanii (334 miliony funtów).
- Przychody ze sprzedaży nieruchomości tzw. non core wyniosły 661 milionów funtów, włączając w to nieruchomości biurowe w Mediolanie i w Slough (po zakończeniu roku), a w efekcie łączny wskaźnik LTV pro forma wyniósł 34 procent (40 procent na 31 grudnia 2014 r.).
- Warunki w sektorze są nadal korzystne, zwłaszcza w Wielkiej Brytanii, głównie dzięki zmianom w strukturze popytu, który ukierunkowuje się na handel internetowy, zmuszając sieci handlowe do modyfikacji łańcucha dostaw oraz zwiększając popyt na obiekty wykorzystywane na ostatnim etapie dostawy do konsumenta. Podaż nowoczesnych, elastycznych nieruchomości magazynowych jest nadal ograniczona i brakuje sygnałów o możliwej nadpodaży w najbliższej przyszłości.
- Zainteresowanie inwestorów jest nadal wysokie, ale jednocześnie stają się oni coraz bardziej selektywni, skupiając się na najwyższej klasy obiektach w najlepszych lokalizacjach, dla których przewidywany wzrost czynszów może uzasadniać obecną stopę kapitalizacji. Widzimy potencjał dalszego wzrostu kapitałowego na naszych rynkach, przy czym jego dynamika prawdopodobnie spadnie, szczególnie w Wielkiej Brytanii, bazując głównie na perspektywach wzrostu czynszów, a nie na dalszej kompresji stopy kapitalizacji.
- Priorytetem Grupy pozostają przede wszystkim utrzymanie dyscypliny w alokacji kapitału oraz wysoka efektywność operacyjna. Niezależnie od ogólnych czynników niepewności w wymiarze gospodarczym i geopolitycznym, będziemy nadal aktywnie zarządzać naszymi istniejącymi nieruchomościami oraz realizować nowoczesne obiekty magazynowe na posiadanych przez nas gruntach w najlepszych lokalizacjach, wykorzystując korzystną dynamikę relacji podaży do popytu na naszych rynkach oraz generować atrakcyjne poziomy zwrotów dla naszych akcjonariuszy.
