Rozwiązania z zakresu Proptechu mają za zadanie efektywnie zmieniać przestrzeń. Chodzi o takie działania, które czynią tę przestrzeń bardziej przyjazną człowiekowi, jak również bardziej wydajną. Z drugiej strony, szczególne znaczenie ma wszystko to, co jest związane z efektywnością energetyczną. Nieruchomości, w tym także magazynowe, stają się bardziej przyjazne dla środowiska.

Jest postęp

Monika Starowieyska, Associate Director, Light Industrial, Poland, SEGRO, podkreśla, że nowoczesne technologie mają ogromny wpływ nie tylko na procesy, które odbywają się w magazynach, ale także na zarządzanie budynkami. Klienci poszukują rozwiązań zwiększających efektywność operacyjną i redukujących koszty eksploatacji, a narzędzia Proptech są sprzymierzeńcami w realizacji tych celów. – W SEGRO technologie, takie jak systemy zarządzania budynkami (BMS), zdalny odczyt mediów czy inteligentne oświetlenie LED, są już standardem. Warto zauważyć, że jako firma, która buduje, a jednocześnie jest właścicielem i zarządza nieruchomościami w swoim portfelu, wiele innowacji wprowadzamy już na etapie planowania nowych obiektów, mając jednocześnie w tym względzie dużą decyzyjność – tłumaczy M. Starowieyska, akcentując też tendencję do rezygnacji z wykorzystywania gazu i kierowanie uwagi na większy udział OZE w gospodarce energetycznej budynków. Tu też pojawia się kwestia wykorzystania paneli fotowoltaicznych czy pomp ciepła, czyli działania zmierzające w kierunku osiągania tzw. zeroemisyjności. Jednym z rozwiązań, które zapewne znajdą zastosowanie na większą skalę, jest także odzysk ciepła i ponowne wykorzystanie energii odpadowej, emitowanej m.in. przez urządzenia produkcyjne czy serwery. – Z pewnością rolą obiektów przemysłowych w przyszłości nie będzie jedynie przechowywanie czy produkcja towarów, a coraz częściej bezpieczne „magazynowanie” danych cyfrowych. Bezpośrednim wynikiem przyśpieszającego procesu digitalizacji jest rosnący popyt na centra danych (CPD). SEGRO już od wielu lat odpowiada na potrzeby klientów w tym zakresie. SEGRO Slough Trading Estate w Wielkiej Brytanii jest drugim co do wielkości globalnym klastrem centrów danych. Jako czołowy inwestor w tym sektorze w Europie, posiadamy wiedzę i doświadczenie niezbędne do rozwijania tej gałęzi biznesu na polskim rynku – konkluduje M. Starowieyska.

To, że w Polsce funkcjonują ponad 33 mln m² powierzchni magazynowej, a jeśli chodzi o oczekiwania klientów w zakresie technologii i nowoczesnych rozwiązań w magazynach szczególnie ważne są te, które dotyczą już istniejących budynków, przypomina Leonard Kubanek VP, Head of Development Management na Europę Środkową, Prologis. Zaznacza, że jednym z kluczowych oczekiwań klientów jest wdrażanie nowych rozwiązań w zakresie zrównoważonego budownictwa i efektywności energetycznej. Jako przykłady takich działań wymienia dodatkową termoizolację obiektów, instalacje LED czy nowoczesne systemy opomiarowania, które pozwalają na bieżące i precyzyjne analizowanie zużycia mediów. – Klienci w coraz większym stopniu oczekują też dodatkowych danych o funkcjonowaniu w magazynie. Oprócz zużycia energii elektrycznej, wody czy ciepła, są to również dane dotyczące m.in. liczby otwarć bram, co pozwala kontrolować utratę ciepła, czy wilgotności powietrza w obiekcie. Takie informacje pozwalają optymalizować działanie w magazynie oraz ograniczać koszty operacyjne – mówi L. Kubanek, zaznaczając, że decyzja o wynajmie powierzchni magazynowej zwykle jest podejmowana z myślą o dłuższej perspektywie, dlatego klienci chcą mieć pewność, że budynek, który wybierają, będzie gotowy na dodanie kolejnych rozwiązań służących poprawie efektywności energetycznej w przyszłości. Jednym z nich jest zapewnienie odpowiedniej nośności dachu, co sprawia, że magazyn jest przystosowany do montażu paneli fotowoltaicznych.

Co do rosnącego znaczenia rozwiązań służących redukcji śladu węglowego oraz zwiększaniu samowystarczalności energetycznej nie ma też wątpliwości Jarosław Czechowicz, Country Manager, GLP. Oprócz dalszego rozwoju fotowoltaiki, w parkach logistycznych powszechniejsze będzie wykorzystanie bezgazowych źródeł energii, np. pomp ciepła. Z perspektywy ESG zwiększy się też znaczenie trwałości i długowieczności budynków, w tym możliwości ich przebudowy, zmiany funkcji lub układu przestrzennego, a także odporności na zmiany klimatyczne. – Drugi obszar zmian wynika z trendów technologicznych oraz ich wpływu na sposób pracy przy wytwarzaniu i transporcie różnych dóbr. Budynki będą musiały być jeszcze lepiej przystosowane do wdrażania automatyzacji i robotyzacji tych procesów. Wraz ze spadkiem liczby pracowników fizycznie obecnych w halach, rośnie zapotrzebowanie na wysokiej jakości biura zintegrowane z obiektami produkcyjnymi i logistycznymi – zaznacza J. Czechowicz.

Widzą, oceniają

To, że zawansowanie technologiczne nieruchomości obejmuje wiele płaszczyzn, a integracja rozwiązań zaczyna się już na etapie planowania inwestycji, podkreśla M. Starowieyska (SEGRO) i dodaje, że kryteria środowiskowe wpływają na podejście zarówno do budowania oraz wyposażania budynków przemysłowych, jak i technologii czy składów materiałów budowlanych. Często kosztowne na wczesnym etapie inwestycji, procesy kompensują się jednak w cyklu funkcjonowania budynku. – W SEGRO wykorzystujemy modelowanie w BIM, co pozwala zakładać parametry, jakie ma osiągnąć budynek. Towarzysząca temu analiza LCA (life cycle assessment) wykonywana przez wiarygodnego partnera gwarantuje transparentną prezentację m.in. naszego podejścia środowiskowego. Jako Grupa obliczamy emisję CO₂ od 2020 r. i sukcesywnie ją zmniejszamy, a już w 2021 r. zweryfikowaliśmy cele dekarbonizacyjne SEGRO przez Science-Based Targets Initiative. Kryterium minimalizowania wpływu na środowisko naturalne odzwierciedlają zielone certyfikaty, takie jak BREEAM. Podczas oceny uwzględniane są aspekty ekologiczne, a także elementy związane z zarządzaniem obiektem, komfortem pracowników oraz innowacyjnością zastosowanych technologii – mówi M. Starowieyska, dodając, że w przypadku nowych obiektów, SEGRO gwarantuje certyfikację BREEAM Construction na poziomie minimum Excellent, natomiast jeśli chodzi o starsze obiekty, chodzi o certyfikację wszystkich budynków na poziomie BREEAM In-Use. Nasza rozmówczyni zaznacza, że zaawansowanie technologiczne nieruchomości przemysłowych przejawiają się również m.in. w ich elastyczności i możliwości integracji z takimi systemami, jak ERP, Business Intelligence (BI), Internet Rzeczy (IoT), oraz systemami automatyki.

SEGRO Park Warsaw Żerań

Źródło: SEGRO

Podstawowy element oceny jakości budynku, jakim jest certyfikacja w zakresie zrównoważonego budownictwa oraz oddziaływania obiektu na środowisko i klimat, przypomina również L. Kubanek (Prologis). – W Prologis kilka lat temu podjęliśmy decyzję, że wszystkie nasze nowe obiekty będą spełniały wymogi certyfikacji BREEAM na poziomie przynajmniej Excellent. Do oceny magazynu może posłużyć też charakterystyka energetyczna budynku. Wysoka ocena świadczy o odpowiednim standardzie efektywności energetycznej, a zatem o dobrej jakości magazynu – dodaje L. Kubanek, a jako kolejny czynnik będący wyznacznikiem wysokiej jakości wymienia BMS, czyli system zarządzania budynkiem. Pozwala on pozyskiwać dane z różnego rodzaju instalacji działających w magazynie, w tym klimatyzacji, ogrzewania, wentylacji czy oświetlenia oraz optymalizować ich funkcjonowanie. – Jako Prologis już teraz oferujemy BMS w dwóch magazynach w Prologis Park Ruda Śląska i zamierzamy wykorzystywać ten system w kolejnych obiektach – podsumowuje L. Kubanek.

Prologis Park Ruda Śląska

Źródło: Prologis

Kosztowna energia

M. Starowieyska (SEGRO) zwraca uwagę na konieczność efektywnego oszczędzania mediów, a precyzyjny pomiar i systematyczne monitorowanie ich zużycia – zwłaszcza w kontekście zapowiadanych podwyżek cen, np. energii jest sprawą kluczową. Monitorowanie mediów w czasie rzeczywistym za pomocą systemów zarządzania budynkiem (BMS) umożliwia precyzyjne dostosowanie ich zużycia do aktualnych potrzeb, co może prowadzić do 20% redukcji kosztów. – Ważne jest również korzystanie z odnawialnych źródeł – w SEGRO 100% energii pochodzi z wiatru i słońca. Wśród rozwiązań prowadzących do znaczącej redukcji zużycia mediów w obiektach produkcyjnych należy wymienić instalację pomp ciepła oraz poprawę izolacyjności ścian i dachów. Wykorzystanie paneli fotowoltaicznych i oświetlenia LED z systemem sterowania DALI również prowadzi do znacznego zmniejszenia zużycia energii – dodaje.

L. Kubanek (Prologis) wspomina np. o dodatkowej termoizolacji budynku pozwalającej zmniejszyć utraty ciepła oraz zredukować ilość energii potrzebnej do zasilenia systemu HVAC. – Efektywne oświetlenie LED, połączone z automatyką, również redukuje zużycie energii elektrycznej. Aby optymalizować wykorzystanie energii, potrzebne są precyzyjne dane o jej konsumpcji w obiekcie. Do tego niezbędne są systemy typu smart metering – tłumaczy.

O szerokiej palecie rozwiązań mówi też J. Czechowicz (GLP). Chodzi np. o częściowe lub całkowite zasilanie obiektu zieloną energią, energooszczędne systemy oświetlenia z czujnikami ruchu, regulację natężenia oświetlenia w zależności od światła naturalnego oraz wysokowydajne urządzenia HVAC dostosowane do wielkości i specyfiki budynku, po dokładne opomiarowanie. – W budynkach GLP, po wdrożeniu kilka lat temu w standardzie możliwości montażu paneli fotowoltaicznych przez użytkowników hal, obecnie prowadzimy pilotażowe projekty wykorzystujące pompy ciepła – podkreśla J. Czechowicz.

Kwestia ceny

Dość oczywiste jest, że choć początkowe koszty inwestycji w duchu Proptech mogą być wyższe, to jednak prowadzą do oszczędności operacyjnych w przyszłości. – Jako firma z ogromnym doświadczeniem, która zarządza wybudowanymi obiektami, wiemy, że wdrażane rozwiązania są zawsze obliczone na długofalową efektywność budynku. Wyższy czynsz wynikający z implementacji nowoczesnych technologii może być rekompensowany przez niższe koszty eksploatacyjne oraz zwiększoną efektywność energetyczną, co czyni takie rozwiązania ekonomicznie opłacalnymi – wyjaśnia M. Starowieyska (SEGRO), dodając, że jakościowe materiały budowlane pozwalają osiągać istotne cele środowiskowe. Narzędzia Proptech są bowiem w dużej mierze sprzymierzeńcami w zakresie spełniania wymogów, jakie przed przedsiębiorstwami stawia obowiązek raportowania ESG. – Klienci coraz częściej poszukują rozwiązań, które nie tylko noszą „etykietę” Proptech, ale przede wszystkim odpowiadają ich potrzebom operacyjnym i strategicznym – zapewnia przedstawicielka SEGRO.

Coraz więcej firm jest gotowych zapłacić nieco więcej za magazyn o najwyższej jakości, widząc w tym korzyści w dłuższej perspektywie. Akcentuje to m.in. L. Kubanek (Prologis). – Jako Prologis już dawno temu dostrzegliśmy ten trend. Dlatego już kilka lat temu podjęliśmy decyzję, że wszystkie nasze nowe magazyny będą spełniały wymagania certyfikacji BREEAM na poziomie Excellent. Dotyczy to m.in. powstającego obecnie magazynu w Prologis Park Łódź, który będzie stanowił centrum dystrybucyjne dla łódzkiej fabryki Dell Technologies. Nowy magazyn, o powierzchni ponad 41 tys. m² został zaprojektowany z myślą o efektywności energetycznej oraz minimalizacji jego wpływu na środowisko i klimat – tłumaczy L. Kubanek, informując o zastosowanych tam rozwiązaniach. To m.in. oświetlenie LED oraz system zdalnego odczytu mediów, który umożliwi łatwe monitorowanie i zarządzanie zużyciem energii, a także destratyfikatory powietrza ograniczające straty ciepła. Projekt budynku obejmuje też montaż świetlików dachowych zapewniających naturalne światło w magazynie, ponadstandardową izolację termiczną całego obiektu oraz zwiększenie nośności dachu pod instalację fotowoltaiczną. – Obiekt będzie podłączony do miejskiego systemu ciepłowniczego zasilanego energią z biomasy. Innowacje są istotne zarówno dla klientów wynajmujących nowo powstające magazyny, jak i te już istniejące. Jako Prologis tego typu rozwiązania w magazynach oferujemy w ramach platformy Essentials. Prologis Essentials to szeroka gama rozwiązań dla magazynów, od tych najprostszych, jak wynajem systemów półkowych czy leasing wózków widłowych, aż po złożone projekty, m.in. instalacja pomp ciepła, ładowarek do pojazdów elektrycznych oraz wdrażanie innych rozwiązań, które precyzyjnie dopasowują magazyn do potrzeb klienta – podsumowuje L. Kubanek.

Na to, że poziom skomplikowania operacji logistycznych jest coraz większy, więc np. budynki powstające na zamówienie dużych firm e-commerce co do zasady muszą być przygotowane na to, że znajdzie się w nich dużo automatyki, a praca w nich odbywa się przez całą dobę zwraca uwagę J. Czechowicz (GLP). Tu pojawia się np. kwestia dostosowania budynku już na etapie projektowym i konstrukcyjnym, do tego, że będzie on generował chociażby ponadstandardowe zapotrzebowanie na energię. – Inwestycja w budynek bardziej zaawansowany oznacza, z dużym prawdopodobieństwem, uniknięcie ryzyka kolejnych wydatków w niedalekiej przyszłości. Należy też pamiętać, że wraz z upowszechnianiem się poszczególnych technologii, cena ich wdrożenia najczęściej spada – zaznacza.

Rozwiązania na topie

Wśród rozwiązań wdrożonych w nieruchomościach SEGRO, M. Starowieyska wymienia m.in. te dotyczące zarządzania energią. Zastosowanie systemu zarządzania budynkiem (BMS), który integruje m.in. urządzenia grzewcze i chłodzące, umożliwiając precyzyjne zarządzanie temperaturą oraz znaczące oszczędności kosztów. Wykorzystanie oświetlenia LED w połączeniu z systemem sterowania DALI pozwala na redukcję zużycia energii. M. Starowieyska wspomina też o instalacji pomp ciepła i paneli fotowoltaicznych, zaznacza przy tym, że 100% energii używanej w parkach magazynowych pochodzi ze źródeł odnawialnych – wiatru i słońca. – Ważne jest innowacyjne podejście do projektowania i budowy – stosowanie modelowania BIM na etapie planowania inwestycji, dzięki czemu uzyskujemy najlepsze parametry związane z troską o środowisko naturalne zarówno podczas budowy, jak i późniejszej eksploatacji obiektów magazynowo-produkcyjnych. Dokonujemy analizy LCA. Optymalizujemy projekty pod kątem efektywności energetycznej i redukcji emisji CO₂, wybierając materiały, które spełniają odpowiednie parametry, takie jak m.in. stal pochodząca z recyklingu, co minimalizuje ślad węglowy budynków – mówi M. Starowieyska. Jeśli chodzi o elektromobilność, to zainstalowano stacje ładowania dla samochodów elektrycznych i hybrydowych w 90% parków. System automatycznego rozpoznawania tablic rejestracyjnych, który skraca czas wjazdu pojazdów (redukcja emisji CO₂).

– Zarówno ze względu na oczekiwania klientów indywidualnych, jak i partnerów biznesowych oraz inwestorów, od lat ważnym zagadnieniem w biznesie są kwestie ESG. Pierwsza literka, czyli environment, a więc środowisko, jest szczególnie istotna w kontekście technologii w magazynach – mówi L. Kubanek (Prologis). Drugie, bardzo ważne zagadnienie to kwestie związane z optymalizacją działań operacyjnych w magazynie. Do tego służą rozwiązania z zakresu robotyzacji i AI. Globalnie Prologis inwestuje w tego typu technologie, m.in. poprzez Prologis Ventures, który zajmuje się wsparciem rozwoju start-upów oferujących innowacje dla magazynów.

J. Czechowicz (GLP) informuje natomiast o walorach budowanego tuż przy wschodniej granicy Warszawy i autostradzie A2 obiektu GLP Warsaw VI – centrum logistycznego, które wyróżnia się m.in. drewnianą konstrukcją dachu czy wykorzystaniem pomp ciepła. – Ciekawe rozwiązania można też znaleźć w najnowszej hali GLP Wrocław V, której budowa zbliża się ku końcowi. Zastosowaliśmy tam np. konstrukcję dachu ze stali o obniżonej emisyjności oraz dodatkową izolację ścian i dachu. Aż 12,5% powierzchni sufitu jest przeszklone, co da duży komfort pracownikom. W budynku będzie można w łatwy sposób wprowadzać ewentualne modyfikacje zgodne z potrzebami użytkowników, np. dodać kondygnacje biurowe lub zmienić część magazynu w przestrzeń socjalno-biurową w standardzie miejskich biurowców. Rozwiązanie to daje możliwość przystosowywania obiektu do nowych funkcji w przyszłości, wydłużając jego cykl życia – wylicza J. Czechowicz.

Michał Jurczak

Ten i inne artykuły znajdziesz w czasopiśmie Magazynowanie i Dystrybucja – dostępnym w naszym sklepie