Według danych Cushman & Wakefield sektor magazynowy w Polsce w drugim kwartale tego roku zanotował najlepszy wynik pod względem popytu w całej Europie. Pierwsze półrocze tego roku zakończyło się wynajęciem 2,7 mln m² powierzchni magazynowych. To wzrost o 22% względem ubiegłego roku – wynika z danych Cushman&Wakefield.

W opinii Damiana Kołaty, Partnera, Head of Industrial & Logistics/E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield, najemcy z nawiązką nadrobili słabszy wynik z pierwszego kwartału bieżącego roku, wynajmując w kolejnych trzech miesiącach aż 1,76 mln m2 powierzchni magazynowej. To najlepszy wynik na rynku magazynowym w Europie i drugi taki przypadek, gdy popyt kwartalny w Polsce przekraczał wartości obserwowane w Niemczech.

W raporcie Cushman&Wakefield czytamy: „W czerwcu 2024 roku zasoby powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły 33,52 mln m². W ujęciu rocznym to wzrost o 9%. W pierwszym półroczu tego roku pod tym względem przybyło nam 1,64 mln m². Ponadto w drugim kwartale bieżącego roku rozpoczęto budowę około 460 tys. m², z czego tylko 184 tys. m² spekulacyjnie. W budowie na koniec czerwca znajdowało się więc łącznie 1,99 mln m² powierzchni magazynowych. Niebawem całkowite zasoby magazynowe w Polsce przekroczą więc 35 mln m²”.

Popyt rośnie

Zdaniem Piotra Lenczewskiego, Senior Leasing & Customer Experience Managera, Prologis, dynamiczna sytuacja geopolityczna, w tym zmiany i nowe regulacje w handlu międzynarodowym czy konflikty zbrojne, mają znaczący wpływ na rynek powierzchni magazynowych w Polsce – Widzimy wzmożone zainteresowanie ze strony firm, które chcą zabezpieczyć swoje łańcuchy dostaw poprzez lokalizowanie zapasów bliżej rynków końcowych. W efekcie rośnie popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe i produkcyjne, zwłaszcza w strategicznych lokalizacjach, które oferują dogodny dostęp do głównych szlaków transportowych pozwalających na efektywny transport nie tylko na Zachód Europy, ale coraz częściej operujących na rynki skandynawskie i południowe, np. Bałkany. Kolejnym trendem, wynikającym z potrzeby elastycznego zarządzania towarem w dynamicznie zmieniającym się środowisku geopolitycznym, jest wzrost zainteresowania logistyką kontraktową oraz magazynami typu „cross-dock” – dodaje Piotr Lenczewski.

Jarosław Czechowicz, Country Manager, GLP Poland, podkreśla, że konflikty zbrojne, napięcia handlowe i zmieniające się sojusze, wywierają znaczący wpływ na rynek. W obliczu zakłóceń łańcuchów dostaw, strategicznie położona Polska jest coraz ważniejszym hubem logistycznym w Europie. – Zauważamy stabilne zapotrzebowanie na magazyny położone bliżej rynków końcowych, w lokalizacjach kluczowych dla obsługi handlu z głównymi partnerami gospodarczymi naszego kraju. Biorąc pod uwagę czynniki makroekonomiczne i geopolityczne, to mimo wszystko rok powrotu rynku do większej równowagi – wyjaśnia Jarosław Czechowicz.

Z kolei Bartosz Michalski, Director, Technical Development, Poland & Czech Republic, SEGRO zwraca uwagę, że w ostatnim czasie dużo mówi się o industrializacji opartej na założeniach Przemysłu 4.0 i kluczowej roli Europy Środkowo-Wschodniej w tym procesie, który jest szansą na dalszy rozwój dla branży magazynowo-produkcyjnej. Oczywiście będzie to możliwe w przypadku korzystnych warunków geopolitycznych.

– Wojna w Ukrainie początkowo negatywnie wpłynęła na rynek powierzchni magazynowych. W pierwszych miesiącach jej trwania przerwane zostały łańcuchy dostaw, nie tylko dla najemców, ale również dla wykonawców, będących w trakcie realizacji projektów lub na etapie kontraktowania zamówień, co spowolniło proces przygotowywania kolejnych inwestycji przez deweloperów. Znacznie wzrosły także ceny surowców, m.in. stali. Obecnie sytuacja jest ustabilizowana, a badania pokazują, że konsumenci powoli napędzają wzrost branży. Popyt rośnie, choć z dużym udziałem przedłużeń umów najmów – dodaje Bartosz Michalski.

Stabilna Wielka Piątka

Wciąż topowymi lokalizacjami pozostaje Wielka Piątka, czyli Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna, regiony Wrocławia i Poznania.

Zdaniem Anny Mazepy, Asset Management Directora, Logicor Polska, definicja topowej lokalizacji magazynowej od dawna wykracza poza jej położenie geograficzne. Coraz większego znaczenia nabierają takie czynniki, jak dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej, infrastruktury transportowej czy ogólny poziom zamożności w danym regionie. Ważna jest także dostępność technologii i innowacji oraz zaplecze naukowo-badawcze. To wszystko mogą zaoferować duże ośrodki miejskie i obszary skupione wokół nich.

– W Polsce dotyczy to największych miast w kraju oraz najlepiej skomunikowanych rejonów. Mówimy tu o „Wielkiej Piątce”, czyli Warszawie, Górnym Śląsku, Polsce Centralnej, Wrocławiu i Poznaniu, gdzie skupione jest niemal 80% powierzchni magazynowej. Pozostałe rynki są znacznie mniejsze i nie wydaje się, aby pozycja tych pięciu topowych była zagrożona. Mogą co najwyżej wystąpić pewne przetasowania na czele listy. Widać bowiem dużą aktywność inwestycyjną w okolicach Wrocławia: w I połowie 2024 r. (raport Cushman & Wakefield) na rynek ten trafiło 422,7 tys. m² powierzchni magazynowej, a w budowie znajduje się 568,2 tys. m2. Wkrótce może to być trzeci największy rynek regionalny w Polsce – tłumaczy Anna Mazepa.

W przekonaniu Iwony Sadowskiej, Head of Leasing, P3 Logistic Parks, lokalizacja geograficzna wciąż jest istotna, zwłaszcza bliskość głównych szlaków komunikacyjnych, takich jak autostrady, drogi ekspresowe oraz węzły transportowe. Czynnikami wpływającymi na popularność danego regionu jest także dostęp do rynku pracowniczego oraz kryteria związane ze zrównoważonym rozwojem.

– W miejscach, gdzie dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej jest trudniejszy, koszty operacyjne mogą być wyższe. Dlatego przy wyborze lokalizacji analizowana jest dostępność pracowników, poziom płac oraz lokalne warunki życia, które przyciągają lub zniechęcają potencjalnych pracowników. Rosnące znaczenie mają także kryteria ESG. Zarówno inwestorzy, jak i najemcy preferują inwestycje, gdzie możliwe jest wdrożenie rozwiązań ekologicznych, takich jak instalacje fotowoltaiczne, systemy oszczędzania wody. Kluczowe staje się posiadanie przez dany magazyn certyfikatu BREEAM – dodaje Iwona Sadowska.

W jej opinii duży potencjał posiadają np. lokalizacje w aglomeracji górnośląskiej. Wynika on z połączenia doskonałej infrastruktury transportowej, silnej bazy przemysłowej i niewielkiej odległości do granicy z Czechami i Niemcami. – Bliskość autostrady A1, a także licznych dróg krajowych i międzynarodowych, umożliwia szybki dostęp do różnych rynków, zarówno w Polsce, jak również za granicą. Ważnym kryterium jest także bliskość i dostępność wykwalifikowanej siły roboczej. Jako P3 Logistic Parks widzimy duży potencjał tej lokalizacji. Planowana inwestycja P3 Dębieńsko czy oddane już do użytkowania P3 Katowice City z certyfikatem BREEAM na poziomie Outstanding cieszą się dużym zainteresowaniem – twierdzi Iwona Sadowska.

Z kolei działania GLP koncentrują się w południowej, południowo-zachodniej części kraju, a także w Trójmieście. – To tam pozyskujemy nowych klientów oraz z powodzeniem przedłużamy umowy w obecnymi najemcami. Wynika to zarówno z dogodnego dostępu tych lokalizacji do nowoczesnej sieci transportowej, rynków zbytu, jak i odpowiedniej liczby pracowników – dodaje Jarosław Czechowicz.

Bartosz Michalski wskazuje na raporty rynkowe, które potwierdzają stałą dominację Wielkiej Piątki, która w tym okresie odpowiadała za ponad 80% popytu brutto w kraju. – Największym zainteresowaniem najemców cieszyło się województwo dolnośląskie, gdzie w pierwszej połowie roku wynajęto prawie 527 tys. m2. Na drugim miejscu było województwo mazowieckie (506 tys. m2), a na trzecim śląskie (469 tys. m2). Niesłabnąca popularność tych regionów wynika przede wszystkim z ich lokalizacji, dobrej infrastruktury drogowej oraz dostępności pracowników – uzupełnia Bartosz Michalski.

Praktyczne SBU

Na polskiej mapie magazynowej wciąż istotną rolę odgrywają magazyny typu SBU. Ulokowanie magazynów w granicach miast pozwala na skrócenie czasu dostawy, co jest kluczowe w obsłudze tzw. logistyki ostatniej mili, gdzie szybka realizacja zamówień może być decydującym czynnikiem. Bliskość kluczowych rynków zbytu pozwala na szybszą realizację zamówień, co jest szczególnie ważne dla firm działających w sektorze e-commerce, gdzie czas dostawy często decyduje o konkurencyjności.

Ponadto magazyn zlokalizowany w mieście umożliwia lepszy dostęp do usług transportowych, zarówno drogowych, jak i kolejowych, co może przełożyć się na redukcję kosztów związanych z dostawami i zaopatrzeniem. Ważnym atutem jest także możliwość łatwego zarządzania zapasami oraz dystrybucją na terenie aglomeracji miejskiej, co z kolei przyczynia się do zwiększenia efektywności operacyjnej. Ostatecznie bliskość centrum miasta może również ułatwić rekrutację pracowników, którzy mogą preferować pracę w bardziej dostępnych lokalizacjach niż magazyny położone na obrzeżach czy poza miastem.

– Wynajem magazynów w granicach miasta staje się coraz bardziej popularny, zwłaszcza w kontekście rosnącego rynku e-commerce, który wymaga szybkiej dostawy do klienta końcowego. Magazyny miejskie, tzw. city logistics, pozwalają na skrócenie czasu dostawy i optymalizację kosztów logistycznych. Potencjał tego segmentu rynku jest duży, szczególnie w dużych ośrodkach miejskich, takich jak Warszawa czy Aglomeracja Śląska, gdzie bliskość klientów końcowych i ograniczona dostępność terenów pod zabudowę sprawiają, że magazyny miejskie stają się atrakcyjną opcją dla firm z branży e-commerce i logistyki miejskiej – dodaje Piotr Lenczewski.

Zdaniem Bartosza Michalskiego SBU to korzystne rozwiązanie dla tych klientów, którym zależy na magazynie w mieście z uwagi na szybki dostęp do towarów, bliskość dostawców oraz możliwość posiadania reprezentacyjnego biura tuż obok powierzchni.

– Ze względu na sektor działalności, najemcami SBU są bardzo często firmy z branż: IT, farmaceutycznej, usługowej czy handlowej oraz przedsiębiorstwa prowadzące dystrybucję na rynek lokalny. Przestrzenie znajdujące się w granicach miasta mają duży potencjał, co widzimy na przykładzie SEGRO Park Warsaw, Żerań, który stale się rozwija, a obecnie oferuje również możliwość stworzenia na jego terenie nowoczesnego centrum danych – mówi Bartosz Michalski.

Anna Mazepa również podkreśla znaczenie SBU. W obszarze Warszawy Logicor oferuje takie rozwiązanie w 4 parkach logistycznych zlokalizowanych: na Annopolu, w Piasecznie, w rejonie Okęcia przy ul. Szyszkowej i Łopuszańskiej. – Łącznie w tych lokalizacjach posiadamy ok 150 tys. m2, w tym 110 tys. m2 powierzchni magazynowej i 40 tys. m² powierzchni biurowej, które indywidualnie dostosowujemy do potrzeb klientów. W ostatnich miesiącach podpisaliśmy umowy najmu w projektach typu SBU (Small Business Unit) o łącznej powierzchni 32 tys. m² – informuje Anna Mazepa.

Prognozy ekspertów

Nasi eksperci przedstawili również swoje prognozy dotyczące rozwoju konkretnych regionów w Polsce pod kątem rozwoju w obszarze magazynowym.

Anna Mazepa uważa, że wciąż będzie rosła atrakcyjność Wrocławia i Dolnego Śląska, przede wszystkim z uwagi na rozwiniętą infrastrukturę oraz bliskość Niemiec, największego partnera handlowego Polski, a także innych rynków Europy Zachodniej. Swój rozwój będzie kontynuować Polska Centralna, zwłaszcza obszar wokół Łodzi, przede wszystkim ze względu na strategiczne położenie i rozwijającą się infrastrukturę logistyczną. Na pewno ogromny potencjał ma Trójmiasto i Kraków; warto też zwrócić uwagę na Lubuskie. – Natomiast takie regiony, jak okolice Warszawy czy Śląska – choć wciąż atrakcyjne – mogą przejawiać oznaki coraz większego nasycenia, co może prowadzić do stabilizacji popytu i cen w tych obszarach – wyjaśnia Anna Mazepa.

W przekonaniu Iwony Sadowskiej w perspektywie najbliższych kilku lat, możemy spodziewać się dalszego rozwoju regionów takich jak Górny Śląsk, a przede wszystkim obszarów wokół miasta Katowice i jego okolic. Dzięki bliskości do granicy z Niemcami i Czechami oraz dobrze rozwiniętej infrastrukturze drogowej i kolejowej, region ten pozostaje jednym z najdynamiczniej rozwijających się w Polsce. Lokalizacje te są atrakcyjne zwłaszcza dla firm, które chcą mieć łatwy dostęp do rynków Europy Środkowej i Zachodniej. – Warszawa pozostaje najważniejszym centrum biznesowym w Polsce, jednak rynek magazynowy w tym regionie zaczyna być już nasycony. Wysokie koszty wynajmu i ograniczona dostępność nowych gruntów mogą wpłynąć na zahamowanie tempa rozwoju. Niemniej jednak, nadal istnieje popyt na powierzchnie magazynowe, zwłaszcza te blisko centrum miasta, które są wykorzystywane do dystrybucji „ostatniej mili”. Jako P3 Logistic Parks monitorujemy te trendy i dostosowujemy swoją ofertę, aby najlepiej odpowiadać na potrzeby naszych klientów, inwestując w regiony o największym potencjale wzrostu i dostosowując nasze strategie w regionach bardziej nasyconych – dodaje Iwona Sadowska.

Zdaniem Bartosza Michalskiego polski rynek magazynowy jest jednym z najszybciej rozwijających się w Europie i w ciągu ostatnich 20 lat powiększył się 20-krotnie. Co więcej, ponad 50% istniejących zasobów stanowią magazyny wybudowane w ciągu ostatnich pięciu lat. Obecnie nasycenie powierzchnią magazynową w Polsce wynosi około 0,9 m2 na mieszkańca, czyli mniej niż w Niemczech i Czechach oraz dużo mniej w porównaniu z krajami portowymi, jak Belgia i Holandia. Z raportów wynika, że w najbliższych latach można spodziewać się wzrostu tego wskaźnika nawet do poziomu około 1,5 m2 na mieszkańca, co oznacza dodatkowe 20 mln m2 powierzchni. – W kontekście regionów na pewno należy się spodziewać dalszego dynamicznego rozwoju obszarów Wielkiej Piątki, chociaż nie można wykluczyć pojawienia się nowych przestrzeni zlokalizowanych przy budowanych właśnie węzłach komunikacyjnych – konstatuje Bartosz Michalski.

Piotr Lenczewski przewiduje, że w perspektywie najbliższych kilku lat dynamiczny rozwój zanotuje Polska Centralna, z uwagi na strategiczne położenie oraz rozbudowywaną infrastrukturę transportową. – Regiony wschodnie Polski również zyskują na znaczeniu, zwłaszcza w kontekście rozwoju szlaków handlowych z krajami wschodnimi. Z drugiej strony, regiony takie jak Górny Śląsk i Poznań, mimo że wciąż atrakcyjne, mogą być uważane za bardziej nasycone ze względu na dużą ilość istniejącej już infrastruktury magazynowej i dużą konkurencję na rynku – uważa Piotr Lenczewski.

Natomiast Jarosław Czechowicz jako przykład potencjału konkretnych lokalizacji przedstawia inwestycje GLP. – W GLP od lat rozwijamy się w pobliżu dużych miast i głównych szlaków transportowych. Rynek warszawski jest dla nas jednym z kluczowych. W 2024 r. trwa wspomniana realizacja Warsaw VI, który to budynek wyróżnia się ponadstandardowymi rozwiązaniami w zakresie zrównoważonego rozwoju, m.in. wykorzystaniem pomp ciepła, a także drewna jako elementu konstrukcji dachu. Dodatkowo, zwiększyliśmy naszą obecność w okolicach Warszawy przez zakup gotowego i w pełni wynajętego parku magazynowego o powierzchni ponad 37 tys. m² w Jankach. Rośniemy też na rynku dolnośląskim, budując kolejną część GLP Wrocław V Logistics Centre w Magnicach. Budynek o powierzchni ponad 67 tys. m² powstaje zgodnie z wymogami certyfikacji BREEAM na poziomie „Outstanding” – wymienia Jarosław Czechowicz.

W Małopolsce GLP zrealizowało ponad 56 tys. m² powierzchni logistycznej dla MCG EastBridge – jeden z największych projektów w regionie w ostatnich latach, a także przymierza się do realizacji nowych projektów na Górnym Śląsku i w Zagłębiu – w Gliwicach i Lędzinach.

Piotr Kreft

Ten i inne artykuły znajdziesz w czasopiśmie Top Logistyk – dostępnym w naszym sklepie