Współczesnym problemem w optymalizacji zużycia energii w nieruchomościach magazynowych jest konieczność zrównoważenia rosnącego zapotrzebowania na nowe magazyny z coraz większą presją na redukcję emisji gazów cieplarnianych. To oczywiste, że wraz z dynamicznym rozwojem handlu elektronicznego i logistyki magazyny muszą działać bardziej efektywnie niż kiedykolwiek wcześniej, jednocześnie zmniejszając swój ślad węglowy. Wyzwaniem jest zatem wprowadzenie innowacyjnych technologii i strategii zarządzania energią, które umożliwią minimalizację zużycia energii, jednocześnie utrzymując wysoką wydajność operacyjną.

Ekomagazyn to obiekt właściwie zaprojektowany z możliwie najmniejszym naruszeniem ekosystemu. Ciepły zimą i chłodny latem, dzięki właściwej orientacji budynku względem stron świata, uwzględniający kierunek i siłę wiatru, w którym stosujemy liczne rozwiązania w obszarze samej konstrukcji, takie jak prefabrykacja, optymalizacja grubości izolacji termicznej, jasne membrany dachowe, jak i liczne „smart” rozwiązania z dziedziny instalacji sanitarnych i elektrycznych.

Realne oszczędności

Zdaniem Krzysztofa Brzeźniaka, Wiceprezesa Zarządu, Depenbrock Polska Sp. z o.o. Sp.k., przez prawie 20 lat działalności na polskim rynku firma zbudowała jedne z największych oraz najbardziej zaawansowanych technologicznie obiektów magazynowych i przemysłowych dla kluczowych inwestorów i deweloperów.

– Nasze hale z założenia powinny być zgodne ze strategią zrównoważonego rozwoju ESG, dlatego już na etapie projektowania staramy się zastosować materiały i rozwiązania o obniżonym śladzie węglowym, zapewniające np. bardzo korzystny wskaźnik EP – zapotrzebowania na energię pierwotną całego obiektu. Stosujemy także instalacje fotowoltaiczne, pompy ciepła, inteligentne sterowanie oświetleniem LED, a wszystko razem jest zintegrowane w systemie BMS. Obiekty, które budujemy, bardzo często zdobywają certyfikaty BREEAM i LEED obejmujące wiele aspektów oddziaływania na środowisko, w tym zmniejszenie zapotrzebowania na energię i ograniczenie zużycia wody – dodaje Krzysztof Brzeźniak.

W opinii Stanisława Zyseka, Dyrektora Technicznego na Polskę i Czechy, SEGRO, w kwestii eksploatacji obiektów niezwykle istotne są rozwiązania, które dostosowane do potrzeb klienta generują realne oszczędności, np. wysokosprawne urządzenia, takie jak pompy ciepła zasilające systemy o niskich parametrach temperaturowych. Umożliwiają one osiągnięcie wysokiego współczynnika wydajności COP. – Szeroko stosowanym, ale wciąż godnym wspomnienia, rozwiązaniem w kwestii energooszczędności jest oświetlenie LED. Ponadto, wykorzystanie systemu sterowania DALI (ang. Digital Addressable Lighting Interface) wyposażonego w czujniki ruchu pozwala oświetlać powierzchnie, na których faktycznie mają miejsce działania klientów. W przypadku dużych powierzchni magazynowych ma to ogromne znaczenie, bo pozwala oszczędzać energię w przestrzeniach, w których przez większość dnia nie odnotowuje się aktywności. Dodatkowo, system daje możliwość nie tylko zdalnego włączania i wyłączania, ale także dopasowania odpowiedniego natężenia światła, w zależności od doświetlenia światłem naturalnym – tłumaczy Stanisław Zysek.

Z kolei Michał Stankiewicz, Senior Development Manager, Prologis, podkreśla, że głównym celem – w tym obszarze – jest maksymalne obniżenie poboru energii. Dlatego w budynkach Prologis oferuje instalacje ograniczające zużycie mediów oraz inteligentne systemy opomiarowania, co zapewnia nie tylko bezpieczeństwo energetyczne, ale także ekonomiczne użytkowanie obiektu. – Montujemy także hybrydowe systemy ogrzewania hal (gaz do +5°C, pompy ciepła >5°C) oraz stosujemy grubsze izolacje przegród zewnętrznych, co przekłada się na oszczędności kosztów ogrzewania o 20%. Wśród ekonomicznych rozwiązań w Prologis mamy także kolektory słoneczne ogrzewające ciepłą wodę w częściach biurowych oraz latarnie zewnętrzne wspomagane energią z paneli słonecznych i napędzane siłą wiatru. Ponadto w ramach audytów wewnętrznych pomagamy klientom w identyfikacji miejsc, w których występują u nich największe straty energii. Szybki efekt przynosi wskazanie i zmiana złych nawyków eksploatacyjnych, takich jak np. zbyt długo otwarte bramy czy doki lub urządzenia grzewcze, które pracują w trybie ciągłym na maksymalnym poborze mocy bez względu na temperaturę otoczenia czy porę dnia – wyjaśnia Michał Stankiewicz.

Praktyczny proptech

W tym kontekście istotną rolę odgrywają rozwiązania proptech, czyli innowacyjne technologie stosowane w sektorze nieruchomości, które zmieniają sposób, w jaki nieruchomości są zarządzane, sprzedawane, wynajmowane i użytkowane. Te technologie mają na celu zwiększenie efektywności, wydajności i komfortu w sektorze nieruchomości poprzez wykorzystanie nowoczesnych narzędzi, takich jak analiza danych, sztuczna inteligencja, Internet Rzeczy (IoT), wirtualna rzeczywistość (VR) czy blockchain.

Rozwiązania proptech mogą obejmować inteligentne systemy zarządzania budynkiem, które monitorują zużycie energii, automatyzują regulację temperatury i oświetlenia oraz dostosowują się do zmieniających się warunków pogodowych i obciążeń. Mogą to być również platformy do analizy danych, które pomagają w identyfikacji obszarów, w których można oszczędzić energię, czy systemy zarządzania instalacjami fotowoltaicznymi lub inne źródła energii odnawialnej.

W opinii Michała Stankiewicza punktem wyjścia do zaproponowania odpowiednich rozwiązań – także proptech, które mają przynieść realne oszczędności – jest analiza potrzeb oraz możliwości klienta, a kluczem jest rzetelne doradztwo, bazujące na wiedzy i doświadczeniu.      

– Wyzwanie to kompatybilność wszystkich proekologicznych i zrównoważonych rozwiązań, które muszą tworzyć jedną spójną całość. Ważne, by były jednocześnie praktyczne, efektywne, ekonomiczne, a przede wszystkim pasywne lub wywierające minimalny wpływ na środowisko. Oświetlenie LED, fotowoltaika, pompy ciepła, zwiększona izolacyjność, odpowiednie ulokowanie biurowca czy szybciej zamykające się bramy dokowe – wybór rozwiązań jest ogromny. A nowe technologie, cyfryzacja i robotyzacja otwierają drogę do kolejnych, jeszcze lepszych produktów czy usług – dodaje Michał Stankiewicz.

Krzysztof Brzeźniak wskazuje wprost – wszystkie rozwiązania związane z efektywnym zarządzaniem energią i obniżaniem zapotrzebowania na energię pierwotną, nieodnawialną w obiekcie mają sens pod warunkiem, że zarządza nimi efektywnie Building Management System. – Stosujemy m.in. systemy sterowania oświetleniem LED, np. system DALI, które mają realny wpływ na zmniejszenie zużycia energii, dostosowując poziom oświetlenia do zaprogramowanych wymogów. W podobny sposób można zautomatyzować sterowanie systemami klimatyzacji i ogrzewania, dostosowując je np. do obecności pracowników w określonych pomieszczeniach – uzupełnia Krzysztof Brzeźniak.

Przeszkody do pokonania

Jednym z wyzwań jest dostosowanie istniejącej infrastruktury magazynowej do nowoczesnych technologii. Wiele magazynów to starsze budowle, co może sprawić trudności w instalacji zaawansowanych systemów monitoringu i zarządzania energią. Również integracja różnych systemów proptech z istniejącymi systemami zarządzania magazynem może być skomplikowana i wymagać dużych nakładów czasu oraz zasobów. Konieczne może być także przeszkolenie personelu w obsłudze nowych technologii.

W opinii Artura Golberta, Technical Quality Managera w Dziale Asset Services, Colliers sporym wyzwaniem są wysokie koszty inwestycyjne. – Wdrożenie zaawansowanych technologii najczęściej wiąże się z wysokimi nakładami początkowymi, co wiąże się z zakupem i instalacją systemów oraz modernizacją obecnych instalacji. Właściciel musi mieć pewność, że inwestycja zwróci się w zakładanym czasie – dodaje Artur Golbert. Jego zdaniem trudną kwestią w zakresie implementacji narzędzi optymalizujących zużycie energii jest także brak standardów. Na rynku istnieje wiele różnych rozwiązań proptech oferowanych przez różnych dostawców, co może stanowić utrudnienie w integracji tych systemów ze sobą i istniejącą infrastrukturą budynku.

– Sama złożoność tego rodzaju systemów też może stanowić utrudnienie. Obsługa techniczna, aby w pełni wykorzystywać potencjał nowych rozwiązań, musi być odpowiednio przygotowana merytorycznie do ich skutecznej obsługi. W przypadku systemów monitorowania i sterowania budynkiem może pojawić się też problem związany z bezpieczeństwem danych. Kiedy system zostaje podłączony do zewnętrznych sieci, może się stać celem ataku cybernetycznego. Konieczne staje się odpowiednie zabezpieczenie urządzeń na taką okoliczność – tłumaczy Artur Golbert.

W sumie więc przezwyciężenie głównych wyzwań wymaga przede wszystkim elastyczności, inwestycji czasu, zasobów oraz zaangażowania zarówno w zakresie technologicznym, jak i organizacyjnym.

Na rynku

Przykładów na rynku nowoczesnych i w pełni zbilansowanych energetycznie magazynów jest sporo. Interesującym obiektem magazynowym z zaawansowanymi rozwiązaniami oszczędzającymi energię jest np. hala magazynowa DHL w Robakowie. – Jest to najnowocześniejsze centrum obsługi przesyłek o powierzchni przekraczającej 30 000 m². Obiekt posiada instalację fotowoltaiczną o mocy prawie 1 MWp oraz pompy ciepła, które zaspokajają w 100% zapotrzebowanie na ciepło przez ok. 80% okresu grzewczego. Wydajne ogrzewanie podłogowe hali, tak jak oświetlenie i wentylacja, sterowane jest system BMS. Dodatkowo na dachu części biurowej jest „zielony dach”. Rośliny nie tylko pochłaniają dwutlenek węgla, ale także zmniejszają straty ciepła, a latem pozwalają obniżyć koszty klimatyzacji. Rośliny obniżają także poziom hałasu emitowanego przez urządzenia umieszczone na dachu – wyjaśnia Krzysztof Brzeźniak. Wspomina także o kolejnej realizacji Depenbrocka Polska. Jest to obiekt przemysłowy wybudowany we Wrocławiu dla jednej z globalnych firm z branży medycznej.

– Wprawdzie jest to hala przemysłowa o powierzchni ponad 30 000 m², ale ma wydzieloną część magazynową i biurową o powierzchni 13 000 m². Zgodność tego obiektu ze strategią zrównoważonego rozwoju ESG, gdzie bardzo istotne jest obniżenie śladu węglowego, potwierdza amerykański certyfikat LEED gold. Zastosowane rozwiązania to instalacja fotowoltaiczna o mocy 500 KWp, obniżone zapotrzebowanie na energię, odzysk wody, strefy komfortu dla pracowników czy też ładowarki dla samochodów elektrycznych – kończy Krzysztof Brzeźniak.

W roku 2023 Hillwood Polskazrealizował projekt w Łazach, wprowadzając panele fotowoltaiczne, które skutecznie obniżają zużycie energii w częściach wspólnych. – Nadwyżki energii z farmy fotowoltaicznej przekazujemy na potrzeby energetyczne naszych najemców, co spotyka się z ich uznaniem – tłumaczy Renata Michalczyk, Head of Asset and Property Management,Hillwood Polska sp. z o.o.Ponadto w budynku w Łazach zastosowano nowoczesne systemy oświetlenia LED, nie tylko poprawiające komfort użytkowania, lecz także przynoszące realne oszczędności na rachunkach za energię elektryczną. Dodatkowo, wykorzystanie naturalnego światła dziennego na poziomie 3% powierzchni dachu oraz zastosowanie nowoczesnego oświetlenia zewnętrznego zwiększa komfort najemców i redukuje koszty energii.

Michał Stankiewicz przedstawia z kolei budynek DC4 w Prologis Park Wrocław III. Jest to obiekt o powierzchni 50 000 m². – Funkcjonalność obiektu oraz bogata oferta usług, zaprojektowane z myślą o komforcie pracowników i w zgodzie z ideą zrównoważonego rozwoju, sprawiają, że DC4 wyróżnia się na tle innych obiektów magazynowych. Jego wyjątkową atrakcyjność potwierdza fakt, że został niemal w całości wynajęty w zaledwie 6 miesięcy po oddaniu do użytku. Obecnie w budynku DC4 został ostatni wolny moduł o powierzchni 7700 m², z możliwością dobudowania biura do dowolnej aranżacji. Dzięki swoim innowacyjnym rozwiązaniom, budynek otrzymał certyfikat BREEAM na poziomie Excellent, czyli doskonały. Oznacza to, że w ponad 70% spełnia wymagania określone w złożonym i wielokryterialnym systemie oceny budynków pod kątem ich ekologiczności i ergonomii – zachwala Michał Stankiewicz.

Interesującym obiektem w omawianym obszarze jest GLP Poznań Airport Logistics Centre o powierzchni prawie 29 tys. m². Opisuje go Anna Bober, Dyrektor ds. klientów kluczowych w WPIP Construction. – Dzięki ponadstandardowej liczbie świetlików, w hali zapewniono lepszy dostęp naturalnego światła do strefy przydokowej. Wpływa to na niższe zużycie energii. Dodatkowo do montażu paneli fotowoltaicznych został przygotowany dach. Obecnie realizujemy też inne projekty, które pozwolą użytkownikom obiektów oszczędzić na rachunkach za energię. Chodzi choćby o nowy obiekt, realizowany na terenie MLP Poznań, przeznaczony dla HAVI Logistics. W ramach projektu zainstalowane zostaną m.in. panele fotowoltaiczne oraz pompy ciepła. Warto wspomnieć także o budynku realizowanym przez nas w parku przemysłowo-logistycznym CTPark Opole. Zostanie on przystosowany do montażu paneli fotowoltaicznych i wyposażony w system inteligentnego monitorowania zużycia mediów – tłumaczy Anna Bober.

Kolejnym przykładem może być SEGRO Logistics Park Warsaw, który został zaprojektowany z myślą o minimalizacji negatywnego wpływu na środowisko i optymalizacji zużycia energii. W ramach tego parku logistycznego w Warszawie zastosowano szereg rozwiązań mających na celu zrównoważenie bilansu energetycznego, m.in.: wykorzystanie energii odnawialnej, efektywne systemy oświetlenia czy też termomodernizację.

Na koniec Artur Golbert przedstawia jeden budynków z zarządzanych przez Colliers. W budynku inwestycje mające na celu optymalizację zużycia energii rozpoczęły się już w 2022 r. i nadal trwają. – Pierwszym krokiem była wymiana tradycyjnego oświetlenia na nowoczesne lampy LED. Kompleksowo wymieniono zarówno oświetlenie wewnętrzne, jak i zewnętrzne. Wymiana blisko 1500 lamp różnego rodzaju pozwoliła ograniczyć zużycie prądu na poziomie 300 MWh rocznie. Złożony do URE wniosek o wydanie białych certyfikatów może dodatkowo się przyczynić do skrócenia czasu zwrotu inwestycji. Kolejnym etapem jest wymiana liczników energii elektrycznej i instalacja systemu BMS, który umożliwia zbieranie danych na temat zużycia prądu, a co za tym idzie – dokładną analizę tych zużyć i możliwość podjęcia kolejnych kroków w celu ich ograniczenia – kończy Artur Golbert. W międzyczasie w nieruchomości przeprowadzono audyt, który wyznaczył kierunek inwestycji na kolejne lata.

Sławomir Erkiert

Ten i inne artykuły znajdziecie w czasopiśmie Magazynowanie i Dystrybucja – dostępnym w naszym sklepie