Rynek nieruchomości magazynowych w ostatnich latach był przykładem dynamiki i aktywności inwestycyjnej. Napędzany wzrostem sektora logistycznego i e-commerce cieszył inwestorów, którzy zauważyli potencjał związany z rosnącym zapotrzebowaniem na nowoczesne powierzchnie magazynowe oraz usługi logistyczne. Niestety, nawet on nie mógł być niewzruszony na wydarzenia z ostatnich 2-3 lat – pandemię, wojnę w Ukrainie, wysoką inflację czy też podwyżki cen za energię.

Słabsza koniunktura

Według danych firmy AXI IMMO szacunkowe prognozy podsumowujące całkowitą aktywność najemców w 2023 r. wskazują, że popyt brutto powinien się ustabilizować na poziomie ok. 4,7–5 mln m². Niemniej jednak ostatnie 18 miesięcy na polskim rynku magazynowym to czas wyzwań związanych ze słabszą koniunkturą gospodarczą. To wpłynęło negatywnie na aktywność najemców, przy czym sektor logistyczny, sieci handlowe oraz produkcja oraz e-commerce okazały się branżami z największą stabilizacją i odpornością na niekorzystną sytuację makroekonomiczną.

Analitycy AXI IMMO, charakteryzując rynek magazynowy w 2023 r. w zakresie popytu, podkreślają dużą liczbę renegocjacji oraz zauważalny trend przedłużania się procesów decyzyjnych dotyczących wynajmu nowych powierzchni. Zdecydowanie ostatni czynnik wpłynął na obserwowaną na koniec II kw. 2023 r. stabilizację czynszów. Z racji dość wysokich stawek i ryzyka utraty pracowników, klienci częściej niż w latach poprzednich decydowali się na renegocjacje umów (ok. 35% i rośnie) zamiast wyboru nowych lokalizacji.

Zdaniem Waldemara Witczaka, Dyrektora Regionalnego, SEGRO, w ciągu ostatnich dwóch lat czynnik inflacyjny miał widoczny wpływ na wzrost cen wynajmu powierzchni magazynowych w Polsce. – Wzrosły one średnio o 20% w 2022 r., a poniżej 5% w 2023 r. Trend wzrostu czynszów mogliśmy zauważyć w całej Europie – tylko w pierwszej połowie 2023 r. wzrosły o około 10,4% w porównaniu z rokiem poprzednim. Na tę dynamikę wpłynęła nie tylko inflacja, ale również rosnący popyt na tego typu nieruchomości, szczególnie w sektorze e-commerce. Pomimo że czynsze wynajmu powierzchni magazynowych w Polsce zaczęły rosnąć, popyt utrzymywał się na wysokim poziomie. Całkowity popyt brutto w Polsce osiągnął w 2023 r. 5,1 mln m², w tym rekordowe 1,85 mln m² stanowiły odnowienia umów i renegocjacje. Jak wynika z najnowszego raportu JLL, jest to efekt dojrzałości rynku oraz mniejszej skłonności najemców do zmiany lokalizacji. W przypadku SEGRO wzrost stawek czynszu oraz sukces rentownych inicjatyw deweloperskich przyczyniły się do dalszego wzrostu zysków i dywidend – wyjaśnia Waldemar Witczak.

Zdj.: SEGRO Logistics Park Stryków

W opinii Magdaleny Kostjan, Business Development & Leasing Directora, 7R, inflacja ma bardzo złożony wpływ na ceny powierzchni magazynowych w Polsce, które na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy, po okresie gwałtownego wzrostu, rozpoczęły proces stabilizacji. – Trend na rynku czynszowym został ukształtowany przez różnorodnie mechanizmy. Utrzymujące się wysokie koszty realizacji inwestycji, ograniczony popyt oraz zmniejszone zainteresowanie ze strony inwestorów do podejmowania ryzyka inwestycyjnego, przy ograniczonej dostępności produktu gotowego spowodowały stabilizacje nowych wysokich cen – dodaje Magdalena Kostjan.

Anna Bober, Dyrektor ds. Klientów kluczowych w WPIP Construction, twierdzi, że w poprzednim roku wzrost czynszów nie był tak gwałtowny, jak w 2022 r. Stawki co prawda jeszcze rosły, ale ceny się ustabilizowały. Szczególnie w drugim kwartale ubiegłego roku. – Skąd ta zmiana? Jest to spowodowane nie rosnącymi już tak gwałtownie kosztami budowy i finansowania inwestycji. Warto jeszcze wspomnieć o wysokiej dostępności powierzchni oraz konkurencji między deweloperami. Jeżeli chodzi o rynki regionalne, za metr kwadratowy trzeba zapłacić od 4 do 6 euro, w stolicy jest to już nawet powyżej 7 euro – dodaje Anna Bober.

Waldemar Witczak wskazuje, że pomimo inflacji sytuacja w sektorze magazynowym jest stabilna. – Według raportu „Warehouse and industrial market in Poland” po gwałtownych wzrostach czynszów odnotowanych w 2022 r. i na początku na początku 2023 r., tempo wzrostu ich wysokości uległo spowolnieniu w III kwartale 2023 r. i od tamtego czasu pozostaje stosunkowo stabilne. Według najnowszych prognoz mają one pozostać na stałym poziomie. Z powodu stabilizacji sytuacji gospodarczej w kraju możemy się spodziewać zwiększonej aktywności inwestorów. Polska znajduje się w końcu na czwartym miejscu wśród najbardziej atrakcyjnych krajów, jeśli chodzi o relokację produkcji lub zaopatrzenia – uzupełnia Waldemar Witczak.

W ocenie Magdaleny Kostjan obecnie popyt został ograniczony, jednak przewiduje się jego powrót, choć pełne efekty tego procesu będą widoczne najprawdopodobniej dopiero w czwartym kwartale 2024 r. i na początku 2025 r. – Na pewno w dalszym ciągu widać rosnący popyt na powierzchnie typu BTS w pełni dostosowane do wewnętrznych technologicznych procesów klienta i ten trend raczej nie ulegnie zmianie – kończy Magdalena Kostjan.

Prognozy na 2024 rok

Prognozy na rok 2024 wskazują na kilka głównych trendów w branży magazynowej. Pierwszym z nich jest dalszy rozwój automatyzacji i robotyzacji w magazynach, które mają na celu zwiększenie efektywności operacyjnej oraz redukcję kosztów. Ponadto oczekuje się większego zastosowania technologii Internetu Rzeczy w celu monitorowania i optymalizacji procesów magazynowych. Kolejnym istotnym trendem jest rosnące znaczenie zrównoważonego budownictwa i ekologii w branży magazynowej. Firmy coraz częściej będą dążyć do minimalizacji wpływu swojej działalności na środowisko naturalne poprzez wykorzystanie materiałów ekologicznych, instalację systemów odnawialnej energii czy też implementację bardziej efektywnych rozwiązań w zakresie gospodarki odpadami.

W opinii Magdaleny Kostjan obserwujemy rosnącą świadomość ekologiczną zarówno wśród deweloperów i generalnych wykonawców, jak i inwestorów oraz najemców. Istotnym elementem jest rentowność zielonych rozwiązań – chociaż wymagają one zwiększonych nakładów na początku, to pozwalają na istotne oszczędności w kosztach eksploatacji.

– W 7R wypracowaliśmy nowy produkt odpowiadający tym wyzwaniom – 7R Green Saver. Pierwszy magazyn tego typu to 7R Park Wrocław West II, gdzie proekologiczne rozwiązania pozwolą na obniżenie operacyjnej emisji CO₂ o ponad. 50% w stosunku do budynków wybudowanych zgodnie z warunkami technicznymi wynikającymi z przepisów prawa budowalnego. Jednocześnie zielone rozwiązania pomogą w znacznej redukcji kosztów operacyjnych. Rozwiązania, które wypracowaliśmy dla parku w Kątach Wrocławskich spotkały się z dużym zainteresowaniem na rynku, dlatego też powielimy ten innowacyjny model technologiczno-biznesowy w kolejnych realizacjach – dodaje Magdalena Kostjan.

Anna Bober spodziewa się, że coraz większy odsetek najemców lub właścicieli powierzchni magazynowej w Polsce, będą stanowiły firmy produkcyjne. – Być może zacznie się realizować zapowiadany scenariusz, w którym to nasz kraj stanie się beneficjentem takich zjawisk, jak friendshoring oraz nearshoring – uważa Anna Bober.

Ponadto prognozuje się dalszy rozwój magazynów wielofunkcyjnych, które będą integrować różne procesy logistyczne w jednym miejscu, co pozwoli na optymalizację przepływu towarów oraz redukcję kosztów transportu. Wreszcie, stale rosnące znaczenie e-commerce będzie napędzać popyt na magazyny o wysokiej elastyczności, umożliwiające szybką obsługę zamówień i dostosowanie się do zmieniających się potrzeb klientów on-line.

W ocenie Waldemara Witczaka niezaprzeczalnie jednak na prowadzenie w kwestii trendów w 2024 r. wychodzą centra danych – nieustanny rozwój technologii oraz branży e-commerce skutkuje rosnącym popytem na powierzchnie przeznaczone do przechowywania danych. Potencjał rynku w tym segmencie szybko rośnie i czyni go wyjątkowo atrakcyjnym dla inwestorów. – Mamy w tym segmencie ogromne doświadczenie – w najstarszym parku SEGRO w Slough w Wielkiej Brytanii funkcjonuje 29 budynków o łącznej powierzchni 210 tys. m² przeznaczonych pod data center. Kolejne dwa obiekty są w tej lokalizacji w budowie. W ubiegłym roku nabyliśmy kolejny teren inwestycyjny – tym razem w Polsce. Jego lokalizacja na warszawskich Młocinach sprawia, że jest to miejsce z ogromnym potencjałem do stworzenia właśnie centrów danych oraz magazynów miejskich z doskonałym połączeniem – zarówno z głównymi drogami wylotowymi, jak również z centrum miasta – informuje Waldemar Witczak. Dodaje jednocześnie, że z pewnością deweloperzy będą coraz bardziej skłonni do inwestowania w zrównoważony rozwój, co będzie prowadzić do większej liczby magazynów o niskim wpływie na środowisko.

– Jako firma zarówno budująca, jak i zarządzająca magazynami, odnotowaliśmy znaczne postępy w realizacji naszych celów w zakresie programu Odpowiedzialne SEGRO, składającego się z trzech filarów: wspieranie niskoemisyjnego rozwoju, inwestowanie w lokalne społeczności i środowisko naturalne oraz rozwijanie talentów. Po podsumowaniu 2023 r. okazało się, że znacznie wyprzedziliśmy wyznaczone wcześniej cele w zakresie redukcji emisji dwutlenku węgla występującego przy realizacji nowych projektów deweloperskich oraz identyfikowania i ograniczania emisji dwutlenku węgla występującego w ramach działalności naszych klientów oraz samego SEGRO – twierdzi Waldemar Witczak.

W opinii analityków firmy AXI IMMO w drugiej połowie 2024 r. nastąpi poprawa nastrojów konsumentów, która wpłynie na zmianę sytuacji gospodarczej oraz makroekonomicznej, co będzie przyczyną do zwiększenia atrakcyjności Polski i rozpoczęcia nowych inwestycji. Z tego względu można szacować, że powrót inwestorów i zwiększenie płynności rynku nastąpi nie wcześniej niż w ostatnich miesiącach 2024 r.

Do tego czasu w sektorze inwestycyjnym będziemy świadkami rynku dwóch prędkości. Pierwszą grupę będą stanowiły fundusze zainteresowane tzw. prime assets, przy czym brak wysokiej jakości produktów zapowiada kolejną fazę wyczekiwania na lepszy moment i w efekcie mniejszą liczbę transakcji. W drugiej grupie z kolei znajdą się właściciele w trudniejszej sytuacji oraz projekty typu value-add, które będą poszukiwane przez inwestorów oportunistycznych.

Według AXI IMMO w 2024 r. spodziewamy się przewagi inwestorów z Europy, w tym raczej mniejszych lokalnych podmiotów, niż dużych azjatyckich platform. Na rynku powinny również tworzyć się tzw. wehikuły inwestycyjne złożone z kilku mniejszych podmiotów w celu inwestycji w sektory o dobrych fundamentach, np. magazyny czy parki handlowe.

Zdaniem Magdaleny Kostjan firmy z Chin Japonii, Korei Południowej i innych krajów azjatyckich coraz częściej i dużo odważniej powiększają, relokują lub otwierają nowe biznesy w Polsce. – W naszym portfolio mamy wielu najemców z Azji, najnowszym jest firma o korzeniach japońskich – Yusen Logistik, która wynajęła długoterminowo wspomniany magazyn w Kątach Wrocławskich – mówi Magdalena Kostjan.

Infrastruktura transportowa

Z kolei w ocenie ekspertów firmy Colliers w 2024 r. możemy się spodziewać, że elektromobilność będzie jednym z sektorów napędzających rozwój branży przestrzeni przemysłowo-magazynowych. W 2022 r. Polska była drugim, po Chinach, największym na świecie producentem baterii do samochodów elektrycznych pod względem możliwości produkcyjnych mierzonych w GWh, według raportu PSPA.

– W 2023 r. Umicore oraz PowerCo z grupy Volkswagen ogłosiły, że planują zbudować w Nysie fabrykę, w której będą produkowane elementy do akumulatorów samochodów elektrycznych. Natomiast spółka ElectroMobility Poland potwierdziła zakup gruntu pod Jaworznem, gdzie mają być produkowane samochody elektryczne Izera. W przyszłym roku w Pruszkowie produkcję baterii ma również rozpocząć polska spółka Impact Clean Power Technology – wymienia Antoni Szwech, Analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

Na złagodzenie trendu wzrostowego pustostanów wskazuje natomiast Maciej Chmielewski, Senior Partner, Dział Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers. Od początku roku 2022 r. stopa pustostanów znajdowała się w trendzie wzrostowym – w III kw. 2023 r. wyniosła 7,7%. Obecna wartość tego wskaźnika ma wpływ na zwiększenie konkurencyjności rynku powierzchni przemysłowo-magazynowych. Pozwala na łatwiejsze znalezienie odpowiedniej powierzchni dla najemców. Warto jednak podkreślić, że dalsze wzrosty stopy pustostanów mogą spowodować zmianę charakteru rynku na znacznie bardziej preferencyjny dla najemcy niż dla dewelopera.

– Biorąc pod uwagę to, że dziś aż 2/3 wolnej powierzchni przemysłowo-magazynowej znajduje się w obiektach mających mniej niż dwa lata, można się spodziewać, że deweloperzy ograniczą budowę nowych obiektów, aby najpierw skupić się na zapełnieniu najemcami już istniejących przestrzeni. Przy założeniu ograniczonej nowej podaży, stopa pustostanów w 2024 r. nie powinna przekroczyć poziomu 10%. Spodziewamy się złagodzenia trendu wzrostowego dla tego wskaźnika – prognozuje Maciej Chmielewski.

Analitycy Colliers podkreślają również, że stabilizacja sytuacji gospodarczej w Polsce w 2024 r. pozwoli na zwiększenie aktywności inwestorów. W czasie poprzednich 12 miesięcy eksperci Colliers obserwowali osłabienie w tym obszarze. Prognozy gospodarcze dają podstawę do poprawy poziomu inwestycji, zwłaszcza na rynku powierzchni przemysłowo-logistycznych. Według prognoz NBP inflacja z 50-procentowym podobieństwem znajdzie się w przedziale 3,2–6,2%, a wzrost PKB wyniesie między 1,9–3,8%. Ekonomiści Banku Gospodarstwa Krajowego spodziewają się, że stopy procentowe mogą osiągnąć poziom nawet 4,25%.

Zdaniem Macieja Chmielowskiego rozwój infrastruktury transportowej to jeden z czynników, który także napędza wzrost rynku przemysłowo-logistycznego. – Obecnie w Polsce szczególnie prężnie rozwija się transport morski. Szereg zrealizowanych, finalizowanych, a także zapowiedzianych inwestycji to świetny sygnał dla branży – wskazuje Maciej Chmielewski.

W Gdańsku obecnie trwa budowa kolejnego głębokowodnego nabrzeża w terminalu kontenerowym Baltic Hub, która ma się zakończyć w 2024 r. W ostatnich dniach 2023 r. została potwierdzona również rozbudowa portu w Świnoujściu. W Gdyni natomiast ma zostać ukończona budowa portu zewnętrznego, która umożliwi obsługę kontenerowych statków oceanicznych o parametrach Baltmax o długości do 430 m. Planowana jest również modernizacja portu w Elblągu, która może mieć znaczący wpływ na aktywizację województwa warmińsko-mazurskiego.

Regiony z potencjałem

Globalni analitycy wskazują natomiast, że w perspektywie średnio- i długoterminowej Polska odegra znaczącą rolę w zakresie takich trendów, jak nearshoring czy friendshoring. Już dziś jesteśmy jednym z największych producentów dużego AGD oraz odgrywamy istotną rolę w sektorze motoryzacyjnym. Naszym atutem niezmiennie pozostaje lokalizacja na mapie Europy oraz profesjonalne i wykwalifikowane kadry, które swoje doświadczenie zbudowały, pracując w lub dla zagranicznych korporacji. Niemniej jednak należy pamiętać, że procesy związane z większą regionalizacją łańcuchów dostaw i przenoszeniem produkcji do Europy wymagają czasu.

Zdaniem Waldemara Witczaka w Polsce nadal jest duże zapotrzebowanie na przestrzenie magazynowe. Nasycenie naszego rynku jest inne niż na Zachodzie. Wraz z rozwojem rynku e-commerce w Polsce stale rośnie popyt na magazyny w pobliżu aglomeracji miejskich oraz kluczowych węzłów komunikacyjnych.

– Z raportu „Rynek Magazynowy w Polsce w okresie I-IV kw. 2023 r.” wynika, że rynki Wielkiej Piątki odpowiadały za wynajem 2,4 mln m², co stanowi 76% całkowitego nowego popytu. Większość powierzchni oddanych do użytku w ubiegłym roku również zasiliła te właśnie rynki (2,5 mln m²). Ponadto na magazynowej mapie Polski wyróżniło się Lubuskie, gdzie deweloperzy oddali do użytku prawie 670 tys. m². Wśród regionów, które mogą być potencjalnie atrakcyjne dla inwestorów, warto wskazać także Trójmiasto, Szczecin i Kraków. Najwyższy odsetek pustostanów na koniec 2023 r. odnotowano na rynkach Wielkiej Piątki (80%), jednak biorąc pod uwagę atrakcyjność tych lokalizacji, sytuacja ta może ulec zmianie – wyjaśnia Waldemar Witczak.

W ocenie Magdaleny Kostjan pod względem potencjału do dynamicznego rozwoju rynku magazynowego, szczególnie wyróżniają się regiony Gdańska oraz przyportowe, gdzie obserwujemy znaczący wzrost zapotrzebowania na powierzchnie. – Jednocześnie, region Górnego Śląska, który doświadczył transformacji z przemysłu ciężkiego na bardziej zdywersyfikowana gospodarkę zyskuje na znaczeniu. Warszawa i jej okolice, będące centralnym punktem kraju, zawsze były i będą jednym z najbardziej atrakcyjnych regionów dla inwestycji w magazyny. Perspektywicznym natomiast regionem wydaje się również Lublin z uwagi na dogodne położenie blisko granicy z Ukrainą oraz obszar Polski Zachodniej, gdzie przewiduje się wznowiony wzrost aktywności inwestycyjnej w najbliższych latach – dodaje Magdalena Kostjan.

Anna Bober podkreśla, że biorąc pod uwagę prowadzone przez WPIP Construction inwestycje oraz obserwację rynku powierzchni magazynowych, w Polsce nie ma jeszcze regionu, który można uznać za nasycony. Potwierdza natomiast opinie innych ekspertów. – Cały czas powodzeniem inwestorów oraz najemców cieszą się stolica i jej okolice, Poznań, Wrocław, Górny Śląsk i Polska Centralna. Coraz większym – województwa: pomorskie i zachodniopomorskie – kończy Anna Bober.

Według danych firmy AXI IMMO rynek magazynowy w Polsce wchodzi w kolejną fazę dojrzałości, w której dotychczasowa grupa pięciu głównych regionów została rozszerzona do ośmiu, obejmujących m.in. Warszawę i okolice, Łódź, Górny Śląsk, Wielkopolskę, Dolny Śląsk oraz obszary Szczecina, Trójmiasta i Krakowa. Na szczególną uwagę zasługują ostatnie dwa rynki, których istotność w ostatnich latach zdecydowanie się zwiększyła i przekroczyły one progi miliona metrów kwadratowych całkowitych zasobów. W gronie aspirujących regionów znajduje się województwo lubuskie, przy czym papierkiem lakmusowym dla tego rynku będzie duża konkurencyjność ze strony Szczecina, Wielkopolski i Dolnego Śląska. W wyniku niepewnej sytuacji geopolitycznej większość deweloperów była bierna w podejmowaniu aktywności we wschodniej części Polski.

Sławomir Erkiert

Ten i inne artykuły znajdziecie w czasopiśmie Top Logistyk – dostępnym w naszym sklepie