Większość raportów dotyczących rynku magazynowego jest zgodna. Sektor magazynowy utrzymuje wyjątkowe tempo notując najlepszy w historii wynik dla I półrocza 2021 r. Zresztą nasz rynek nie jest samotny – nowe rekordy zarejestrowano także w innych krajach europejskich. Według danych z raportu „Rynek magazynowy w Polsce – I półrocze 2021” firmy JLL statystyczny wzrost nowego popytu w Europie wyniósł 44% w porównaniu z 5-letnią średnią dla pierwszego półrocza. W Polsce było to aż 77%.

Odważna realizacja projektów spekulacyjnych

To, że pierwsza połowa 2021 należała do tzw. Wielkiej Piątki, też nie powinno dziwić. Za 77% nowego popytu odpowiadały Poznań, Górny Śląsk, Wrocław, Warszawa i Polska Centralna. Poznań, który już w I kwartale wyróżniał się na tle rynków magazynowych w Polsce, potwierdził swoją popularność wśród najemców. W całym półroczu popyt brutto sięgnął tam aż 626 000 m² – czytamy w raporcie JLL. Konsekwencją dobrej koniunktury w sektorze magazynowym jest także fakt, że Polska okazała się drugim najbardziej aktywnym rynkiem deweloperskim w Europie.

Powierzchnia magazynowa w budowie po raz pierwszy w historii polskiego rynku przekroczyła 3 mln m². Pozytywne nastroje odzwierciedlone są także w udziale powierzchni budowanej spekulacyjnie (ok. 40% na koniec I półrocza w porównaniu do 30% na koniec marca). Zdaniem Jarosława Czechowicza, Country Managera, GLP, to silny popyt zachęca deweloperów do odważniejszej realizacji projektów spekulacyjnych, które w pierwszych sześciu miesiącach 2021 r. stanowiły około jednej trzeciej nowej podaży. – Również inwestorzy lokujący kapitał w ukończonych nieruchomościach logistycznych wybierają nowe obiekty, co dodatkowo zachęca do budowy – mówi Jarosław Czechowicz.

Co tak na dobrą sprawę należy określać mianem magazynów spekulacyjnych? Specjaliści wskazują twarde cechy odnoszące się do tych nieruchomości. – W tradycyjnym magazynie spekulacyjnym przyjmuje się, że powinien on mieć 10 m wysokości, przy rozstawie słupów 12x24 lub 12/22,5 i niepylnej posadzce wytrzymującej obciążenie do 5 t/m₂ – tłumaczy Karol Osiecki Dyrektor ds. Gruntów Inwestycyjnych i rozwoju w sektorze magazynowym AXI IMMO. – Najemcy w standardzie otrzymują także oświetlenie typu LED, świetliki i tryskacze. W większości przypadków projekty posiadają jeden dok na nawę, przypisane miejsca parkingowe i dodatkowe miejsca dla samochodów osobowych. Niejako standardem jest już wytyczony plac manewrowy dla samochodów ciężarowych typu TIR. Najemcy mogą się spodziewać, że deweloperzy dostarczą im moduł biurowy na antresoli lub jako kostkę dostawianą do ściany magazynu – dodaje.

W przypadku projektów spekulacyjnych powierzchnia jest bardziej standardowa i przygotowana dla różnej wielkości najemców, zarówno tych dużych, wynajmujących 10–20 tys. m², jak też mniejszych, z zapotrzebowaniem nieprzekraczającym 2–5 tys. m² powierzchni magazynowej. W opinii ekspertów liczba transakcji w projektach pre-let i spekulacyjnych jest większa, bo spełnia zapotrzebowanie większej liczby firm. Ponadto duża grupa najemców ze względu na profil prowadzonego biznesu nie może sobie pozwolić na kontrakty na wynajem powierzchni magazynowej na 7–10 lat.

Magazyny spekulacyjne to obiekty, których budowa rozpoczyna się przed podpisaniem umów najmu. W związku z tym inwestor (najczęściej deweloper) nie ma pewności, że jego inwestycja się zwróci. Poza tym kiedy taki magazyn jest projektowany, uzyskuje pozwolenie na budowę, a potem na użytkowanie, specyfika działalności przyszłych użytkowników także nie jest jeszcze znana. W budowanych obiektach zakłada się więc standardy, które będą odpowiadały jak największej liczbie potencjalnych najemców.

Innymi słowy, standard w systemie spekulacyjnym to stale elementy magazynu (m.in. doki, posadzki niepylące, określona wysokość, izolacja) pasujące do różnej działalności i różnych typów magazynowanych produktów. Jarosław Czechowicz podkreśla, że standard najnowszych projektów GLP w Polsce charakteryzuje się rozwiązaniami, które dotąd dostępne były głównie w projektach BTS. – Nie chodzi tylko o wysokość budynków zwiększoną do 12 m czy wzmocnioną konstrukcję i poszerzenie pierwszej nawy hali do 24 m. To także najwyższa klasa odporności pożarowej, nośność posadzki zwiększona do 7 t/m₂ czy doskonała izolacja. Do tego dochodzi szereg rozwiązań proekologicznych, jak np. smart metering. Są to zatem obiekty coraz bardziej zaawansowane technicznie, dostosowane do potrzeb bardziej wymagających branż, w tym produkcyjnej czy e-commerce, stosujących skomplikowane procesy logistyczne – wyjaśnia Jarosław Czechowicz.

W opinii Michała Samborskiego, Head of Development, Panattoni, magazyny spekulacyjne nigdy nie wyszły z łask – po prostu inne grupy urosły i są bardziej widoczne. – Owszem, zahamowanie tego typu inwestycji nastąpiło zaraz po kryzysie, ale nie można powiedzieć, że przestały być realizowane, tylko komponent spekulacyjny był mniejszy. Podobnie było w latach 2012–13, kiedy ostrożniej podchodzono do tego typu powierzchni, ale później spekulacja ponownie wróciła w pełnym wymiarze. Oczywiście rynek zdecydowanie bardziej podąża w kierunku projektów dostosowanych do potrzeb najemców, jednak udział procentowy powierzchni spekulacyjnej waha się pomiędzy 30 a 50%, a wolumenowo w podobnych ilościach. Warto też podkreślić, że cały czas jest potrzebna nowa powierzchnia, a główną zaletą spekulacyjnej jest już sam fakt jej istnienia. Zajęcie jej jest możliwe natychmiast, zaś budowa nowej trwa kilka miesięcy. Dlatego ze względu na bardzo pozytywny trend w naszym sektorze, Panattoni cały czas realizuje powierzchnię spekulacyjną – dodaje Michał Samborski.

Obiekty Panattoni są certyfikowane w systemie BREEAM – na poziomie Excellent i charakteryzują się m.in.: zredukowaną emisją CO₂ – przez np. podwyższoną izolacyjność ścian i dachów, a także rozwiązań ograniczających zużycie energii. Parki wyposażone są w czujniki zmierzchu dla oświetlenia zewnętrznego; systemy inteligentnego zarządzani energią, wodą, ładowarki do samochodów elektrycznych, specjalną infrastrukturę rowerową. Zdaniem Michała Samborskiego firma zaczęła realizować obiekty wyższe – do 12 m wysokości w świetle, a hale magazynowe wyposażone są standardowo w doki z napędami elektrycznymi i hydraulicznymi mostkami ładunkowymi, bramy wjazdowe. – Posadzka o nośności 5T/mkw jest wzmocniona włóknami, a równość powierzchni jest zgodna z wymaganiami normy DIN 18202. Instalacje w hali magazynowej to grzejniki gazowe lub promienniki podczerwieni na gaz, tryskacze ESFR montowane pod sufitem, zbiornik i pompy z certyfikatem FM Global, czy oświetlenie LED ( natężenie jest zależne od strefy) oraz stacja transformatorowa z transformatorem suchym 800 kVA na każde 30 tys. m₂ hali. Ponadto najemcy otrzymują powierzchnię biurową, pomieszczenia socjalne, szatnie, świetlicę ukierunkowane na wellbeing pracowników. Oczywiście parki wyposażone są w CCTV i ochronę 24 h/dobę, parkingi i place manewrowe – uzupełnia Michał Samborski.

Automatyka w spekulacyjnym

Automatyzacja magazynu jest uważana za jeden z najskuteczniejszych sposobów zwiększenia efektywności procesów magazynowych. Pozwala ona m.in. ograniczyć zapotrzebowanie na siłę roboczą i zmniejszyć ilość popełnianych błędów. Jest kosztowana i skomplikowana i najlepiej, gdy jest projektowana już bezpośrednio na indywidualne zapotrzebowanie. Wydawałoby się więc, że magazyny spekulacyjne niejako z założenia mogą być pozbawione tych elementów. – Przede wszystkim mamy do czynienia z różnymi poziomami automatyzacji. Ta najbardziej widowiskowa i skomplikowana wchodzi do obiektów powstających na indywidualne zamówienia. To wynika chociażby z tego, że czas oczekiwania na bardziej zaawansowany system automatyczny – sortowania, magazynowania czy innego procesu – trwa bardzo długo. Zamawia się go z 9–12-miesięcznym wyprzedzeniem. Z drugiej strony, zaawansowana automatyka wymaga odpowiedniego dostosowania budynku, a w skrajnych przypadkach obiekt jest projektowany pod konkretny system. A skoro czas oczekiwania na automatykę jest tak długi, to ci klienci badają nowe budynki, realizowane pod nich – wyjaśnia Michał Samborski.

Nasz rozmówca dodaje jednocześnie, że choć w innym wymiarze to w automatykę jest wyposażana również powierzchnia spekulacyjna, systemy te nie są aż tak zaawansowane, ale też większa jest ich dostępność, np. 3-miesięczna, a czasem można wręcz kupić z tzw. półki. – Tak więc na powierzchnię spekulacyjną wchodzą również systemy przenośników czy dystrybucyjne – mówi Michał Samborski.

Podobnego zadania jest również Jarosław Czechowicz. – Wszystko zależy od standardu magazynu spekulacyjnego. Standard obiektów realizowanych przez GLP umożliwia instalację automatyki dla zdecydowanej większości naszych klientów – mówi krótko przedstawiciel GLP.

Właściwy wybór

Z punktu widzenia najemcy wybór między obiektami budowanymi w modelu spekulacyjnym i np. BTS („szyte na miarę” konkretnego klienta) jest zasadniczy, choć niekoniecznie prosty. Wszystko zależy od aktualnych i przyszłych potrzeb danego najemcy, np. jeśli kryterium jest czas, w którym najemca chciałby odebrać obiekt, oraz jego lokalizacja, to w grę wchodzą niemalże wyłącznie istniejące obiekty, również spekulacyjne.

Rotacja najemców

– Magazyny typowo spekulacyjne powstają na najbardziej dojrzałych i rozwiniętych rynkach logistycznych, czyli tam, gdzie deweloperzy z założenia mogą się spodziewać większej rotacji najemców. To zazwyczaj w takich lokalizacjach widzimy zwiększony popyt generowany przez małe i średnie firmy, a także to miejsce, gdzie duże firmy w okresach czasowego zwiększonego popytu poszukują dodatkowej powierzchni na krótkoterminową ekspansję. W Polsce za tego rodzaju regiony uważa się Warszawę i jej okolice, Polskę Centralną, Dolny i Górny Śląsku, a także Poznań. Zjawiska, takie jak cross-border, mogą również wpłynąć na zwiększenie zapotrzebowania na magazyny spekulacyjne usytułowane wzdłuż granicy, np. z Niemcami. – Karol Osiecki, Dyrektor ds. Gruntów Inwestycyjnych i Rozwoju w Sektorze Magazynowym – AXI IMMO

Sławomir Erkiert

Ten i inne artykuły znajdziecie w czasopiśmie Magazynowanie i Dystrybucja – dostępnym w naszym sklepie