Punktem wyjścia przy wyborze magazynu jest określenie, czy klient potrzebuje nieruchomości przeznaczonej do składowania towarów, czy też do prowadzenia lekkiej produkcji. Następnie powinniśmy odpowiedzieć na pytanie, czy klient posiada już własny grunt, czy też oczekuje, że magazyn powstanie na działce oferowanej przez dewelopera.

 

Jeśli klient chce skorzystać z banku ziemi dewelopera, najważniejszym kryterium będzie wybór odpowiedniego miejsca. Wybór lokalizacji musi być poprzedzony dogłębną analizą pod kątem rodzaju działalności firmy i sieci dystrybucji. Położenie i skomunikowanie obiektu z rynkami docelowymi w dużej mierze zadecyduje o tym, czy przepływ towarów z magazynu do końcowych odbiorców będzie odbywać się szybko, sprawnie i efektywnie kosztowo.

 

Optymalna lokalizacja powinna przede wszystkim zapewnić nieograniczony i szybki dostęp do infrastruktury transportowej – autostrad, dróg ekspresowych, sieci kolejowych, lotnisk lub portu morskiego, co zapewnia np. Pomorskie Centrum Logistyczne w Gdańsku. Obiekt o docelowej powierzchni 500 000 m2 znajduje się tuż przy największym terminalu kontenerowym na Bałtyku – DCT Gdańsk.

 

Co ważne, firmy prowadzące  działalność produkcyjną mogą uzyskać dodatkowe korzyści wynikające z ulokowania jej w specjalnych strefach ekonomicznych. Główną zaletą inwestowania na terenie SSE jest możliwość skorzystania z ulg podatkowych, grantów, doprowadzonej infrastruktury czy też szkoleń dla pracowników.

 

Na wybór położenia magazynu wpływać będzie również sytuacja na lokalnym rynku pracy i dostępność wykwalifikowanych pracowników, którzy mogą być zatrudnieni do obsługi procesów logistycznych i produkcyjnych.

Nie mniej ważnym kryterium jest czas realizacji inwestycji. Zakładając, że klient potrzebuje magazynu lub hali produkcyjnej do natychmiastowego wynajęcia lub ma tylko kilka miesięcy na realizację projektu, może skorzystać z bogatej oferty gotowej powierzchni lub banku ziemi dewelopera, obejmującej obiekty i działki w najatrakcyjniejszych lokalizacjach na terenie całego kraju.

 

Gdy klient ma więcej czasu na  realizację inwestycji, czy też ma niestandardowe oczekiwania odnośnie do lokalizacji i specyfikacji obiektu, deweloper może wyszukać odpowiednią działkę i sprawdzić możliwości wybudowania na niej magazynu. Trzeba mieć jednak na uwadze, że proces poszukiwania gruntu może wydłużyć się i potrwać nawet 6-8 miesięcy. Także przeznaczenie nieruchomości może wpłynąć na czas realizacji przedsięwzięcia. W porównaniu do standardowego magazynu, ulokowanie procesów produkcyjnych w nowej hali z reguły trwa dłużej i może pochłonąć 12 miesięcy.

 

Po określeniu celów klienta i jego oczekiwań wobec nieruchomości, można przejść do etapu decyzji o wielkości powierzchni do wynajęcia. Firmy poszukujące mniejszych modułów magazynowych w przedziale 3 000-10 000 m2, powinny skoncentrować się na poszukiwaniu powierzchni w istniejących budynkach typu „multi-customer”. Tak zrobiła m.in. wiodąca księgarnia internetowa w Polsce – Bonito.pl, która od 2014 r. wynajmuje ponad 4 000 m2 w Goodman Kraków Airport Logistics Centre, jednym z największych centrów logistycznych w Małopolsce.

 

Natomiast dla klientów poszukujących większej powierzchni lub mających specyficzne wymagania co do aranżacji i funkcjonalności obiektu, dobrym wyborem mogą być rozwiązania szyte na miarę w dwóch wariantach – magazyn w formule BTS (ang. built-to-suit) albo BTO (ang. built-to-own).

 

BTS to magazyn „szyty na miarę”, budowany dla konkretnego klienta i zgodnie z jego wymaganiami. Deweloper jest właścicielem obiektu, a klient wynajmuje go przez określony czas. Budynek może powstać zarówno na działce dewelopera, jak i klienta.  Z kolei inwestycja BTO polega na budowie nieruchomości na własność klienta, na działce dewelopera lub w innej lokalizacji wskazanej przez tego klienta.

 

Przykładem magazynu BTS jest wybudowane przez firmę Goodman centrum logistyczne dla Amazona pod Wrocławiem (123 500 m2). W obiekcie zaprojektowano antresolę umożliwiającą podwojenie powierzchni logistycznej i magazyn wysokiego składowania towarów (ang. pick-tower). Zainstalowano też system taśmociągów, usprawniający obsługę i transportowanie mniejszych produktów wewnątrz obiektu. W efekcie, Amazon zwiększył zdolności magazynowania i wysyłki towarów.

 

Innym przykładem jest magazyn dla firmy Stock Polska w Lublinie o powierzchni 33 400 m2, otwarty w 2015 r. Centrum Stock stało się jedną z najważniejszych inwestycji we wschodzącej lokalizacji na magazynowej mapie Polski – w Lublinie.

 

              Magazyn typu BTS wybudowany przez Goodmana dla firmy Amazon na Bielanach Wrocławskich

 

Z perspektywy klienta do głównych zalet magazynów „szytych na miarę” należy większa swoboda pod względem wyboru lokalizacji, wielkości powierzchni, aranżacji przestrzeni i zastosowania rozwiązań technicznych wewnątrz obiektu.

 

Z punktu widzenia klienta ważne jest również określenie horyzontu inwestycyjnego. Praktyka rynkowa pokazuje, że długość najmu mniejszych powierzchni jest z reguły krótsza w porównaniu do magazynów „szytych na miarę”, w przypadku których okres najmu wynosi co najmniej 10 lat.

 

Głównymi czynnikami wpływającymi na wysokość czynszu jest lokalizacja magazynu i długość najmu – im dłuższy okres najmu, tym niższa cena za wynajęcie powierzchni. Decydując się na dłuższy okres najmu klient może wynegocjować z deweloperem korzystniejsze warunki finansowe.

 

Kolejnym ważnym elementem przy najmie powierzchni magazynowej jest możliwość skorzystania z usługi zarządzania nieruchomościami. Najważniejszą zaletą tego wariantu współpracy z deweloperem jest to, że klient w pełni powierza mu zarządzanie nieruchomością, nie musząc się o nic martwić. To może okazać się dla klienta nieodzownym wsparciem, które pozwoli mu skupić się na podstawowej działalności i dalszej ekspansji.

 

Doświadczeni eksperci zadbają o utrzymanie najwyższej jakości powierzchni przez cały okres najmu i odpowiednią aranżację przestrzeni, tak by klient i jego pracownicy mieli jak największe poczucie komfortu. Eksperci zadbają również o efektywne metody użytkowania obiektu, co przyczyni się do obniżenia kosztów eksploatacji.

 

Bez względu na wielkość i profil działalności firmy, wynajem lub budowę magazynu jest inwestycją, którą warto przeprowadzić wspólnie z zaufanymi partnerami, którzy doradzą w najważniejszych sprawach, począwszy od finansowania inwestycji do wyboru konkretnej lokalizacji i modelu najmu.

 

Przede wszystkim należy mieć na uwadze zabezpieczenie realizacji i finansowania inwestycji. Dlatego warto rozpocząć współpracę z renomowanym deweloperem, który realizuje inwestycje za pośrednictwem środków własnych. Klient powinien też zadbać o gwarancję bankową, jako formę zabezpieczenia płatności czynszu. Oprócz banku, klient powinien też skorzystać z usług prawnika, który pomoże przy konstruowaniu i weryfikacji umowy najmu.

 

 

Z perspektywy klienta, najlepszym rozwiązaniem będzie współpraca z deweloperem powierzchni magazynowych, który posiada zarówno lokalne jak i międzynarodowe doświadczenie. Przykładowo, australijska firma Goodman, jeden z największych deweloperów na świecie, zarządza obecnie w Polsce ponad 760 000 m2 nowoczesnej powierzchni logistycznej w 17 atrakcyjnych lokalizacjach na terenie całego kraju. W 2016 r. Goodman wynajął łącznie ponad 335 000 m2 powierzchni, jednocześnie, będąc jednym z najbardziej aktywnych na rynku deweloperów powierzchni magazynowej.

 

Model biznesowy firmy Goodman jest oparty na trzech filarach –„posiadamy-budujemy-zarządzamy”. Goodman inwestuje w zakup ziemi w kluczowych lokalizacjach i buduje nieruchomości z perspektywą długoterminową, zapewniając najwyższą jakość i nowoczesne rozwiązania. Co więcej,  przy projektach deweloperskich wykorzystuje własne finansowanie, co dla najemcy oznacza pewność realizacji inwestycji.

 

Przez cały okres inwestycji firma Goodman blisko współpracuje z klientami, aby znaleźć optymalne rozwiązania między potrzebami i oczekiwaniami danej firmy a możliwościami konstrukcyjno-budowlanymi obiektów magazynowych. Zespół doświadczonych ekspertów ds. zarządzania nieruchomościami zarządza powierzchnią magazynową, dbając o to, by utrzymać jej najwyższy standard, podnosząc tym samym długoterminową wartość nieruchomości. W rezultacie,  klienci mogą się skoncentrować wyłącznie na swojej działalności i dalszym rozwoju biznesu.

 

Przy wynajmie magazynu najlepiej kierować się zasadą najwyżej jakości. Aby wybrać najlepsze rozwiązanie magazynowe dla firmy, pamiętajmy by na początku precyzyjnie określić nasze cele i oczekiwania względem zajmowanej powierzchni. Wnikliwie przeanalizujmy atuty nieruchomości i jej lokalizację przez pryzmat prowadzonego biznesu. Warto również postawić na sprawdzonych doradców, którzy pomogą skutecznie przejść przez cały proces najmu.

 

Maciej Madejak, Goodman Head of Business Development Poland