Rynek magazynowy – rosnący popyt na przestrzeń i nowe wymagania najemców
Całkowity popyt na powierzchnię logistyczną w Polsce w 2021 r. był o około 58% wyższy niż rok wcześniej i sięgnął prawie 5,4 miliona m2. Wybudowana w ubiegłym roku przestrzeń zwiększyła o 2,9 mln m2. całkowite zasoby magazynowe, które na koniec grudnia wyniosły 23,8 mln m2. Warto zwrócić uwagę na zasady, na jakich deweloperzy oferują obecnie powierzchnie, w szczególności na znaczący udział powierzchni spekulacyjnych. Na koniec 2021 r. wyniósł on prawie 47%, czyli niemal dwukrotnie przewyższył wskaźnik z 2020 r. To ogromny wzrost świadczący o dobrej koniunkturze na rynku magazynowym oraz optymistycznych nastrojach deweloperów, którzy widzą potencjał w jego dalszym rozwoju.
– Choć popyt na przestrzeń magazynową dostępną niemal od ręki ciągle rośnie, to deweloperzy decydujący się na takie inwestycje muszą zadbać o ich atrakcyjność. Liczy się nie tylko dobra lokalizacja, która pozwoli na sprawne prowadzenie działalności najemcy w przyszłości, ale także właściwości technologiczne budynku, w tym jego wysoka odporność ogniowa, którą zapewniają odpowiednio dobrane materiały budowlane oraz specjalistyczne instalacje. Widzimy, że takie rozwiązania – dotychczas stosowane przede wszystkim w obiektach mających umowę przednajmu lub wręcz budowanych w formule BTS na zamówienie konkretnego klienta – coraz powszechniej wykorzystywane są także w przypadku magazynów spekulacyjnych. Zwiększa to uniwersalność przestrzeni, a tym samym szanse na jej szybki wynajem – wyjaśnia Rafał Bredow, Konstruktor w firmie Commercecon, która od wielu lat specjalizuje się w budowie hal logistycznych dla największych w kraju deweloperów.
Odporność ogniowa – co to takiego?
Odporność ogniowa, zwana także ognioodpornością, to nic innego jak zdolność poszczególnych materiałów, z jakich wykonane zostały elementy budynku, do spełnienia określonych warunków w przypadku narażenia na bezpośrednie działanie ognia, np. w trakcie pożaru. Odporność ogniowa dotyczyć może całego budynku lub jego elementu np. konstrukcji ściany czy stropu. Odporność ogniową elementów budynków określa się za pomocą trzech podstawowych kryteriów tj. nośność ogniowa – R, szczelność ogniowa – E oraz izolacyjność ogniowa – I, a także odpowiedniej liczby. Mówi ona, jak długo podczas pożaru element budynku spełni swoje funkcje i określone wymagania odporności ogniowej, np. REI120 oznacza, że element spełnia wymagania szczelności, nośności i izolacyjności przez 120 minut od pojawienia się ognia. – Aby przegroda mogła spełnić warunki odporności ogniowej, jej wszystkie elementy muszą odpowiadać podanym wymaganiom. Dla przegrody, którą tworzą słupy i belki prefabrykowane, a także ścienne płyty warstwowe, wszystkie przekroje muszą spełniać wymagania normowe dotyczące klasy ognioodporności. W przypadku elementów żelbetowych, o ich ognioodporności decyduje schemat statyczny, przekrój poprzeczny oraz otulina zbrojenia – wyjaśnia Łukasz Andrzejewski, kierownik Działu Projektowego w firmie BETARD, która specjalizuje się w produkcji prefabrykatów betonowych dla budownictwa.
Uniwersalna hala magazynowa – stalowa czy żelbetowa?
Przy wznoszeniu wielkopowierzchniowych obiektów logistycznych najczęściej wykorzystuje się szkieletowe ustroje konstrukcyjne. Główną konstrukcję nośną stanowią w nich dźwigary dachowe oparte na słupach, które z kolei mocowane są do stóp fundamentowych. Z uwagi na materiał, z jakiego wykonywane są wspomniane elementy, hale magazynowe możemy podzielić na stalowe, żelbetowe oraz hybrydowe. Pierwsze, wyróżniają się lekką, smukłą budową, która pozwala osiągać bardzo duże rozpiętości konstrukcji.
Jednak w przypadku hal magazynowych o wysokich wymaganiach ognioodporności, stalowe elementy konstrukcyjne się nie sprawdzą – charakteryzują się bowiem znacznym osłabieniem ich własności mechanicznych pod wpływem działania wysokiej temperatury. Jak wskazuje ekspert Commercecon, wówczas do budowy hali o takich wymaganiach należy wykorzystać elementy żelbetowe wykonane z betonu zbrojonego prętami żebrowanymi lub/i stalą sprężającą. – Choć budynki wznoszone w technologii żelbetowej cechują się większą masywnością w porównaniu z konstrukcjami stalowymi, a sam beton jest materiałem o wielokrotnie niższej wytrzymałości na rozciąganie niż stal, to w kwestii odporności ogniowej sprawdza się od niej zdecydowanie lepiej. Wykazuje naturalną odporność ogniową, dzięki czemu wykonane z niego elementy nośne zazwyczaj nie wymagają dodatkowych zabezpieczeń przed działaniem pożaru, a sam budynek zapewnia znacznie większe bezpieczeństwo pożarowe przebywającym w nim ludziom oraz mieniu.
Słupy żelbetowe wykonuje się na indywidualne zamówienie generalnego wykonawcy w specjalizowanych zakładach prefabrykacji – Commercecon od lat współpracuje w tym zakresie z firmą BETARD. Po dostarczeniu ich na budowę, wykwalifikowane i doświadczone brygady montażowe dokonują montażu, wykorzystując w tym celu wyspecjalizowane maszyny budowlane, dostosowane do technologii montażu.
Nowoczesne konstrukcje żelbetowe na miarę potrzeb
Jak powiedzieliśmy wcześniej, konstrukcje żelbetowe – z uwagi na gorsze parametry mechaniczno-wytrzymałościowe – cechują się większą masywnością w porównaniu z konstrukcjami stalowymi. Zdając sobie sprawę z tych właściwości, producenci elementów żelbetowych opracowali taką technologię ich wytwarzania, która pozwala uzyskać znacznie lepsze parametry wytrzymałościowe. Na czym ona polega, wyjaśnia Łukasz Andrzejewski. – W celu optymalizacji przekrojów poprzecznych elementów prętowych (głównie belek) oraz płytowych (stropy), projektuje się elementy sprężone z wykorzystaniem stalowych splotów sprężających (w konstrukcjach strunobetonowych) oraz kabli sprężających (w konstrukcjach kablobetonowych). Wprowadzenie w element siły sprężającej znacznie zmniejsza ugięcia oraz zwiększa nośność elementów konstrukcyjnych. Ognioodporność elementów sprężających, analogicznie jak żelbetowych, determinuje ich przekrój oraz otulina zbrojenia.
Elementy strunobetonowe coraz częściej znajdują zastosowanie w wielkopowierzchniowych obiektach przemysłowych, zarówno jako elementy stropowe, jak również dachowe. Dzięki możliwości optymalizacji przekroju, konstrukcja staje się lekka i konkurencyjna cenowo w porównaniu nie tylko z tradycyjnymi elementami żelbetowymi, a także z elementami stalowymi, które z kolei wyraźnie przewyższa właściwościami odporności ogniowej.
Magazyny większe i wyższe – jak sprostać wymaganiom najemców?
W przypadku budowy magazynu liczy się niemal każdy metr sześcienny przestrzeni. W optymalnym jej wykorzystaniu pomaga wiele rozwiązań, w tym odpowiednio dopasowana konstrukcja, a konkretniej – materiał, z jakiego wykonane są poszczególne elementy nośne. – Prefabrykowane elementy sprężone wykorzystywane w konstrukcji dachu cechują się niższą wysokością w stosunku do konstrukcji stalowej kratownicowej. Pozwala to na oszczędność kubatury, obudowy, a tym samym – efektywniejsze zaregałowanie. Co więcej, tak wykonana konstrukcja nie wymaga dodatkowych zabezpieczeń zwiększających odporność ogniową, jak to jest konieczne w przypadku konstrukcji stalowych, zatem rozwiązanie z wykorzystaniem konstrukcji żelbetowych sprężonych jest optymalne także pod względem konstrukcyjnym oraz finansowym – wyjaśnia ekspert firmy BETARD.
W przypadku obiektów magazynowych warto mieć jeszcze na uwadze fakt, że odpowiedni dobór rozwiązań technologicznych związanych z ochroną przeciwpożarową na etapie projektowania, potrafi przynieść ogromne oszczędności w trakcie budowy. Chodzi na przykład o określenie odpowiedniej wysokości składowania. – Każdy inwestor powinien zdawać sobie sprawę, że przekroczenie pewnych wysokości wiąże się ze wzrostem obciążenia ogniowego na jednostkę powierzchni obiektu lub określonej strefy pożarowej, a tym samym z zaostrzeniem wymogów ochrony przeciwpożarowej. W takich wypadkach zwykle koniecznym okazuje się wykonanie specjalistycznej instalacji tryskaczowej, która jest niezwykle kosztownym przedsięwzięciem – przestrzega ekspert Commercecon. Jedną z opcji zapewnienia wymaganej ochrony przeciwpożarowej obiektu jest wydzielenie mniejszych części magazynu, stanowiących odrębne strefy pożarowe, z których każda z osobna nie wymaga wykonania instalacji tryskaczowej. Takie rozwiązanie okazuje się nieporównywalnie tańsze od wykonywania specjalistycznych instalacji, a często w żaden sposób nie wpływa negatywnie na komfort użytkowania obiektu.
Budownictwo magazynowe zmienia się na naszych oczach. I choć sprostanie nowym wymaganiom najemców stanowi duże wyzwanie dla projektantów, producentów materiałów budowlanych oraz generalnych wykonawców, to wysiłki nie idą na marne – sprzyjają bezpieczeństwu, komfortowi oraz przede wszystkim środowisku naturalnemu.
Aktualności, wydarzenia, komentarze, branżowe czasopisma - bądź na bieżąco. Zapisz się do newslettera portalu logistyczny.com - KLIKNIJ
