„Pomimo warunków typowych dla późnego etapu cyklu na rynku nieruchomości oczekujemy, że rok 2018 będzie kolejnym, w którym inwestycje w Europie utrzymają się na wysokim poziomie. Obserwujemy kilka niepokojących czynników makro, które mają wpływ na decyzje podejmowane przez globalnych inwestorów, np. podwyżki stóp procentowych w USA, globalne spory handlowe, niski wzrost gospodarczy w Europie oraz ryzyko „twardego Brexitu” lub braku porozumienia w tej sprawie. Choć coraz wyraźniej widać, że inwestorzy są ostrożniejsi, jeżeli chodzi o jakość źródła dochodów, faktyczny wzrost stawek czynszów i inicjatywy dotyczące aktywnego zarządzania aktywami, chęć inwestowania w nieruchomości i dywersyfikacji globalnych portfeli utrzymuje się” — mówi Richard Divall, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych w regionie EMEA w Colliers International.
Najważniejsze wnioski z raportu Colliers International dotyczącego przepływów kapitałowych:
- Największą aktywność inwestycyjną odnotowano w Wielkiej Brytanii, Francji i Niemczech, przy czym nad Sekwaną wzrosła ona o 30% w porównaniu z rokiem 2017. W Wielkiej Brytanii pozostaje ona na takim samym poziomie;
- W Niemczech aktywność inwestycyjna spadła o 30% w związku z problemami z wyceną i brakiem produktów wysokiej jakości, wynikającym z ograniczonej aktywności budowlanej w latach 2013-2015;
- Na rynku nieruchomości w Holandii, Belgii, Luksemburgu, Finlandii, Irlandii i Polsce odnotowano większe zainteresowanie inwestorów w związku z poprawą podstawowych wskaźników na późnym etapie cyklu; dążą oni bowiem do wyższej rentowności i dywersyfikacji swoich portfeli;
- Na rynkach azjatyckich od początku 2018 roku obserwujemy coraz większą aktywność inwestycyjną, która znacznie przewyższa aktywność w obu Amerykach;
- Odnotowuje się większą równowagę między kapitałem zagranicznym a krajowym, gdyż każdy z nich odpowiada za 50% aktywności inwestycyjnej e regionie EMEA od początku roku;
- Aktualnie inwestycje w aktywa na rynku nieruchomości mieszkaniowych stanowią 16% całkowitej aktywności w okresie ostatnich 18 miesięcy, tymczasem 10 lat temu było to zaledwie 6%.
Przepływy kapitałowe
W skali globalnej transakcje inwestycyjne od początku roku wskazują na kontynuację trendu obserwowanego pod koniec roku 2017. Według badań przeprowadzonych przez Colliers przewidywana wartość inwestycji w regionie Azji i Pacyfiku osiągnie 808 mld dolarów przed końcem 2018 roku (wzrost o 13% rok do roku). W międzyczasie w regionie EMEA odnotowano spadek wartości inwestycji o 10% rok do roku, choć i tak jest to lepszy wynik niż w znacznie słabszym I kwartale, kiedy to spadek wynosił 30% rok do roku. Wartość inwestycji w obu Amerykach jest podobna do tej sprzed roku.
„W latach 2017-2018 odnotowano dalszy wzrost aktywności inwestycyjnej na rynkach azjatyckich, natomiast podwyżka stóp procentowych, siła amerykańskiego dolara oraz końcowy etap cyklu na rynku nieruchomości zmniejszyły tę aktywność w obu Amerykach” — zauważa Richard Divall. „Przewidujemy, że wartość inwestycji w regionie EMEA będzie niższa niż w 2017 roku, a aktualny poziom cen, brak produktów oraz polityczna niepewność sprawią, że niektórzy inwestorzy będą przyglądać się sytuacji z boku”.
„Jednocześnie warto zauważyć, że te wartości ogólne przesłaniają duże różnice aktywności w poszczególnych regionach. Na przykład w regionie Azji i Pacyfiku działalność inwestycyjna zdominowana jest przez spółki należące do PRC Real Estate i blisko 10% całej działalności jest wynikiem projektów związanych z tworzeniem banków ziemi i budową mieszkań realizowanych przez te spółki. Podobnie w I połowie 2018 roku działalność inwestycyjna spółki koncentrowała się na Hongkongu, a jej wartość była wyższa niż w przypadku Japonii i Chin razem wziętych” — dodaje Divall.
„Jeżeli chodzi o Europę, to najwyższą aktywność inwestycyjną od 2017 roku wciąż odnotowywano w Wielkiej Brytanii, Niemczech i Francji, które osiągnęły poziom swojej pięcioletniej średniej. Na rynku nieruchomości w Holandii, Belgii, Luksemburgu, Finlandii, Irlandii i Polsce obserwuje się większe zainteresowanie inwestorów w związku z poprawą podstawowych wskaźników na późnym etapie cyklu. Dążą oni do wyższej rentowności, a to na najważniejszych rynkach, czyli w Wielkiej Brytanii, Niemczech i Francji jest coraz trudniejsze” – zaznacza Richard Divall.
„Pomimo ogólnego spadku aktywności, rok 2018 będzie kolejnym rokiem, w którym inwestycje w Europie utrzymają się na wysokim poziomie. Coraz więcej rynków cechuje się potencjałem wzrostów i obserwujemy napływ fali pieniędzy z najważniejszych państw w Europie do Holandii, Hiszpanii, Finlandii i Danii, a na rynki drugorzędne, takie jak: Węgry, Portugalia czy Europa Południowo-Wschodnia, gdzie mamy do czynienia ze wzrostem inwestycji wynikającym z nieco spóźnionej, ale szybkiej poprawy sytuacji gospodarczej w ostatnich latach i/lub znacznych zmian podstawowych wskaźników dotyczących rynku nieruchomości” – mówi Divall.
Źródła kapitału
Badania przeprowadzone przez Colliers wskazują na większą równowagę między kapitałem zagranicznym a krajowym, gdyż każdy z nich odpowiada za 50% aktywności inwestycyjnej od początku roku. Jednak dokonując przeglądu aktywności kapitału zagranicznego, Colliers zwrócił uwagę na szybki wzrost udziału rynkowego kapitału azjatyckiego – z poziomu poniżej 5% do ponad 15%.
„Choć zarysowała się równowaga w działalności inwestycyjnej między kapitałem europejskim a globalnym, to pochodzenie tego kapitału ulega ciągłym zmianom. W latach 2012-2017 najbardziej aktywny był kapitał z Ameryki Północnej, Chin, Hongkongu i Singapuru” — wyjaśnia Richard Divall. „W 2018 roku bardzo aktywny był kapitał singapurski, zmniejszyła się natomiast aktywność Chin w związku z tym, że w tradycyjnych sektorach nieruchomości prowadzenie w zakresie najważniejszych produktów objęli Koreańczycy. Dodatkowo na rynek chiński po raz kolejny chce wejść kapitał australijski i japoński”.
„Patrząc w przyszłość, oczekujemy kontynuacji tej zmiany kapitału i być może ponownego pojawienia się na arenie Chin, jednak ich strategie będą różnić się od tych, które obserwowaliśmy w ostatnich latach. Główne fundusze globalne będą nadal aktywne, ale fundusze, które w okresie ostatnich 12-18 miesięcy dokonały konsolidacji, mogą wykazywać się mniejszą aktywnością, dopóki posiadane przez nie aktywa i portfele nie zaczną odzwierciedlać ich długofalowej strategii inwestycyjnej, a wtedy być może niektóre aktywa będą wracać na rynek.
Dokąd płynie kapitał?
„W związku z trendami demograficznymi w Europie, aktualnymi cenami biur i obiektów logistycznych, a także restrukturyzacją handlu detalicznego, atrakcyjne dla inwestorów globalnych stają się sektory alternatywne, gdyż oferują większą rentowność” – wyjaśnia Divall. „Jednym z poważniejszych problemów jest jednak to, że większe grupy często nie są w stanie znaleźć w tych sektorach żadnych krajowych ani regionalnych platform dostępnych do zakupu, dlatego będą opierać się na budowaniu portfela, co jest procesem czasochłonnym, a znalezienie odpowiedniej skali nie jest łatwe”.
W raporcie eksperci Colliers zwracają uwagę na znaczny wzrost inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe, które w ciągu ostatnich 18 miesięcy stanowiły 16% całej aktywności inwestycyjnej, podczas gdy 10 lat temu było to zaledwie 6%. W międzyczasie aktywność przemysłowa wzrosła o 3%. Spadek inwestycji w ostatniej dekadzie odnotowano natomiast w sektorze handlowym i biurowym o odpowiednio 5 i 6 procent, a inwestycje w hotele pozostały na takim samym poziomie.
„Jeżeli w okresie ostatnich 18 miesięcy widać jakikolwiek wyraźny trend w działalności transakcyjnej w porównaniu z poprzednim cyklem w latach 2007-2008, to jest to zwiększony poziom inwestycji w aktywa na rynku mieszkaniowym” — mówi Damian Harrington, dyrektor Działu Badań Rynku w regionie EMEA. „Na tym obszarze szczególnie aktywny jest kapitał północnoamerykański, a kiedy porównamy Europę do Ameryki Północnej, widzimy wyraźny potencjał wzrostu – inwestycje w mieszkania stanowią ok. 27% całej działalności inwestycyjnej na przestrzeni ostatnich 10 lat”.
Sektor nieruchomości mieszkaniowych, w skład którego wchodzą mieszkania socjalne, wynajmowane prywatnie, a także lokale dla studentów i seniorów, oferuje szereg możliwości inwestycyjnych. Na jednym końcu tego spektrum są mieszkania dla studentów, w które na przestrzeni ostatnich 10 lat zainwestowano 40 mld EUR, co stanowi zaledwie 1,6% całej działalności inwestycyjnej. Przez ten czas działalność inwestycyjna na tym obszarze zdominowana była przez Wielką Brytanię (63%), Niemcy (10%), Hiszpanię i Holandię (oba kraje po 6%) oraz Francję (5%). Na drugim końcu znajdują się lokale dla seniorów, w które zainwestowano 32 mld euro, a działalność inwestycyjna znów zdominowana była przez Wielką Brytanię (40%), Niemcy (20%), Francję (11%), Holandię (8%) i Hiszpanię (6%).
Otoczenie geopolityczne
Damian Harrington wyjaśnia: „Wpływ wszystkich obserwowanych przez nas obecnie manewrów geopolitycznych jest czymś innym niż zmienność polityczna z lat 2016-2017, gdyż spory handlowe mają bardzo bezpośredni i natychmiastowy wpływ na poszczególne gospodarki. Spory handlowe między USA a Chinami, które, z tego co widać, jeszcze potrwają, prawdopodobnie w średnim terminie doprowadzą do ponownej globalizacji chińskiego handlu, czego przejawem będzie stworzenie azjatyckiego bloku handlowego, gdyż dwutorowe, regionalne łańcuchy produkcji i dostaw rozpoczynają się w Chinach i biegną w kierunku wielu innych azjatyckich krajów. Beneficjentami tej zmiany będą partnerzy handlowi Chin w Azji Południowej i Południowo-Wschodniej, natomiast cel prezydenta Trumpa, jakim jest utrzymanie globalnej dominacji USA w dziedzinie technologii oraz odbudowanie sił produkcyjnych kraju, raczej nie zostanie osiągnięty”.
„W międzyczasie Brexit oraz ogólny spadek optymizmu w strefie euro sprawiły, że wszystkie największe europejskie gospodarki odnotowały spadki wskaźnika PMI w porównaniu z danymi zebranymi 12 miesięcy wcześniej, a stopy wzrostu gospodarczego są coraz niższe. Na dzień dzisiejszy europejskie przedsiębiorstwa deklarują chęć zatrudnienia dużej liczby pracowników, co podtrzymuje popyt na przestrzeń biurową i przemysłową. Stopa bezrobocia w strefie euro nadal spada – w maju 2018 roku wynosiła 8,4%, co było najniższym poziomem od grudnia 2008 roku. W najbliższej przyszłości będziemy świadkami pewnych ograniczeń produkcyjnych, co może przełożyć się na oczekiwania rynkowe w całej Europie, które przewidują, że w ciągu kolejnych 12 miesięcy osiągniemy szczytowy punkt w cyklu wynajmu przestrzeni biurowej”.
