Komentarz ekspercki Macieja Chmielewskiego, senior partnera z Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, Colliers

Początki ekspansji

Zaraz po 2004 r. na polski rynek wkroczyło kilka dużych firm, co było początkiem intensywnej ekspansji deweloperów magazynowych w Polsce. Przed tym okresem na polskim rynku obecnych było tylko kilku deweloperów, a ich udział był marginalny. Kluczową rolę w początkowej fazie rozwoju rynku odgrywała Warszawa, która ze względu na bliskość do centrów decyzyjnych naturalnie przyciągała największe inwestycje. Po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej nastąpił gwałtowny rozwój rynku magazynowego również w innych regionach. Deweloperzy, tacy jak np. Segro czy MLP, zaczęli dostrzegać potencjał w różnych częściach kraju.

Ewolucja i różnicowanie rynku

Na początku lat 2000 inwestycje magazynowe były często realizowane na zamówienie dużych korporacji, takich jak Coca-Cola. Z czasem rynek dojrzał i zaczęły pojawiać się bardziej spekulacyjne projekty, realizowane bez konkretnego najemcy, ale z myślą o przyszłym popycie. Rozwój rynku magazynowego był również związany z ewolucją różnych typów nieruchomości, takich jak SBU (small business units) czy BTS (build-to-suit), które odpowiadały na różnorodne potrzeby najemców. Na przestrzeni lat magazyny i centra logistyczne zyskały też na znaczeniu w portfelach inwestycyjnych. Na początku XXI wieku nieruchomości magazynowe stanowiły zaledwie niewielki procent inwestycji kapitałowych w sektorze nieruchomości komercyjnych. Na koniec I kw. 2024 r. było to już prawie 40%.

Rekordowe wzrosty w ostatnich latach

W 2004 r. powierzchnia magazynowa w Polsce wynosiła około 1,3 mln mkw. Obecnie przekracza ona 32 mln mkw., przy czym najbardziej imponujący przyrost, aż o 15 mln mkw., miał miejsce po roku 2018. Rozwój rynku magazynowego dodatkowo przyspieszyła pandemia COVID-19, gdyż zwiększone zapotrzebowanie na usługi e-commerce wymagało nowoczesnych i wydajnych centrów logistycznych, wykorzystywanych do składowania towarów, ale również do obsługi zwrotów i przetwarzania zamówień.

Aktualności, wydarzenia, komentarze, branżowe czasopisma - bądź na bieżąco. Zapisz się do newslettera portalu logistyczny.com - KLIKNIJ

Drogi i autostrady kluczowe dla logistyki

Do rozwoju tego rynku w Polsce znacząco przyczynił się także rozwój infrastruktury drogowej i morskiej. W ciągu ostatnich 20 lat budowa nowoczesnych dróg i autostrad istotnie poprawiła dostępność różnych regionów. Początkowo inwestycje zagraniczne koncentrowały się bowiem głównie w zachodnich i południowych częściach kraju, takich jak Poznań, Wrocław czy Śląsk. Jednak rozwój infrastruktury drogowej umożliwił otwarcie na nowe inwestycje również wschodnie regiony Polski, co umożliwiło bardziej zrównoważony rozwój poszczególnych regionów. Obecnie porównywalny wpływ na dalszy rozwój rynku logistyki w Polsce ma realizowana w ostatnich latach dynamiczna rozbudowa portów morskich, takich jak DCT Gdańsk (obecnie Baltic Hub Container Terminal). Już teraz polskie porty pełnią rolę kluczowych punktów dostaw towarów z Azji, co zachęca tamtejszych inwestorów do lokowania u nas swoich operacji ze względu na łatwość dostępu do całego europejskiego rynku.

Polscy pracownicy przyciągają inwestorów

Jedną z ważniejszych zmian, którą mogliśmy zaobserwować przez ostatnie 20 lat w Polsce, jest ewolucja mentalności społeczeństwa. Obecnie pracownicy są lepiej wykształceni i bardziej otwarci na potrzeby inwestorów. Powszechna stała się znajomość języka angielskiego, co ułatwia komunikację i współpracę z zagranicznymi firmami. Ogromnym atutem jest również dostępność wykwalifikowanej kadry, która potrafi dostosować się do dynamicznie zmieniających się warunków rynkowych. Gotowość pracowników do przekwalifikowania się oraz ich łatwość w adaptacji do nowych technologii oraz metod pracy odpowiadają na rosnące zapotrzebowanie ze strony firm produkcyjnych i technologicznych.

Wzrost płac, ale i kompetencji

Pomimo dynamicznego rozwoju Polska staje jednak przed wyzwaniami związanymi z rosnącymi kosztami pracy. Szybko rosnące obecnie płace mogą zmniejszyć atrakcyjność Polski dla inwestorów poszukujących taniej siły roboczej na rzecz innych krajów, np. Węgier, oferujących atrakcyjniejsze zachęty finansowe. Na początku transformacji polskiego rynku po przystąpieniu do Unii Europejskiej niskie koszty pracy były bowiem jednym z głównych atutów przyciągających inwestorów do Polski, a tworzone przez nich miejsca pracy dotyczyły głównie pracowników fizycznych. Z czasem kompetencje polskich pracowników zaczęły się rozwijać, jednak jeszcze przez wiele lat bardziej zaawansowane technologicznie zadania, takie jak badania i rozwój (R&D), były realizowane głównie przez kraje Europy Zachodniej.

Teraz, wraz z rosnącymi umiejętnościami i wykształceniem polskich pracowników, Polska naturalnie, choć powoli, staje się beneficjentem sektora technologicznego. Zmniejsza się liczba firm wymagających wielu pracowników do prostych zadań, a rośnie liczba inwestycji oczekujących bardziej zaawansowanych kompetencji. Wpływ na to ma również rozwój ośrodków akademickich i odpowiednie dopasowanie oferty edukacyjnej do potrzeb rynku. Firmy technologiczne poszukują pracowników z umiejętnościami w dziedzinach takich jak inżynieria, informatyka czy biotechnologia, co wymaga wsparcia ze strony rządu w postaci odpowiednich programów edukacyjnych i polityk stymulujących rozwój tych sektorów.

Nie tylko pozytywy

Pomimo dynamicznego rozwoju rynku magazynowego i produkcyjnego w Polsce nie obyło się bez wyzwań i błędów, które miały negatywny wpływ na ten sektor. Jednym z głównych problemów był brak spójnej polityki przestrzennej. Szybki napływ inwestycji i dynamiczny rozwój nie zawsze były dobrze skoordynowane z lokalnymi planami zagospodarowania przestrzennego. W rezultacie wiele zakładów produkcyjnych i centrów logistycznych powstało w miejscach, które nie były odpowiednio przygotowane pod względem infrastruktury i ochrony środowiska. Niewłaściwe umiejscowienie inwestycji wpłynęło na estetykę krajobrazu oraz jakość życia mieszkańców w tych rejonach. Wiele inwestycji przemysłowych i logistycznych powstało bez odpowiedniej kontroli i ograniczeń związanych z oddziaływaniem na środowisko, co doprowadziło do degradacji naturalnych ekosystemów i ich zanieczyszczenia. Wzmożona działalność przemysłowa wpłynęła też na jakość powietrza, wody i gleby.

Kolejnym wyzwaniem było podejście samorządów do inwestycji – często zbyt entuzjastyczne i mało przemyślane. W okresie intensywnego napływu inwestycji lokalne władze i deweloperzy skupiali się bowiem głównie na przyciąganiu jak największej liczby nowych projektów, nie zawsze biorąc pod uwagę ich długoterminowe konsekwencje. Brak strategicznego podejścia i wizji rozwoju skutkował chaotycznym rozmieszczeniem obiektów przemysłowych i logistycznych, co negatywnie wpłynęło na spójność urbanistyczną i harmonię krajobrazu.

W odpowiedzi na zmieniające się trendy

20 lat temu standardowe obiekty magazynowe miały powierzchnię około 10 tys. mkw. Dzisiaj normą stały się obiekty o powierzchni 200 tys. mkw. Wraz ze wzrostem powierzchni magazynowych rosły również koszty kapitałowe (CAPEX) związane z inwestycjami. Nowoczesne magazyny stają się bardziej zaawansowane pod względem technologii, a nowoczesne rozwiązania, takie jak systemy automatycznego składowania i pobierania towarów (AS/RS), robotyka oraz zaawansowane systemy zarządzania magazynem (WMS) w nowych inwestycjach są już standardem. Firmy inwestują w zaawansowane technologie, aby zwiększyć efektywność operacyjną i zredukować zależność od kosztów pracy. W efekcie, chociaż powierzchnia magazynowa nie zawsze musi być większa, liczba operacji wykonywanych wewnątrz tych obiektów znacząco wzrosła.

Potencjał wciąż ogromny

Wzrost znaczenia nieruchomości magazynowych to trend globalny i nie dotyczy on wyłącznie Polski. Jednak członkostwo w UE znacząco przyspieszyło ten proces, ułatwiając nam dostęp do europejskich rynków i przyciągając zagranicznych inwestorów. Polska, dzięki swojemu strategicznemu położeniu, rozwiniętej infrastrukturze i rosnącym kompetencjom pracowników, stała się kluczowym punktem na mapie logistycznej Europy. Pomimo dynamicznego wzrostu polski rynek magazynowy nadal ma znaczący potencjał rozwoju. Wskazują na to globalne standardy nasycenia powierzchnią magazynową w przeliczeniu na jednego mieszkańca. W krajach Europy Zachodniej wynosi on od 1,25 do 1,5 mkw. na mieszkańca, podczas gdy w Polsce wskaźnik ten jest znacznie niższy. Obecne dane pokazują, że Polska posiada ponad 32 mln mkw. powierzchni magazynowej, ale rzeczywiste zapotrzebowanie może być nawet dwukrotnie większe.