W ciągu pierwszych trzech kwartałów na rynek dostarczono 830 000 m kw., a w budowie znajduje się dalsze 750 000 m kw., których realizacja planowana jest w ciągu najbliższych sześciu miesięcy. Zakładając, iż wszystkie obecnie negocjowane transakcje inwestycyjne zostaną podpisane zgodnie z założonym harmonogramem, wartość ta na koniec roku może osiągnąć poziom około 500 milionów euro. Będzie to stanowić spadek o 28% w porównaniu z rekordowym rokiem 2014, kiedy wolumen inwestycji w sektor magazynowy wyniósł 700 milionów euro.

 

 

Na rynku spora część nowo powstających dziś obiektów przemysłowych uruchamiana jest z opcją rozbudowy w przyszłości. To dobry standard, który pozwala dostosowywać zasoby do aktualnych potrzeb. - Zaplanowanie w projekcie inwestycji opcji rozbudowy i zabezpieczenie działki na przyszłość jest dobrym rozwiązaniem jeśli strategią firmy jest stabilny, stopniowy rozwój. Modernizacja magazynu, powiększenie hali to jest inwestycja, wymagająca czasu i funduszy, którą firma może rozłożyć na lata. Natomiast jeśli plany rozwoju przedsiębiorstwa są krótko terminowe, buduje i projektuje się magazyn z pewnym zapasem. Planując system logistyczny należy pamiętać, iż dana inwestycja musi sprostać wymogom, jakie będą obowiązywały za dwa, trzy czy pięć lat. Muszą być zatem uwzględnione przewidywane zmiany w poziomie zatrudnienia, produkcji, przeładunków czy wielkości stanów magazynowych. - mówi Jarosław Kociszewski, prezes i dyrektor zarządzający ELOKON Logistics.

 

Inwestycja we własny magazyn z możliwością rozbudowy jest uzasadniona ekonomicznie przy założeniu, że budowa obiektu jest oparta na trafnej ocenie trendów rynkowych. - Jako że przedsiębiorstwa rzadko decydują się na inwestycję tej skali bez pewności, że popyt na ich produkty będzie rósł, zabezpieczenie możliwości rozwoju jest w sensie ekonomicznym jak najbardziej właściwe. - dodaje Tomasz Jakubczak, specjalista ds. produktu STILL Polska.

 

Zdaniem Jacka Dolaty, sales managera LOGZACT SA ważne jest to, by w trakcie prac starać się przewidzieć sposób oraz stopień rozwoju logistyki. - Jeżeli inwestor podąża tą drogą to  wyposażenie oraz infrastruktura rozbudowywanej hali przewidziana jest na etapie projektowania co zdecydowanie ułatwia zarządzanie zmianą. Podstawowe elementy wyposażenia powinny być dopasowane do planowanego procesu. - uważa Jacek Dolata.

 

Z kolei Radosław T. Krochta, wiceprezes zarządu, dyrektor generalny MLP Group S.A. podkreśla znaczenie poziomu rentowności w tego typu inwestycjach. - Wszystkie nasze parki logistyczne budujemy etapowo. Dlatego pod względem architektonicznym i technologicznym realizowane projekty są dostosowane do dalszej rozbudowy. Z reguły każdy kolejny etap rozpoczynamy po zawarciu umowy z przyszłym najemcą. Gwarantuje nam to optymalizację ponoszonych kosztów i dopasowanie ich do osiąganych przychodów. Taka strategia zapewnia nam jednocześnie wysoki poziom rentowności prowadzonego biznesu – twierdzi Radosław T. Krochta.

 

Czasami rozbudowa powierzchniowa wiąże się wyłącznie z montażem i instalacją dodatkowego hardwaru - Klient nawet nie zauważa zmiany pod względem operacyjnym – tak jest np. w przypadku HWL Polska - Profesjonalny operator logistyczny powinien zapewnić swoim klientom rozbudowę powierzchni, bez wpływu na bieżącą operacje i bez tak zwanej separacji operacyjnej taka rozbudowa powinna być przeprowadzona w sposób bezinwazyjny i płynnie wchłonąć pozostałą część operacji. - mówi Sebastian Reczek, dyrektor oddziału HWL Polska sp. z o.o. sp. k.

 

Ponieważ inwestycja w rozbudowę magazynu i infrastruktury logistycznej jest projektem angażującym znaczny kapitał, a jego prawidłowe wykonanie decyduje często o dobrych wynikach firmy, ważne jest, aby korzystać ze sprawdzonej metodologii oraz narzędzi projektowych, jak i doświadczonych firm projektujących zarówno część budowlaną oraz logistyczną. - Każdy magazyn jest pomimo stosowania często standardowych, ogólnie dostępnych rozwiązań jedyny w swoim rodzaju, gdyż ostatecznie layouty magazynów zawsze czymś się od siebie różnią (np. inne regały, inny układ regałów, inne procesy logistyczne, itd.) - podsumowuje Łukasz Jatta, principal i partner Międzynarodowa Grupa Doradczo-Inżynieryjna Miebach Consulting.

 

 

To, czy bardziej opłacalne będzie postawienie obiektu o powierzchni przewyższającej bieżące potrzeby, czy zapewnienie dostępu do sąsiedniej działki uzależnione jest od wielu czynników. - Znaczenie mogą mieć: termin przewidywanej rozbudowy, koszty eksploatacji magazynu czy charakter zastosowanej w obiekcie infrastruktury. W razie planów rozbudowy wzwyż, kluczowym parametrem jest wysokość obiektu. W perspektywie zwiększania powierzchni magazynu, znaczenie ma przede wszystkim elastyczność wykorzystanego sytemu regałów oraz rozplanowanie tras przejazdów w sposób uwzględniający strategię rozwoju. - uważa Tomasz Jakubczak.

 

Aby ekonomicznie zaprojektować magazyn istotne jest, aby w pierwszej kolejności stworzyć bazę projektową – bazę do planowania, która pozwoli obliczyć zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową i wyposażenie logistyczne na „dzisiaj” jak i na uzasadniony i sensowny horyzont planowania. - To jest podstawa dla ekonomicznego zaplanowania magazynu, na przyszłość bliską, to znaczy kilka lat do przodu. Natomiast stworzona koncepcja powinna oczywiście umożliwiać dalszą rozbudowę poza horyzont planowania objęty wspomnianą bazą projektową. - twierdzi Łukasz Jatta. Wg Sebastiana Jaskuły, handlowca ze spółki FRISOMAT dzisiaj liczy się każda wydana złotówka dlatego klienci, którzy decydują się na budowę  zabezpieczają swoje bieżące potrzeby, a gdy działalność przynosi planowane korzyści, myślą dopiero o rozbudowie i ekspansji.

 

Jarosław Kociszewski podkreśla, że nigdy nie projektuje się magazynu, który będzie zaspokajał tylko aktualne potrzeby firmy, zawsze powinno się uwzględniać prognozy rozwojowe 2-,3- a nawet 5-letnie. Jeśli magazyn jest dopasowany do aktualnego stanu oraz do prognoz jest to zapas racjonalny i w takim wypadku trudno jest mówić tutaj o tzw. przewymiarowaniu. - Natomiast budowanie magazynu rzeczywiście przewymiarowanego jest błędem w sztuce, co powoduje powstawanie kosztów z utrzymywaniem i niewykorzystywaniem przestrzeni. Jeżeli już nastąpi to przewymiarowanie i będzie istniało w dłuższym czasie niż założone prognozy rozwojowe to taki wariant jest kosztowniejszy od nakładów związanych z zabezpieczeniem działki i projektu. - dodaje Jarosław Kociszewski.

 

Bez względu na rodzaj rozbudowy, konieczna jest odpowiednia analiza, której towarzyszy miarodajny rachunek ekonomiczny. - Rzeczywistość pokazuje, że prognozowanie przyszłych potrzeb i realizacja ich w teraźniejszości pozostają w pewnej sprzeczności. Budowa „na zapas” nie jest zła jeśli towarzyszy jej odpowiednia analiza. Gorzej, jeśli jej nie było lub była nieprawidłowa. W wielu magazynach (trzymajmy się tutaj rozwiązań ogólnie standardowych) przejawia się to np. wysokimi regałami (których ostatnie poziomy składowania nie są wykorzystywane) i/lub zbyt długimi rzędami regałowymi, na których końcu też znajdują się puste gniazda, a dojazd do nich znacznie wydłuża cykle transportowe, zwiększając tym samym koszty, zużycie sprzętu, itp. Oczywiście przypadki są przeróżne i objawiają się różnymi postaciami, ale dominuje w nich pewna tendencja. - uważa Tomasz Chojnacki, główny projektant ESPERTO.

 

W przypadku wielu budynków przemysłowych, już na etapie planowania, należy uwzględnić ich dalszy rozwój oraz porównać koszty wynikające z rozbudowy z wyceną obiektu docelowego. - Na potrzeby tego typu projektów każdorazowo opracowujemy szczegółowe budżety i analizujemy zakładane scenariusze. W sytuacji, gdy  możliwa jest ocena skali i tempa zakładanego wzrostu, powierzchnię, która zostanie dostarczona w ramach przewymiarowanego obiektu, można podnająć firmom zewnętrznym, które pokryją koszty wynikające z eksploatacji większego obiektu (media, podatek, ubezpieczenie, etc.). Przebudowa obiektu już istniejącego, jeśli nie jest przewidziana odpowiednio wcześnie, może nie tylko generować dodatkowe koszty, ale także wiązać się z utrudnieniami w procesie uzyskiwania niezbędnych pozwoleń. - twierdzi Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych BNP Paribas Real Estate Poland.

 

Projekty magazynów stają się coraz bardziej kompleksowe, choćby tylko z powodu rosnącej informatyzacji i automatyzacji procesów logistycznych. Kompleksowe zadania wymagają uporządkowanego podejścia i metodologii projektowej. - Aby modelowo przeprowadzić budowę, czy rozbudowę magazynu zwykle taki projekt dzielimy na 3 fazy: koncepcyjną, detaliczną i przetargi, nadzór nad realizacją. Rozbudowa zawsze w pewnym stopniu wpływa na działanie istniejącego magazynu, a zatem należy upewnić się, że wszyscy rozumieją i zgadzają się z przebiegiem projektu. W zespole projektowym powinni znaleźć się przedstawiciele działów firmy, których projekt w jakiś sposób dotyka. W ramach rozbudowy na przykład konieczne jest ustalenie konsekwencji zamknięcia pewnych obszarów magazynu lub należy uzgodnić czy wymagana jest realizacja prac budowlanych poza godzinami pracy magazynu, itp.. Za tego typu oczekiwaniami kryją się w projekcie często dodatkowe koszty u klienta lub wykonawców, których można uniknąć poprzez przygotowanie wcześniej rozwiązań alternatywnych. - uważa Łukasz Jatta.

Jakiekolwiek prace prowadzone na powierzchniach logistycznych – zarówno rozbudowy, modernizacje czy wdrożenia systemów informatycznych – nie powinny w żaden sposób wpływać na terminowość realizacji wysyłek, możliwości wysokiej rotacji towarów i możliwości optymalizacji stanów magazynowych, dlatego też jednym z ważniejszym elementów jest określenie planu i harmonogramu rozbudowy, modernizacji obiektu, uruchomienia operacji na zmodernizowanej powierzchni oraz  ścisła kontrola każdego etapu prac. - Chcąc podnosić wydajność i jakość usług magazynowych, w praktyce, w wielu przypadkach najłatwiej byłoby zaprojektować i zbudować magazyn od podstaw. Takie rozwiązanie gwarantowałoby najlepsze dopasowanie przyjmowania i wydawania towarów i ich rotacji wewnątrz magazynu. Budowę powierzchni od A do Z należy jednak traktować jako model idealny, w wielu sytuacjach niemożliwy do zrealizowania. Codziennością są więc rozbudowy i modernizacje, w których kluczowe z punktu widzenia procesu wprowadzania zmian jest przeanalizowanie dotychczasowej efektywności i sposobów działania. To fundament projektowania i wprowadzania zmian. - mówi Grzegorz Pepliński, dyrektor logistyki w spółce PEKAES.

 

Modelowa rozbudowa obiektu powinna być „niewidoczna” z punktu widzenia operacji. Należy zagwarantować wydzielenie obszaru budowy od reszty operacji oraz dodatkowe źródła zasilania. - Budowa powinna przebiegać niejako w zamkniętym ekosystemie. Tyczy się to również wyposażenia magazynu – infrastruktura IT powinna być zamontowana i sprawdzona przed podłączeniem do głównej operacji. Dla obserwatora zewnętrznego proces rozbudowy będzie wyglądał jak budowa nowego autonomicznego obiektu w sąsiedztwie istniejącego – dopiero na ostatnim etapie nowo wybudowany obiekt w integrowany w ramach istniejącej operacji poprzez podpięcie infrastruktury i stworzenie ciągów komunikacyjnych. W ten sposób minimalizowane jest ryzyko przestojów w operacji – twierdzi Łukasz Popowski z Fiege.

 

Paweł Zieliński, sales manager Friedrich Remmert GmbH zwraca uwagę na istotną rolę wspierania swoich klientów w procesach rozbudowy. - Przygotowując się w odpowiedni sposób do projektu jesteśmy w stanie maksymalnie zminimalizować czas prac u klienta. Dobrym przykladem jest rozbudowa i modernizacja zautomatyzowanego systemu magazynowego w firmie Dreckshage. Prace w ramach tego projektu trwały u klienta zaledwie 4 dni, a modernizacja obejmowała wymianę głównych elementów mechanicznych, automatyki oraz oprogramowania. Sama instalacja pozwala na zmagazynowanie ok. 3000 ton elementów długich. - dodaje Paweł Zieliński.

 

 

Eksperci i analitycy rynkowi podkreślają, że w ciągu najbliższych lat największy wpływ na logistykę może wywrzeć e-handel i związane z nim modele dostaw. Ich efektem będzie powstawanie znacznych rozmiarów, nowoczesnych centrów dystrybucyjnych (tzw. etap pierwszej mili), jak i mniejszych powierzchni zlokalizowanych na obrzeżach miast, w których realizowane będą zamówienia na tzw. ostatniej mili. - Kluczowa w kontekście kosztów związanych z obiektami logistycznymi będzie nie decyzja o budowie większego obiektu na przyszłość albo zabezpieczeniu działki pod ewentualną rozbudowę, ale oszacowanie potencjału i dynamiki rynku, co pozwoli na w miarę adekwatne dostosowanie nowoczesnej i kosztownej infrastruktury magazynowej – np. w pełni zautomatyzowane systemy sortowania towarów i komplementacji zamówień. - podsumowuje Grzegorz Pepliński.

 

 

Artykuł został przygotowany we współpracy z firmą Remmert GmbH & Co. KG

 

Więcej na: http://www.remmert.de/pl/