spotykamy się coraz częściej. To właśnie one mają pomóc w skutecznym zarządzaniu energią. Bieżące monitorowanie zużycia energii elektrycznej, gazu czy wody to bowiem nie wszystko. Dostępne rozwiązania pozwalają np. optymalnie zarządzać mediami poprzez wyeliminowanie urządzeń lub stref, które generują ponadnormatywne zużycie. Analizy obejmują harmonogramy pracy, wykorzystywanie maszyn, ale weryfikuje się również np. izolacyjność ścian czy sprawdza szczelność dachu, bo to one na bilans energetyczny mają znaczący wpływ. W ostatnich latach znacząco zmieniły się funkcja czy nośność dachów magazynów. Poprzednio pełniły one wyłącznie funkcję ochronną przed opadami atmosferycznymi, obecnie mogą służyć jako miejsce instalowania paneli fotowoltaicznych. Uzyskany w ten sposób prąd najemca może spożytkować na podstawowe funkcjonowanie, np. oświetlenie części wspólnych.

Optymalizacja ma sens

Co do tego, że optymalizacja bilansu energetycznego magazynu generuje korzyści zarówno finansowe, jak i operacyjne, co okazuje się być szczególnie istotne z perspektywy klientów, nie ma wątpliwości Stanisław Zysek, Director, Technical Development, SEGRO Poland. Niezależnie o jakim źródle energii mowa – gazie czy energii elektrycznej – optymalizacja przekłada się na obniżenie kosztów eksploatacji, zwiększenie efektywności operacyjnej i poprawę niezawodności. – Racjonalne wykorzystanie energii wydłuża żywotność instalacji i podnosi poziom bezpieczeństwa budynku, minimalizując ryzyko nagłych skoków poboru mocy, które mogą powodować zakłócenia w sieci i prowadzić do awarii maszyn oraz urządzeń wykorzystywanych przez naszych klientów – podkreśla nasz rozmówca zaznaczając, że dla SEGRO efektywne zarządzanie energią jest istotne przede wszystkim ze względu na realizację założeń programu „Odpowiedzialne SEGRO”, którego jednym z filarów jest wspieranie niskoemisyjnego rozwoju. Dzięki temu zyskuje się również przewagę konkurencyjną, a w ostatnich latach dostrzegalny jest wzrost liczby klientów, dla których jednym z kryteriów wyboru magazynu jest spełnianie ich własnych celów w obszarze redukcji emisji CO₂.

Zgadza się z tym Adam Zamelczyk, Dyrektor Sprzedaży WPIP Green Energy podkreślając wpływ optymalizacji bilansu energetycznego magazynu na bardziej zrównoważony rozwój przedsiębiorstwa.– Tego typu działania umożliwiają lepsze wykorzystanie odnawialnych źródeł energii oraz zarządzanie szczytami zapotrzebowania. Zmniejszają również emisję CO₂, co może wspierać realizację celów ESG i poprawić wizerunek firmy. Dodatkowo, lepszy bilans energetyczny zwiększa odporność magazynu na przerwy w dostawie energii.

Według Ernesta Ziółkowskiego (Head of Project Management CEE, Logicor Polska) wśród korzyści, jakie przynosi optymalizacja bilansu energetycznego magazynu, są: obniżenie kosztów operacyjnych, zwiększenie efektywności pracy, redukcja emisji CO₂ oraz dostosowanie obiektów do standardów ESG. – W Logicor proces rozpoczęliśmy od kompleksowego audytu energetycznego, który pozwolił nam dostosować moc zamówioną do rzeczywistego zapotrzebowania najemców. W efekcie zoptymalizowaliśmy opłaty mocowe, co przełożyło się na oszczędności kosztowe. Kolejnym krokiem była modernizacja systemów oświetleniowych – wdrożyliśmy zaawansowaną technologię LED, która ogranicza zużycie energii i poprawia komfort pracy. Inteligentne sterowanie pozwala na dostosowanie poziomu oświetlenia do rzeczywistych potrzeb, eliminując niepotrzebne zużycie energii. Wdrożenie tej strategii objęło już praktycznie cały portfel nieruchomości Logicor i dało ograniczenie zużycia energii o 58% rocznie oraz redukcję CO₂. Ważnym elementem optymalizacji było także wprowadzenie pomp ciepła, które zastępują tradycyjne instalacje gazowe. Umożliwiają one precyzyjne sterowanie temperaturą w różnych strefach magazynowych, co pozwala na oszczędności i elastyczne zarządzanie energią. Dzięki współpracy z automatyką BMS można natychmiast dostosowywać parametry ogrzewania do zmieniających się warunków atmosferycznych – tłumaczy E. Ziółkowski, zapewniając przy tym, że równolegle rozwijane jest inteligentne zarządzanie mediami (wdrożono system smart metering, który umożliwia pełny monitoring zużycia energii elektrycznej, gazu i wody w czasie rzeczywistym). – Kolejnym istotnym elementem naszej strategii jest fotowoltaika. Każdy nowy obiekt jest wyposażany w instalację PV, a w istniejących magazynach realizujemy kolejne wdrożenia. Produkcja energii na miejscu zmniejsza zależność od sieci i pozwala na dodatkowe oszczędności – mówi E. Ziółkowski, a jako przykład połączenia komfortu z ekologią i wydajnością energetyczną podaje jeden z ostatnich projektów: liczący ok. 22 tys. m² budynek w parku logistycznym Warszawa II (Święcice), między Ożarowem Mazowieckim a Błoniem.

Wśród korzyści, jakie przynosi optymalizacja bilansu energetycznego magazynu, są: obniżenie kosztów operacyjnych, zwiększenie efektywności pracy, redukcja emisji CO₂ oraz dostosowanie obiektów do standardów ESG.

Technologie warte zainteresowania

Zdaniem S. Zyska (SEGRO) efektywność energetyczną magazynów można poprawić na wiele sposobów. W SEGRO dużą wagę przykłada się do aktywnych systemów zarządzania, takich jak BMS (Building Management System). Jest to narzędzie służące do monitorowania i automatyzacji instalacji oraz procesów zachodzących w magazynach, które steruje oraz koordynuje pracę wszystkich podłączonych do niego urządzeń. Rozwiązanie to optymalizuje działanie wentylacji, oświetlenia oraz ogrzewania, dobierając i utrzymując optymalne parametry. – Warto też wspomnieć, że te systemy z czasem będą coraz silniej wyposażane w sztuczną inteligencję. AI na podstawie monitoringu będzie się uczył, jak działa magazyn po względem operacyjnym, czyli w których momentach funkcjonowania wymaga największych i najmniejszych poborów energii, a następnie samodzielnie dostosowywał prace urządzeń do osiągnięcia optymalnych parametrów. BMS może być rozbudowany o elementy systemu EMS (Energy Management System), odpowiedzialnego za monitorowanie i optymalizację zużycia energii – tłumaczy S. Zysek, podkreślając jednocześnie, że standardem jest już obecnie wykorzystanie inteligentnych liczników umożliwiających monitorowanie zużycia energii przez poszczególne urządzenia w określonym czasie i efektywne zarządzanie nimi. Stosuje się również tzw. technologie pasywne, takich jak chociażby odpowiedni dobór izolacji i przegród budowlanych, które również mają istotny wpływ na bilans energetyczny budynku.

SEGRO Park Wrocław, Bierutowska

Źródło: SEGRO

A co z OZE?

Doświadczenia pokazują, że zastosowanie odnawialnych źródeł energii, takich jak panele fotowoltaiczne, może się okazać w magazynie bardzo opłacalne. Potwierdza to E. Ziółkowski (Logicor Polska), mówiąc, że chodzi tu o opłacalność zarówno dla właścicieli obiektów, jak i dla najemców. Wynika to przede wszystkim z możliwości bezpośredniego wykorzystania wyprodukowanej energii, co pozwala na znaczące obniżenie kosztów operacyjnych. – W naszych obiektach analizujemy zapotrzebowanie energetyczne zarówno budynku, jak i klientów – firm logistycznych oraz produkcyjnych, które charakteryzują się wyższym zużyciem energii. Dzięki temu możemy projektować instalacje PV dostosowane do realnych potrzeb, co przekłada się na maksymalizację korzyści. Kluczową zaletą tych rozwiązań jest eliminacja kosztów dystrybucyjnych i pośrednich związanych z przesyłem energii – energia produkowana na miejscu może być zużywana bezpośrednio. To tzw. autokonsumpcja, co dodatkowo podnosi efektywność ekonomiczną – wylicza E. Ziółkowski.

Podobne doświadczenia ma A. Zamelczyk (WPIP Green Energy) dodając, że panele fotowoltaiczne mogą być przydatne zwłaszcza w przypadku dużych powierzchni dachowych, które można wykorzystać do instalacji PV oraz dużego zapotrzebowania zakładu na energię elektryczną. – Produkcja i zużycie energii na miejscu zmniejsza zależność od sieci i pozwala na znaczące oszczędności w dłuższej perspektywie. W połączeniu z magazynami energii nadwyżki mogą być wykorzystywane poza godzinami szczytu lub w czasie przerw w dostawie. Inwestycja często kwalifikuje się do dotacji lub ulg podatkowych. Opłacalność zależy jednak od lokalnych cen energii, dostępnych programów wsparcia i charakterystyki zużycia energii w magazynie.

Również przedstawiciel SEGRO jest przekonany, że wykorzystanie odnawialnych źródeł energii (OZE) w magazynach jest opłacalne, i zaznacza, że w SEGRO odchodzi się od gazu, stawiając na pompy ciepła zasilane dodatkowo przez fotowoltaikę. – Energia w naszych parkach magazynowo-produkcyjnych pochodzi z dwóch źródeł: po pierwsze, kupujemy energię z sieci, opatrzoną zielonymi certyfikatami. Po drugie, produkujemy czystą, zieloną energię na potrzeby własne, czyli na zasadzie autokonsumpcji, dzięki panelom fotowoltaicznym zainstalowanym na terenie parków. Potencjał wykorzystania paneli fotowoltaicznych jest zwiększany, gdy są one wspierane magazynami energii – mówi S. Zysek, podkreślając, że jest to rozwiązanie szczególnie korzystne dla klientów pracujących na zmianach nocnych, którzy mogą wykorzystywać energię zgromadzoną w ciągu dnia. SEGRO planuje instalację magazynów energii w najbliższej przyszłości. To rozwiązanie w niektórych przypadkach może się okazać korzystne również ze względu na coraz niższe ceny inwestycji. – OZE stanowią dla nas wartość nadrzędną w kontekście minimalizacji śladu węglowego – akcentuje przedstawiciel SEGRO.

Bilans a koszty

Zarządzanie bilansem energetycznym może wpłynąć na zmniejszenie kosztów operacyjnych magazynu. S. Zysek zaznacza, że tę obniżkę można osiągnąć poprzez automatyzację procesów, wykorzystanie systemu BMS oraz np. efektywne zarządzanie oświetleniem. W SEGRO standardem jest oświetlenie LED sterowane systemem DALI, umożliwiającym zmianę natężenia światła w czasie rzeczywistym, w zależności od potrzeb klienta. Nasz rozmówca podkreśla, że uruchomienie tego systemu stanowi wsparcie w zakresie osiągania realnych oszczędności generowanych przez używanie pełnego oświetlenia dokładnie tam, gdzie występuje taka potrzeba. – Znaczną redukcję kosztów można również uzyskać dzięki inteligentnemu zarządzaniu harmonogramem pracy urządzeń, dostosowując działanie wszystkich maszyn do konkretnych potrzeb operacyjnych, np. do godzin pracy danego klienta. Przykładowo, temperaturę w magazynie można obniżać w godzinach, gdy nie przebywają w nim pracownicy, a następnie stopniowo podnosić na 2–3 godziny przed ich przyjściem – mówi S. Zysek. Wspomina także o optymalizacji taryf energii elektrycznej, która polega na szczegółowej analizie czasu trwania operacji przez klienta w kontekście różnych taryf i wyborze tych, które są dla niego najkorzystniejsze.

Natomiast w opinii A. Zamelczyka skuteczne zarządzanie bilansem pozwala na identyfikację i eliminację strat energii. – Umożliwia korzystanie z energii w tańszych taryfach oraz uniknięcie opłat za przekroczenia mocy umownej. Redukuje potrzebę kosztownych modernizacji instalacji przy jednoczesnym zwiększeniu ich efektywności. Pozwala także na optymalne wykorzystanie odnawialnych źródeł energii oraz magazynów energii. W rezultacie, przedsiębiorstwo obniża rachunki za energię i poprawia swoją konkurencyjność – podkreśla Zamelczyk.

Doświadczenia pokazują, że zastosowanie odnawialnych źródeł energii, takich jak panele fotowoltaiczne, może się okazać w magazynie bardzo opłacalne zarówno dla właścicieli obiektów, jak i dla najemców. Wynika to przede wszystkim z możliwości bezpośredniego wykorzystania wyprodukowanej energii, co pozwala na znaczące obniżenie kosztów operacyjnych.

Lista wyzwań

SEGRO, z uwagi na duże zapotrzebowanie, kupuje z wyprzedzeniem pakiety energii na giełdzie towarowej. – Wyzwaniem jest podjęcie decyzji o optymalnym momencie zakupu, aby zapewnić naszym klientom jak najkorzystniejsze warunki. Przed kryzysem energetycznym, dzięki wcześniejszemu zakupowi energii, nasi klienci mogli cieszyć się znacznymi oszczędnościami, ponieważ ceny na rynku poszybowały w górę, podczas gdy dla nich pozostały na stałym poziomie – tłumaczy S. Zysek, zaznaczając przy tym, że w przypadku instalacji własnych źródeł energii, wyzwanie stanowi obecne prawo energetyczne. Ustawa o OZE nie jest wystarczająco elastyczna dla podmiotów pełniących rolę pośredników. – W budynkach multi-tenant nie możemy przesyłać nadwyżek energii pozyskiwanej z paneli fotowoltaicznych do sieci, ponieważ wymaga to skomplikowanych zabiegów formalnych. Magazyny energii nie stanowią w tym przypadku wystarczającego rozwiązania, ze względu na wysokie koszty budowy oraz zbyt duże nadwyżki energii, szczególnie w okresach, gdy klienci nie pracują, np. w święta lub weekendy – mówi S. Zysek i zaznacza, że magazynowanie energii (np. baterie, systemy UPS, mobilne stacje, magazyny energii) przyczynia się do podniesienia bezpieczeństwa energetycznego w magazynie. – Magazyny energii pozwalają na wydłużenie okresu wykorzystania energii pozyskiwanej z fotowoltaiki, a także zapewniają ciągłość zasilania w przypadku przerw technicznych lub awarii sieci, minimalizując zakłócenia w działalności klientów. Istotnym aspektem jest również redukcja kosztów operacyjnych – konkluduje nasz rozmówca.

Również według E. Ziółkowskiego (Logicor Polska) magazynowanie energii, w tym baterie, systemy UPS, mobilne stacje oraz magazyny energii, odgrywa kluczową rolę w zwiększaniu bezpieczeństwa energetycznego magazynów. Szczególnie istotne jest to w przypadku obiektów posiadających duże instalacje fotowoltaiczne (PV), bo pozwala na gromadzenie nadwyżek energii i w efekcie zmniejsza się zależność od zewnętrznych dostawców energii oraz eliminuje problem braku możliwości eksportu prądu do sieci w warunkach jej przeciążenia, czyli w sytuacji nadprodukcji energii. – Choć magazynowanie energii nadal jest dość drogie, to w dłuższej perspektywie, przy odpowiednim zaplanowaniu sposobu wykorzystania zgromadzonej energii, staje się rozwiązaniem opłacalnym. Jednym z kluczowych argumentów przemawiających za jego wdrożeniem jest możliwość zastąpienia tradycyjnych agregatów prądotwórczych zasilanych olejem napędowym ekologicznymi systemami magazynowania energii – tłumaczy E. Ziółkowski, dodając, że takie rozwiązanie zapewnia niezawodność zasilania w przypadku awarii sieci oraz umożliwia pokrycie chwilowych skoków zapotrzebowania na moc bez konieczności przewymiarowania instalacji. – Przykładem skutecznego zastosowania tej technologii jest realizacja projektu w Holandii, gdzie wdrożono kompleksowe rozwiązanie obejmujące instalację fotowoltaiczną o mocy ok. 1 MWh połączoną z magazynem energii. Dzięki temu obiekt stał się w dużej mierze niezależny od zewnętrznej sieci energetycznej i dostępnych limitów mocy, co znacząco zwiększyło jego bezpieczeństwo operacyjne – dodaje E. Ziółkowski.

Dla WPIP Green Energy jednym z głównych wyzwań jest zapewnienie ciągłości zasilania w przypadku awarii sieci. Istotna jest też integracja różnych źródeł energii (sieci, OZE, magazyny) i ich dynamiczne zarządzanie. – Na dzień dzisiejszy koszty inwestycji w niezależne źródła energii i systemy rezerwowe bywają barierą. Trudnością może być też brak odpowiedniej infrastruktury technicznej lub kompetencji do obsługi zaawansowanych systemów energetycznych. Wymagania prawne i normy dotyczące bezpieczeństwa także wpływają na złożoność wdrożeń ­– zaznacza A. Zamelczyk.

Przydatna automatyka

Systemy automatycznego zarządzania energią typu BMS (Building Management System) czy EMS (systemy zarządzania energią) w magazynie stosuje się coraz powszechniej. S. Zysek (SEGRO) zaznacza, że BMS i EMS, początkowo stosowane głównie w budynkach biurowych, a teraz zyskują coraz większą popularność na rynku nieruchomości magazynowo-produkcyjnych. SEGRO było jednym z pionierów w tym zakresie i obecnie w nowych obiektach systemy te stanowią standardowe wyposażenie. – Wszystkie nowe budynki SEGRO spełniają wymogi certyfikacji BREEAM na poziomie co najmniej Excellent, co obejmuje m.in. monitorowanie zużycia energii. Dzięki systemowi EMS i inteligentnym licznikom, możemy szczegółowo analizować i optymalizować zużycie energii przez poszczególne urządzenia, również na poziomie podliczników – opowiada S. Zysek i dodaje, że coraz powszechniejsze w branży nieruchomości magazynowych staje się także wykorzystanie systemu DALI, który jest ogromnym wsparciem przy stosowanym już powszechnie oświetleniu LED. Dzięki czujnikom ruchu i możliwości regulacji natężenia światła w sytuacjach, gdy klient nie prowadzi działalności operacyjnej, narzędzie to pozwala wygenerować oszczędności sięgające nawet 70%.

Efektywność energetyczną magazynów można poprawić na wiele sposobów. Deweloperzy dużą wagę przykładają się do aktywnych systemów zarządzania, takich jak BMS (Building Management System). Jest to narzędzie służące do monitorowania i automatyzacji instalacji oraz procesów zachodzących w magazynach, które steruje i koordynuje pracę wszystkich podłączonych do niego urządzeń.

To, że w nowoczesnych obiektach spełniających rzeczywiste założenia ESG systemy EMS i BMS są standardem potwierdza przedstawiciel Logicor Polska. Wynika to przede wszystkim z konieczności zarządzania wewnętrznymi instalacjami, co pozwala na ich optymalną eksploatację oraz redukcję kosztów operacyjnych. Dzięki BMS i EMS magazyn może dostosowywać się do cyklu operacyjnego najemcy – instalacje działają wyłącznie wtedy, gdy prowadzone są operacje logistyczne lub produkcyjne, natomiast w innych okresach są wyłączane lub pracują w trybie ograniczonego zużycia energii. – W przyszłości magazyny staną się jeszcze bardziej inteligentne, a technologie AI wprowadzą dalszą automatyzację zarządzania obiektem, zwiększając efektywność i oszczędności energetyczne – prognozuje E. Ziółkowski.

Również zdaniem Adama Zamelczyk z WPIP Green Energy w nowo powstających magazynach systemy BMS i EMS stają się standardem ponieważ pozwalają na zintegrowane zarządzanie oświetleniem, wentylacją, ogrzewaniem oraz monitoringiem zużycia energii. – Dzięki analizie danych w czasie rzeczywistym umożliwiają szybką reakcję na nieefektywności i optymalizację zużycia. W starszych obiektach wdrażane są coraz częściej w ramach modernizacji energetycznej. Rozwój IoT i chmurowych systemów analitycznych przyspiesza ich popularyzację także w mniejszych obiektach.

Michał Jurczak