Według raportu „Rynek magazynowo-przemysłowy w Polsce” opublikowanego przez firmę doradczą Newmark Polska szacuje się, że w 2022 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w 2022 r. mogą wzrosnąć do 30 mln m². Obok „wielkiej piątki” (Mazowsza, Górnego Śląska, Centralnej Polski, Dolnego Śląska i Wielkopolski), coraz szybciej będą się rozwijały też inne dobrze skomunikowane lokalizacje, takie jak Polska Zachodnia, a w szczególności województwa: lubuskie, zachodniopomorskie i kujawsko-pomorskie. Coraz bardziej na znaczeniu zyskuje Trójmiasto. W tyle nie pozostają również inne regiony – obecnie w województwach podlaskim, podkarpackim, świętokrzyskim i lubelskim znajduje się prawie 800 tys. m2 magazynów.
Dostępność komunikacyjna
Na tym tle lokalizacje magazynowe w mniejszych aglomeracjach miejskich nie są pokrzywdzone – także one wzbudzają zainteresowanie klientów. Tym bardziej, że w celu zaspokojenia rosnących oczekiwań szczególnie działalność e-commerce wymaga efektywnej realizacji czynności magazynowych, ograniczenia kosztów transportu, sprawnej kompletacji zamówień i obsługi zwrotów (logistyki odzysku).
Zdaniem Kariny Cianii, Dyrektora ds. Klientów Kluczowych, W.P.I.P. Sp. z o.o. Sp.k., rok 2022 ze względu na rozwój handlu on-line będzie kontynuacją rozwoju nowych lokalizacji, także poza centrami głównych miast. – Zwiększona od czasów pandemii sprzedaż internetowa oraz rosnące wymagania klientów dotyczące szybkości dostarczania zamówień pobudziły potrzebę magazynowania produktów w pobliżu rynków zbytu. Wzrosło zapotrzebowanie na obiekty typu BTS (Build-to-Suit) oraz SBU (Small Business Units). To szansa na rozwój dla małych i średnich przedsiębiorstw zajmujących się produkcją czy handlem. Często firmy te szukają mniejszych modułów magazynowych (do 1000 m2, z częścią socjalno-biurową do 100 m2) niż te dostępne w halach wielkopowierzchniowych – dodaje Karina Ciania.
Magazyny miejskie stały się istotnym elementem zapewniającym sprawną obsługę logistyczną w aglomeracjach. Są usytuowane na terenie miast lub w ich bezpośrednim sąsiedztwie, a więc blisko potencjalnych klientów, co umożliwia bardzo szybką dostawę zamówień. Należy zaznaczyć, że tego typu obiekty znajdują zastosowanie nie tylko w handlu elektronicznym. Z magazynów miejskich korzystają firmy z branży farmaceutycznej i spożywczej, a także stacjonarne sklepy detaliczne o dużym wolumenie sprzedaży. Do najciekawszych przykładów należą bardzo popularne w handlu detalicznym mikrocentra logistyczne (inaczej micro-fulfillment) zlokalizowane na terenie miast oraz tzw. dark stores, zajmujące się wysyłką zamówień dla sektora e-grocery.
Michał Samborski, Head of Development, Panattoni, wskazuje na główne grupy klientów preferujących mniejsze aglomeracje. Pierwsza to podmioty, które powiększają swoją sieć dystrybucji, jak firmy kurierskie oraz przedsiębiorstwa dostarczające logistykę finalną. Drugą grupą są firmy, które z uwagi na swoją działalność poszukują lojalnego pracownika, np. przedsiębiorstwa produkcyjne lub firmy logistyczne, ale – co istotne – poruszające się w segmencie produktów wymagających szybkiego procesu obsługi produktu, nie zaś szybko rotujących produktów. – I trzecią grupą są firmy lokalne, związane z danym rynkiem poprzez różne czynniki, np. historycznie wyrosły w danej lokalizacji, kooperują z innymi obecnymi tu firmami. Ważnym kryterium jest dostępność pracowników lub po prostu dane położenie geograficzne – dodaje Michał Samborski.
W opinii Adama Majchrzaka, Dyrektora Industrial Services Hub, Savills, najemcami w mniejszych aglomeracjach są w początkowej fazie najmu powierzchni firmy lokalne, które korzystały ze znacznie starszej infrastruktury magazynowej. Pierwsi najemcy nowych inwestycji magazynowych to zwykle największe firmy w regionie, które przyciągają potem swoich dostawców do kolejnych etapów projektu, by zminimalizować całościowy koszt łańcucha dostaw – Mniejsze rynki pozwalają deweloperom oferować wyższe czynsze za najem powierzchni magazynowej przy podobnych kosztach budowy jak na większych rynkach. Jak to zwykle bywa, pierwsi deweloperzy otrzymują premię za podjęte, przemyślane ryzyko. Nie ma też w pierwszym etapie konkurencji, co pozwala na szybsze osiągnięcie efektu skali i zabezpieczenie działek pod późniejsze inwestycje – wyjaśnia Adam Majchrzak.
Z kolei Michał Czarnecki, Head of Capital Deployment & Leasing, Prologis, wskazuje na kluczowe czynniki rozwoju mniejszych rynków magazynowych w Polsce. Po pierwsze, dostęp do wykwalifikowanych pracowników, który jest ogromnym wyzwaniem dla obiektów logistycznych zlokalizowanych w dużych aglomeracjach. Logistyka poważnie odczuwa niedobory kadrowe i ulokowanie magazynu w mniejszej miejscowości może przyciągnąć do pracy ludzi z regionu, którzy nie chcą pokonywać dziesiątków kilometrów, by dotrzeć do większego miasta. Po drugie, rozwój lokalnych zakładów produkcyjnych, który pociąga za sobą powstanie lub rozbudowę obiektów magazynowych wykorzystywanych przez dostawców i kooperantów dostarczających półprodukty czy podzespoły do fabryki. – Rozwój rynku magazynowego nie byłby oczywiście możliwy bez właściwej infrastruktury drogowej, która będzie zdolna obsłużyć zwiększony ruch samochodów ciężarowych. Czwartym czynnikiem jest rozwój rynku wewnętrznego – magazyny będą się pojawiały w miejscach, w których popyt wewnętrzny rośnie co zarazem generuje potrzebę zwiększonej obsługi i szybkości dostaw – uzupełnia Michał Czarnecki.
Najistotniejszym czynnikiem w tym obszarze rynku magazynowego jest lokalizacja. Ważnym elementem pozostaje także dostępność komunikacyjna, a więc zintegrowanie danego ośrodka z krajową i międzynarodową siecią transportową. W opinii Michała Żelazka, Land Acquisition Managera, GLP Poland, nie bez znaczenia jest też ogólny rozwój regionu, w którym znajduje się konkretna lokalizacja – mniejsze miasta zazwyczaj wpisują się w pewne trendy specjalizacyjne, charakteryzujące cały region czy województwo. – Również wojna w Ukrainie będzie miała pewien wpływ na rynek logistyczny wraz z relokowaniem części produkcji czy magazynów z tego kraju do Polski. Część podmiotów może trafić do mniejszych miast, zwłaszcza w regionach graniczących z Ukrainą i umożliwiających sprawny transport towarów do odbiorców w naszym regionie Europy – dodaje Michał Żelazek.
Beneficjent inwestycji
Dane rynkowe potwierdzają rosnące zainteresowanie projektami położonymi w mniejszych miastach w centralnej, zachodniej i wschodniej Polsce. Biorąc pod uwagę strategiczne położenie Polski w Europie oraz pozytywne prognozy dotyczące ukończenia najważniejszych dróg, można oczekiwać, że rozwój tego sektora branży magazynowej przybierze na sile w najbliższych latach. – Pod tym względem od kilku lat triumfują mniejsze miasta na ścianie zachodniej, począwszy od południa typu Wałbrzych, Legnica, Zielona Góra czy Gorzów Wielkopolski. Wynika to z bardzo dużej presji ze strony e-commerce’u i ze strony biznesu zachodniego. Widzimy też wzmożone zainteresowanie firm logistyczno-produkcyjnych aglomeracją rzeszowską czy Lublinem, które z uwagi na wojnę w Ukrainie poszukują dzisiaj powierzchni na ścianie południowo-wschodniej – dodaje Michał Samborski.
Zyskują przede wszystkim miejscowości położone obok kluczowych tras oraz blisko granic państwa. W raporcie Cushman & Wakefield autorzy wskazują na spory potencjał takich miejscowości, jak: Bolesławiec, Goleniów, Głogów, Częstochowa czy Kielce, które spotykają się ze zwiększonym zainteresowaniem ze strony inwestorów.
Procentowy udział powierzchni magazynowej mniejszych rynków w stosunku do tzw. wielkiej piątki najpopularniejszych rynków magazynowych w Polsce systematycznie rośnie i stanowi już więcej niż 20% całości rynku. – Rosnącą popularnością cieszą się Szczecin (dzięki bliskości granicy z Niemcami), Trójmiasto (ze względu na rosnący wolumen przeładunków w portach Gdańsk i Gdynia) i Kraków, który od zawsze przejawiał niezaspokojony popyt na powierzchnie. Pomimo, że są to jedne z największych miast w Polsce, to rynki magazynowe wokół nich nie należą do wspomnianej czołówki najbardziej rozwiniętych rynków magazynowych w kraju – dodaje Adam Majchrzak.
Zainteresowanie mniejszymi aglomeracjami widać ze strony gigantów rynku, np. Zalando czy Amazona. Przykładem może być inwestycja Zalando w nowe centrum logistyczne w Bydgoszczy. Wybór lokalizacji na inwestycję nie był przypadkowy. W ten sposób Zalando chce poszerzyć swoją przyszłą sieć logistyczną w Europie, ponieważ nowe centrum ma obsługiwać zarówno klientów z Polski, jak i sąsiednich krajów w ramach klubu zakupowego Zalando Lounge. Położenie w pobliżu innych obiektów przedsiębiorstwa w Polsce ma z kolei zwiększyć synergię w działalności firmy i dać jej nowe możliwości rozwoju. Atutem stolicy województwa kujawsko-pomorskiego okazał się też potencjał pracowniczy regionu oraz dobra infrastruktura. Ponadto leży na ważnym szlaku z Warszawy do Szczecina (droga S10) oraz w bezpośrednim sąsiedztwie drogi S5, która połączy Bydgoszcz z Olsztynem i autostradą A1 oraz Poznaniem i Wrocławiem z drugiej strony. Ulokowana przy ul. Hutniczej inwestycja Panattoni dla Zalando znajdzie się w niedalekiej odległości od obwodnicy miasta, drogi krajowej nr 80 oraz węzła z drogą ekspresową S10. Otwarcie obiektu planuje się na drugą połowę 2023 r.
Z kolei Amazon w ubiegłym roku otworzył centrum logistyczne w Świebodzinie. To dziesiąty tego typu obiekt firmy w Polsce i pierwszy w województwie lubuskim. Jednocześnie świebodzińskie centrum jest już trzecim centrum robotycznym w Polsce, wyposażonym w 3000 robotów transportowych Amazon Robotics. To przy okazji tej inwestycji Tomasz Sielicki, Burmistrz Świebodzina, wspominał, że wybór Amazona jest ogromnym bodźcem rozwojowym nie tylko dla miasta, ale także dla całego regionu.
Również Karina Ciania potwierdza zainteresowanie klientów podobnymi inwestycjami. – W pracowni projektowej W.P.I.P. projektujemy hale spekulacyjne oraz obiekty pod konkretnego najemcę z sektora e-commerce, logistyki czy produkcji. Prowadzimy inwestycje m.in. w Gorzowie Wielkopolskim, Zielonej Górze, Dąbrówce, Rokietnicy, Zabrzu czy Bydgoszczy. Zrealizowaliśmy z powodzeniem magazyny pod wynajem w mniejszych lokalizacjach, tj. Chobienice czy Koninko. Ważne jest, by te mniejsze miejscowości były dobrze połączone z głównymi szlakami komunikacyjnymi. Za nowymi inwestycjami w mniejszych miejscowościach przemawiają całkiem spory potencjał pracowniczy i tańsze grunty – wyjaśnia Karina Ciania.
W opinii ekspertów filarem polskiego rynku magazynowego wciąż pozostaje „wielka piątka”, jednak wyraźnie zauważalny jest rosnący udział mniejszych polskich miast w rynku powierzchni magazynowo-produkcyjnych. – Duża droga szybkiego ruchu albo autostrada i węzeł sprawiają, że w danym miejscu stawia się pinezkę z napisem „potencjał do rozwoju”. Bez tej drogi, bez tej dobrej infrastruktury mała czy średnia miejscowość nie ma w ogóle szans zaistnieć na logistycznej mapie Polski – dodaje Michał Samborski.
Niektóre lokalizacje są rezultatem prowadzonej działalności, kryteriów geograficznych, a niektóre z prostego rachunku ekonomicznego, w którym jednym z kluczowych elementów są koszty wynajmu. Wynikają one w pierwszej kolejności z lokalizacji oraz typu powierzchni i kształtują się w oparciu o aktualne trendy popytu i podaży, ceny gruntów oraz koszty budowy. Czynniki te wykazują także zróżnicowanie regionalne. Nie bez znaczenia jest także dojrzałość danego rynku lokalnego, przekładająca się na większy wybór dla najemców. Dodatkowymi atutami danego rynku są zachęty inwestycyjne lub ogólniej – klimat inwestycyjny panujący w danym regionie.
W wielu nowych lokalizacjach najemcami nowoczesnych powierzchni magazynowych i produkcyjnych stają się lokalne firmy, których dotychczasowe siedziby przestały spełniać wymagania jakościowe, techniczne czy lokalizacyjne. Można więc mówić o popycie organicznym, który dotychczas nie miał możliwości realizacji.
Sławomir Erkiert
Ten i inne artykuły znajdziecie w czasopiśmie Top Logistyk – dostępnym w naszym sklepie
