Polska branża nieruchomości magazynowych jako jedna z nielicznych nie odczuła negatywnie wpływu pandemii. Magazyny nie tracą na popularności wśród inwestorów. Wręcz przeciwnie, tylko w pierwszej połowie 2021 r. ten sektor stymulował silny popyt na poziomie 3,3 mln m2. Podobnie jak w poprzednich kwartałach, najwięcej transakcji zawarli najemcy e-commerce i operatorzy logistyczni.
Przede wszystkim e-commerce
Narastające od lat trendy konsumenckie i ogromny w ostatnich latach wzrost popularności zakupów e-commerce ma ogromny wpływ sektor nieruchomości magazynowych. Konieczność zmiany kanału dystrybucji przez firmy przełożyła się na gigantyczne zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową. Zdaniem Michała Samborskiego, Head of Development, Panattoni, w wyniku rozwoju e-commerce, obserwujemy aktywizację mniejszych miast z 70- czy 100-tysięczną populacją mieszkańców, a główne rynki, jak Warszawa, Górny Śląsk, Wrocław, Polska Centralna i Poznań, które cieszą się niezmiennie największą popularnością, gonią kolejne aglomeracje: trójmiejska i krakowska. – E-commerce wpływa również na specyfikację techniczną obiektów – jest zapotrzebowanie na wyższe budynki, a w standardzie budujemy magazyny o wysokości już nie 10 m, a 12 m. Podobnie jest z zielonymi rozwiązaniami, które weszły na stałe do specyfikacji technicznej, w postaci chociażby certyfikacji obiektów. W przypadku Panattoni był to BREEAM na poziomie Very Good, ale teraz podwyższamy poprzeczkę, czyniąc poziom Excellent standardem naszych inwestycji – dodaje Michał Samborski.
Poza branżą handlową, duży popyt generują również kurierzy, operatorzy logistyczni oraz firmy dystrybucyjne. Ostatni rok dowiódł, jak ważnym ogniwem w handlu elektronicznym są magazyny, szczególnie te położone w dużych aglomeracjach. Idzie za tym potrzeba wzmocnienia łańcucha dostaw – firmy będą musiały utrzymywać odpowiedni poziom zapasów. W opinii Michała Czarneckiego, Vice Presidenta, Head of Capital Deployment & Leasing, Prologis, większy nacisk będzie położony także na dywersyfikację, a prowadzenie operacji z dużych magazynów może ustąpić pola rozdzieleniu działalności na kilka mniejszych jednostek. – Analizy trendów w raportach Prologis nie pozostawiają wątpliwości – w nadchodzących latach wzrost popytu na nieruchomości logistyczne, przy jednoczesnej ograniczonej podaży, będzie wyzwaniem dla klientów. Szczególnie dla tych z sektora handlu on-line, którzy dzięki obecnemu – wyjątkowo szybkiemu – rozwojowi będą chcieli zwiększać swoje możliwości w sprawnym docieraniu do konsumentów z jak największą liczbą przesyłek, w jak najkrótszym czasie – dodaje Michał Czarnecki.
Na tym tle niezmiennie ważna pozostaje odpowiednia lokalizacja, odgrywająca kluczową rolę dla klientów e-commerce. – Dlatego wszystkie nasze magazyny znajdują się w pobliżu autostrad i dróg ekspresowych, w śródmiejskich obiektach logistycznych w pobliżu dużych aglomeracji, jak Warszawa czy Wrocław, oraz ośrodków miejskich z bezpośrednim dostępem do klientów końcowych, m.in. Łodzi i Poznania. Warta uwagi jest Polska Centralna, a szczególnie Łódź – ze względu na skrzyżowanie autostrad A1 i A2. Okolice Łodzi, Strykowa i Piotrkowa Trybunalskiego to lokalizacje, w których powstają jedne z najlepiej skomunikowanych parków logistycznych w Polsce – wyjaśnia Michał Czarnecki.
Plac budowy
Według raportu „Polski Rynek Powierzchni Magazynowych w I poł. 2021 r.” przygotowanego przez firmę AXI IMMO w całkowitym wolumenie najmu wśród 15 największych transakcji aż 11 dotyczyło powierzchni przeznaczonej w zupełności lub w dużej części do obsługi handlu e-commerce. Największą podpisaną umową jest najem przez DHL budynku Panattoni BTS w Poznaniu (109 000 m2). Drugi z kolei to internetowy sklep z meblami, który zdecydował się na zajęcie 82 300 m2 w P3 Poznań II. Na trzecim miejscu uplasował się globalny gracz e-commerce, który wynajął 82 200 m2 w budynku Panattoni BTS Gorzyczki (Górny Śląsk).
Michał Samborski podkreśla, że Panattoni w budowie na koniec sierpnia ma ponad 1,8 mln m2, a zrealizowana powierzchnia przez Panattoni w Polsce przekroczyła 9 mln m2. – Dobiega końca nasza budowa BTS Amazon w Świebodzinie o powierzchni ok. 190 000 m2 i czterech kondygnacjach, na których będzie pracować armia robotów transportowych; dla TJX Europe – właściciela marki TK Maxx, realizujemy największe centrum dystrybucyjne firmy w Europie kontynentalnej – 61 135 m2 w Sulechowie (Polska Zachodnia) do obsługi ponad 200 sklepów w 4 krajach; DHL Supply Chain, dla którego w podpoznańskich Żernikach dostarczymy obiekt BTS o powierzchni 105 000 m2 dostosowanych do e-commerce na potrzeby Zalando – dodaje Michał Samborski.
W opinii Jarosława Czechowicza, Country Managera, GLP, obecnie inwestorzy i deweloperzy chętniej angażują się w projekty spekulacyjne czy dostosowane do specjalistycznych potrzeb (BTS). – W GLP podjęliśmy decyzję, że to dobry moment na podwyższenie standardu naszych budynków – nasze nowe obiekty są wyższe niż typowe hale, z obszerniejszą strefą kompletacji i załadunku, bardziej energooszczędne. Ich najemcy zyskują na efektywniejszym wykorzystaniu zajmowanej powierzchni oraz realnych oszczędnościach. Pierwszy taki magazyn GLP powstał już w Jankach pod Warszawą. Kolejny realizujemy w Lędzinach na Górnym Śląsku, gdzie 54 tys. m2 powierzchni wynajęła firma Auchan. Wkrótce ruszy też rozbudowa Pomorskiego Centrum Logistycznego w Gdańsku, w którym również powstanie bardziej ekologiczny i jeszcze lepiej dostosowany do potrzeb klientów budynek magazynowo-produkcyjny. Najbardziej rozchwytywane w Polsce lokalizacje znajdują się w granicach lub bezpośrednim sąsiedztwie największych aglomeracji – wyjaśnia Jarosław Czechowicz.
Kluczowym kryterium wyboru powierzchni magazynowych jest ich położenie przy głównych szlakach komunikacyjnych. Dzięki temu składowane lub produkowane towary mogą szybko trafić do klientów wielkomiejskich, regionalnych i lokalnych, a także być łatwo dostarczone na rynki w sąsiednich krajach. – W GLP stawiamy właśnie na takie dynamicznie rozwijające się miejsca, dlatego duży potencjał rozwoju widzimy w lokalizacjach takich jak Warszawa, Górny Śląsk, Trójmiasto czy okolice Krakowa, Wrocławia oraz Poznania – dodaje Jarosław Czechowicz.
W raporcie „Polski Rynek Powierzchni Magazynowych w I poł. 2021 r.” czytamy także, że wśród najbardziej aktywnych rynków magazynowych według regionów na pierwszym miejscu jest Poznań. – Na polskim rynku magazynowym obserwujemy kontynuację silnego trendu związanego z szybkim rozwojem handlu w Internecie, który uczestniczy już w 23% zawieranych umów najmu. Przy czym transakcje te dotyczą zarówno powierzchni wynajmowanej bezpośrednio przez sklepy internetowe, jak i przez obsługujące je firmy logistyczne. Niemniej pod względem wynajętej powierzchni w ujęciu największych rynków logistycznych liderem na koniec I połowy 2021 r. z wynikiem 650 tys. m2 pozostaje Poznań, który wyprzedza Górny Śląsk z 552 tys. m2 i Warszawę z 546 tys. m2 – komentuje Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Magazynowych, AXI IMMO.
Z kolei najaktywniejszymi grupami najemców w okresie pomiędzy styczniem 2021 r. a czerwcem 2021 r. byli: logistycy (30%), e-commerce (23%), tradycyjny handel (22%), produkcja (8,4%) oraz budownictwo/wyposażenie wnętrz (5,5%).
Top lista
To oczywiste, że rynek i oczekiwania najemców podążają dzisiaj w kierunku magazynów wyspecjalizowanych, chociażby pod względem wymagań technicznych obiektów, ich różnorodności oraz typów. Do najbardziej nasyconych w powierzchnie magazynowe obszarów zaliczają się takie aglomeracje, jak: Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna, Trójmiasto czy Wrocław. Jednak Michał Samborski podkreśla, że wszystkie regiony z rozwiniętą lub planowaną infrastrukturą transportową mają przyszłość rozwoju. Rynki, które dzisiaj mogą wydawać się nasycone z punktu widzenia współczynników powierzchni, np. rynki zachodnie, wpisują się w trend obsługi rynku niemieckiego, a on ma ogromne potrzeby. – Podobnie rozwój e-commerce i zapotrzebowanie na rozwój stocków magazynowych sprawiają, że postępuje penetracja również mniejszych ośrodków w Polsce Centralnej, jak również, w niedalekiej przyszłości, na wschodzie Polski – dodaje Michał Samborski.
Waldemar Witczak, Dyrektor Regionalny, SEGRO, powołując się na dane z raportów, wskazuje, że na topie pozostaje magazynowa „Wielka Piątka”, czyli: Poznań, Wrocław, Górny Śląsk, Polska Centralna, Warszawa. – Popyt netto w tym obszarze wyniósł 900 000 m2 w pierwszym kwartale 2021 r. Niemal wszystkie formaty cieszyły się zainteresowaniem najemców. W tym czasie oddano do użytku 745 000 m2 nowych powierzchni magazynowych. Łączna podaż sięgnęła 21,4 mln m2, przy czym 80% istniejących zasobów znajduje się właśnie w kluczowych lokalizacjach. Powodem popularności tych regionów jest bliskość rynków zbytu, najważniejszych szlaków komunikacyjnych i węzłów transportowych – uzupełnia Waldemar Witczak. Podkreśla jednocześnie zauważalny trend popularności magazynów miejskich. W europejskim portfelu SEGRO tego typy projektu stanowią aż 67% jego całkowitej wartości. - Podaż magazynów miejskich w Polsce wynosi około 1,7 mln m2, co stanowi 8% całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej w kraju1, a zatem dla SBU i innych formatów miejskich istnieje jeszcze spore pole do rozwoju. Napędzi go między innymi ewolucja potrzeb klientów: 36% internautów już dziś oczekuje szybkiej dostawy, najlepiej już kolejnego dnia – wyjaśnia Waldemar Witczak.
Według wspomnianego wcześniej raportu firmy AXI IMMO 5 największych parków magazynowych w Polsce to: Panattoni BTS Amazon Świebodzin – 203 500 m2, Panattoni CEL HUB – BTO Media Expert Łódź – 158 000 m2, Hillwood Rokitno (Polska Zachodnia) – 112 500 m2, Panattoni Poznań X – BTS DHL – 108 000 m2 i Hillwood Bydgoszcz – 102 000 m2.
Zdaniem Beaty Hryniewskiej, Szefowej Działu Powierzchni Magazynowych i Logistyki, CBRE, obecnie w kraju znajduje się prawie 724 tys. m2 magazynów miejskich, w tym magazynów tzw. ostatniej mili, oraz magazynów z modułami poniżej 1 tys. m2, które z reguły nie przekraczają 10 tys. m2 całkowitej powierzchni i posiadają znaczący udział biur w całej przestrzeni. Ponad 555 tys. m2 wszystkich magazynów tego typu, czyli więcej niż trzy czwarte, znajduje się w regionie warszawskim. – Dotychczas inwestycje w magazyny miejskie dotyczyły w największym stopniu Warszawy i okolic. W pandemii, gdy magazyny w dobrych lokalizacjach były na wagę złota, inwestorzy zaczęli dostrzegać ogromny potencjał, jaki drzemie w pozostałych miastach w kraju. W efekcie mamy dziś prawdziwy boom na regionalnym rynku typowo miejskich obiektów, zlokalizowanych w miastach lub na ich obrzeżach – dodaje Beata Hryniewska.
Zdaniem ekspertów w najbliższej przyszłości aktualne trendy na rynku nieruchomości magazynowej się umocnią. Można się także spodziewać przyśpieszenia automatyzacji magazynów, np. niektóre firmy zdecydują się na lokowanie swoich projektów bliżej ich głównych rynków zbytu, zgodnie z trendem tzw. nearshoringu, co pozwoli im zapobiec zerwaniu łańcucha dostaw w przypadku powtórzenia się ograniczeń, jakie globalnie wystąpiły w trakcie pandemii.
Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO, prognozuje, że dobre wyniki makro- i mikroekonomiczne polskiej gospodarki będą wpływać na wzrost zawieranych transakcji najmu, przy czym możemy się spodziewać, że to sprzedaż towarów i produkcja przemysłowa będą główną siłą napędową popytu na nieruchomości przemysłowe. W konsekwencji poziom powierzchni dostępnej do wynajęcia od ręki będzie spadać, co pozwoli deweloperom w drugiej połowie roku na rozpoczęcie wielu nowych inwestycji, w tym projektów spekulacyjnych na najbardziej dojrzałych rynkach. Jej zdaniem z dużym zainteresowaniem należy także obserwować ewentualne zmiany wysokości w cenach materiałów, które mogą zwiastować presję czynszową i podwyższenie kosztów budowy nowych obiektów.
Sławomir Erkiert
Ten i inne artykuły znajdziecie w czasopiśmie Top Logistyk – dostępnym w naszym sklepie
