•     wymagań transportu i siatki logistycznej,
•     wymagań związanych z dostępnością i kosztem zatrudnienia,
•     dostępności magazynów i warunków czynszowych w konkretnych regionach

Szczegółowa analiza powyższych zagadnień w kontekście działalności konkretnej firmy pozwala ustalić listę lokalizacji optymalnych i rezerwowych. Uwzględnienie wszystkich trzech aspektów pozwala znaleźć rozwiązanie najlepsze dla danego przedsiębiorcy. Każdy z elementów może mieć oczywiście inną wagę, np. dla firm produkcyjnych bardzo istotne są kwestie związane z rynkiem pracy. Konieczność zatrudnienia kilkuset lub kilku tysięcy osób powoduje, że nawet sąsiedztwo głównych arterii komunikacyjnych czy dużych rynków zbytu nabiera drugorzędnego znaczenia. Widać to wyraźnie po bliższej analizie polskiej mapy magazynowej – firmy produkcyjne bardzo często decydują się na najem obiektów w miejscowościach mniejszych, ale gwarantujących odpowiedni rynek potencjalnych pracowników. Przykładem może być Manuli w Radomsku czy Pilkington w okolicach Sandomierza.

 

Co ważne, dynamiczny rozwój polskiego rynku magazynowego powoduje, że nowoczesne powierzchnie są coraz częściej dostępne również w mniejszych miastach, takich jak Lublin, Rzeszów, Bydgoszcz czy Szczecin. Maleją także różnice w kosztach najmu. Tym samym znaczenie ostatniego elementu spada, zyskują za to dwa pierwsze czynniki.

 

 

Spróbujmy bliżej przyjrzeć się zagadnieniu optymalnej lokalizacji na przykładzie konkretnej działalności. Coraz bardziej interesującą grupą najemców na polskim rynku są firmy działające w sektorze sprzedaży internetowej. Branża e-commerce postrzegana jest jako grupa najemców z największym potencjałem wzrostu, która w okresie kilku lat może generować większość zapotrzebowania magazynowego. Warto więc przeanalizować, co jest ważne dla firm zajmujących się e-handlem w kontekście lokalizacji magazynów.

 

Na pierwszym miejscu pojawiają się elementy związane z lokalnym rynkiem pracy, tj. dostępność siły roboczej i jej koszt. To zrozumiałe, biorąc pod uwagę bardzo duże zapotrzebowanie tej grupy najemców na personel. To właśnie różnice między polskim a niemieckim rynkiem pracy były główną przesłanką dla Amazona przy podjęciu decyzji o realizacji trzech magazynów w Polsce. Pomimo faktu, że obiekty te przeznaczone są na obsługę klientów niemieckich, charakterystyka naszego rynku pracy skłoniła internetowego giganta do inwestycji w Polsce.

 

Kolejny bardzo ważny czynnik to sąsiedztwo nowoczesnej infrastruktury drogowej, przede wszystkim głównych arterii komunikacyjnych. I znowu znajdziemy uzasadnienie takiego wyboru w specyfice branży – dla firm działających w tym sektorze jakość dostaw (ich sprawność i terminowość) jest elementem budowania marki, a klienci bardzo często wybierają konkretny sklep właśnie na podstawie kwestii związanych z dostawą. Również ulokowanie magazynu w niewielkiej odległości od odbiorcy końcowego czy bliskość firm kurierskich mogą sprzyjać budowaniu przewagi wynikającej ze sprawnej obsługi zamówień internetowych.

 

 

Powyższe założenia znajdują odzwierciedlenie w analizie lokalizacji preferowanych przez firmy z sektora e-handlu. Najczęściej lokują one swoje magazyny w rejonie Polski centralnej lub w dalszych okolicach Warszawy. Pewne przesunięcia środka ciężkości następują w razie decyzji o dwóch magazynach (wówczas jeden lokowany jest w rejonie Polski centralnej/Warszawy, a drugi na Śląsku).

 

Jak widać, wybór idealnej lokalizacji ma strategiczne znaczenie dla najemcy i wymaga analizy wielu założeń oraz przygotowania szeregu scenariuszy. Wspieramy naszych klientów na tym kluczowym etapie poprzez indywidualne podejście i pomoc partnerów specjalizujących się w zagadnieniach z poszczególnych zakresów.

 

Joanna Sinkiewicz,

Dyrektor ds. Kluczowych Klientów i Reprezentacji Najemców

w dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych Cushman & Wakefield

 

*Tekst ukazał się pierwotnie na portalu nieruchomosci.rp.pl