Wolumen transakcji inwestycyjnych w 2022 r. na rynku nieruchomości komercyjnych zamknął się z wynikiem 5,8 mld EUR. W całości popytu nowym liderem został sektor biurowy (36%), przed magazynowym (34%) i handlowym (26%). Całkowita wartość transakcji z udziałem aktywów przemysłowych i logistycznych wyniosła 2 mld EUR (-30% r/r). Tradycyjnie w strukturze sprzedaży dominowały przejęcia portfeli nieruchomości (42% wolumenu). Wśród największych transakcji na rynku inwestycyjnym w IV kw. 2022 r. znalazły się m.in. sprzedaż budynku BTS przez VidaXL (130 tys. mkw.) do Union Investment JV Garbe Industrial oraz zakup przez Allianz pierwszej transzy nieruchomości należących do DHL (154 tys. mkw.). Natomiast w całym 2022 r. numerem jeden były przejęcia portfelowe m.in. należący do Hillwood portfel Danica (629 tys. mkw.) został nabyty w III kw. 2022 r. przez CBRE GI, a kwartał wcześniej Panattoni sprzedało portfolio parków magazynowych o wielkości ok. 500 tys. mkw. do EQT Exeter.
Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Wycen i Rynków Kapitałowych, AXI IMMO, mówi – W 2022 r. pomimo wyzwań związanych z wysoką inflacją, kryzysem energetycznym czy ponowną agresją Rosji na Ukrainie w Polsce zanotowaliśmy ponad 120 transakcji na rynku inwestycyjnym. Co istotne, pięć transakcji odpowiadało za 40% całego wolumenu. Jak zwykle największe zainteresowanie wzbudzały produkty prime w lokalizacjach „core” i „core+”. Wysokie koszty finansowania spowodowały, że inwestorzy, podejmując decyzję o zakupie, dokładniej niż rok temu sprawdzali strukturę najemców w parkach magazynowych. W 2023 r. spodziewamy się, że większy udział w strukturze sprzedaży będą miały nieruchomości produkcyjne, przez wzgląd na rosnące znaczenie trendów nearshoringu i friendshoringu.
Na koniec 2022 r. całkowity wolumen transakcji najmu na polskim rynku magazynowym wyniósł 6,69 mln mkw. (-9%r/r). Z kolei w ramach tzw. popytu netto obejmującego wyłącznie nowe umowy i ekspansje zakontraktowano 4,48 mln mkw. (-20% r/r). W 2022 r. najwięcej powierzchni magazynowej wynajęto w Warszawie 1,38 mln mkw., Górnym Śląsku 1,22 mln mkw. i Polsce Centralnej 885 tys. mkw. Wartymi wyróżnienia rynkami po stronie popytu pozostają Polska Zachodnia (440 tys. mkw.) i Trójmiasto (325 tys. mkw.), które od trzech lat notują zwiększoną liczbę transakcji. Pierwszy przez wzgląd na sąsiedztwo z rynkiem niemieckim, drugi poprzez dostęp do portu morskiego. Wśród największych transakcji w okresie od października do grudnia 2022 r. znalazły się m.in. nowa umowa podpisana przez poufnego najemcę z sektora e-commerce na 83 tys. mkw. w Mountpark Wrocław, renegocjacja operatora logistycznego na ponad 60 tys. mkw. w P3 Piotrków oraz przedłużenie umowy przez firmę Sistema w GLP Tychy Logistics Center Sistema (ponad 60 tys. mkw.). Z kolei w całym 2022 r. największymi podpisanymi umowami były te z klientami z sektora e-commerce. W II kw. 2022 r. Best Secret zdecydowało się na najem 90 tys. mkw. w budynku BTS przygotowanym przez firmę Panattoni, a dwóch poufnych najemców zajmie odpowiednio 83 tys. mkw. w centrum logistycznym Mountpark Wrocław (IV kw. 2022 r.) oraz 82 tys. mkw. w Panattoni Park Poznań A2 (III kw. 2022 r.).
Anna Głowacz, Dyrektor Działu Przemysłowego i Logistycznego, AXI IMMO, komentuje – W 2022 r. obserwowaliśmy zmiany w strukturze popytu. Niezmiennie silnymi grupami najemców pozostaną logistycy oraz sieci handlowe, przy czym widoczny jest wzrost zainteresowania nowoczesną powierzchnią magazynową przez klientów produkcyjnych. W 2023 r. spodziewamy się rozwoju tego trendu. Polska gwarantuje szeroko rozumiane bezpieczeństwo prowadzenia biznesu oraz bliskość kluczowych rynków zbytu. Wśród innych aktywnych grup najemców powinni pozostać producenci i dystrybutorzy produktów FMCG oraz elektroniki, a także w nieco mniejszym stopniu e-commerce.
W 2022 r. aktywność deweloperów pozostała wysoka, do końca grudnia oddano rekordowe 4,4 mln mkw. (+42% r/r), które zwiększyły całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce do 28,3 mln mkw. (+19% r/r). W analizowanym okresie najwięcej nowej podaży dostarczono na Dolnym Śląsku 787 tys. mkw., w Polsce Centralnej 648 tys. mkw. oraz w Poznaniu i na Górnym Śląsku po 540 tys. mkw. Wśród wybranych największych oddanych parków logistycznych w okresie od października do grudnia 2022 r. znalazły się EQT Exeter Park Świebodzin – BTS OBI (108 tys. mkw.), który był jednocześnie największą zrealizowaną inwestycją w 2022 r., a także Hillwood Łowicz Południe (ponad 69 tys. mkw.) i Hillwood Zgierz (58 tys. mkw.). W budowie z kolei znajduje się kolejne 3,4 mln mkw. (-25% r/r), z których 46% to projekty spekulacyjne. Realizacja zaplanowanych inwestycji powinna pozwolić na przekroczenie w 2023 r. granicy 30 mln mkw. powierzchni magazynowej w Polsce.
Anna Głowacz, wyjaśnia – W drugiej połowie 2022 r. obserwowaliśmy wyraźny spadek w liczbie rozpoczynanych projektów magazynowych. Ograniczenia aktywności deweloperów należy głównie doszukiwać się w trudnościach z uzyskaniem finansowania. Obecna strategia większości inwestorów zakłada uruchamianie projektów tylko przy wysokim udziale umów typu pre-let.
Wysokie wyniki po stronie popytu i podaży nie wpłynęły znacząco na zmianę wysokości współczynnika pustostanów, który w IV kw. 2022 r. wyniósł 4,1% (+0,2 p.p. r/r). Województwami z największą dostępnością powierzchni magazynowej na koniec grudnia 2022 r. były lubelskie (9,5%), dolnośląskie (7%) oraz zachodniopomorskie (6,4%). Z kolei najtrudniej o wolny moduł w woj. pomorskim (0,8%) i małopolskim (1,2%).
Zjawiska takie jak wysoki współczynnik absorpcji, rosnące koszty finansowania oraz niski poziom pustostanów wpłynęły na pierwszą od lat znaczącą podwyżkę w wyjściowych stawkach czynszów na polskim rynku magazynowym. Średni wzrost ofertowanych stawek w 2022 r. we wszystkich regionach wahał się w granicach 15-20%, przy czym oczekiwania o 30% więcej dotyczyły głównie nowych projektów. Tradycyjnie to Warszawa miasto pozostaje najdroższą lokalizacją w Polsce ze średnimi czynszami bazowymi na poziomie 4,4 do 7,0 EUR/mkw. i czynszami efektywnymi w przedziale 3,8 – 5,5 EUR/mkw. Na pozostałych rynkach regionalnych średnie stawki bazowe wynosiły od 3,5 do 5,5 EUR/mkw., a efektywnie od 2,7 do 4,6 EUR/mkw.
Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO, podsumowuje – Pomimo trudniejszego otoczenia makroekonomicznego 2022 r. zaskoczył nas pozytywnie wysokimi wynikami popytu i rekordem w nowej podaży. Wchodzimy w kolejną fazę dojrzałości, a jej pierwsze oznaki przyniosła inflacja wraz z rosnącymi kosztami finansowania i wzrostem stawek czynszu. Rynek magazynowy stał się trudniejszy i bardziej wymagający. Rosną oczekiwania najemców w zakresie nowych zielonych umów najmu pozwalających im na realizację strategii ESG. W 2023 r. wszyscy będziemy poszukiwać optymalizacji, rozwiązań gwarantujących realne oszczędności, gdzie certyfikacja nie będzie już trendem, a standardem. Fundamenty sektora magazynowego pozostaną stabilne, przy czym spodziewamy się ograniczenia aktywności zarówno po stronie najemców, jak i deweloperów. 2023 rok będzie czasem weryfikacji dla całego rynku.
