Raport międzynarodowej firmy doradczej Savills wskazuje, że na inwestycje w sektorze nieruchomości logistycznych w Europie przeznaczana jest obecnie bezprecedensowa ilość kapitału. Wartość transakcji inwestycyjnych w pierwszej połowie 2021 roku wyniosła 22,5 mld euro, co stanowi 64% rekordowego wolumenu za cały 2020 rok i oznacza wzrost o 60% w porównaniu ze średnią pięcioletnią za pierwsze półrocze.

Najpopularniejszym kierunkiem inwestycyjnym jest Wielka Brytania, na którą przypadło 37% całkowitego wolumenu transakcji w pierwszym półroczu. Wśród rynków, które także odnotowały wyniki powyżej średniej za ostatnie pięć lat, znalazły się Irlandia, Hiszpania i Holandia. 

Ilość kapitału alokowanego na inwestycje w sektorze logistycznym stanowi nieco ponad 20% całkowitej kwoty zainwestowanej w nieruchomości w Europie od początku roku – dla porównania jego udział w latach poprzednich utrzymywał się na poziomie ok. 10%. Z przeprowadzonej przez Savills analizy nowego kapitału pozyskanego przez fundusze inwestycyjne wynika, że 39% nowych środków zgromadzonych w tym roku przeznaczono na obiekty logistyczne – to więcej niż w przypadku jakiegokolwiek innego sektora nieruchomości komercyjnych.

Złagodzenie ograniczeń w podróżowaniu przyczyniło się do ożywienia aktywności inwestycyjnej ze strony podmiotów z USA, natomiast inwestorzy prywatni korzystają na silnej kompresji stóp kapitalizacji, która rozpoczęła się 24 miesiące temu.

Jednocześnie w pierwszej połowie 2021 roku popyt na powierzchnie logistyczne w Europie osiągnął poziom 18,7 mln m kw. i był o 63% wyższy od średniej za pierwsze półrocze. Największe wzrosty w porównaniu ze średnią pięcioletnią za pierwsze sześć miesięcy roku odnotowano w Niemczech (+28%), Holandii (+64%) i Polsce (+102%).

W Wielkiej Brytanii wolumen transakcji najmu za pierwsze półrocze 2021 roku był wyższy o 82% w stosunku do średniej długoterminowej, do czego przyczynił się popyt na powierzchnie logistyczne ze strony operatorów sklepów internetowych. 

Savills wskazuje, że rekordowe wolumeny transakcji inwestycyjnych i aktywności najemców wynikają ze skumulowania wzrostu, jakiego można byłoby oczekiwać w perspektywie pięciu lat, w okresie zaledwie 18 miesięcy. Pandemia Covid-19 przyspieszyła zmiany strukturalne, które spowodowały olbrzymią ekspansję sektora e-commerce. Ze względu na aktywność najemców i ograniczoną dostępność gruntów inwestycyjnych w całej Europie konsekwentnie maleje stopa pustostanów.

Wskaźniki powierzchni niewynajętej w Europie obniżyły się w ostatnich 12 miesiącach o 80 punktów bazowych do 4,6%. Do spadku przyczynił się wyższy popyt odnotowany w Hiszpanii, natomiast najmniej dostępnej powierzchni jest w Czechach (2,4%), Danii (2,6%), Barcelonie (3,3%), Oslo (3,8%) i Helsinkach (4,3%). 

W związku z tym czynsze za najlepsze powierzchnie wzrosły w ostatnich 12 miesiącach o średnio 2%, przy czym w największym stopniu w Lizbonie (20%) i okolicach Warszawy (16%). Savills przewiduje, że z powodu luki podażowej tempo wzrostu stawek czynszowych ponownie przyspieszy w kolejnych 12-18 miesiącach.

Rekordowo niskie stopy pustostanów i perspektywa wzrostu czynszów oznaczają, że stopy kapitalizacji będą ulegały dalszej kompresji i osiągną poziom ok. 3%-4% na większości głównych rynków europejskich.

– Nic nie wskazuje na to, aby takie czynniki na rynku najmu jak ograniczona podaż i wysoki popyt uległy zmianie w perspektywie średnioterminowej, co z kolei umożliwi inwestorom uzyskiwanie gwarancji lub poręczeń w związku z nabyciem aktywów przy założeniu dalszego wzrostu czynszów – mówi Marcus De Minckwitz, dyrektor działu nieruchomości przemysłowych i logistycznych w regionie EMEA.

– Średnie stopy kapitalizacji dla nieruchomości logistycznych w Europie wynoszą obecnie 4,35%. Wszystko wskazuje na to, że w krajach charakteryzujących się odpowiednimi warunkami na rynkach najmu spadną znacznie poniżej poziomu 4%, jak miało to miejsce we Francji, Niemczech czy Wielkiej Brytanii, a nawet poniżej 3% w przypadku najbardziej atrakcyjnych aktywów – dodaje Kevin Mofid, dyrektor działu badań europejskiego rynku nieruchomości logistycznych.

Savills zauważa, że inwestorzy coraz chętniej poszukują okazji inwestycyjnych poza głównymi rynkami w nadziei na bardziej atrakcyjne przychody. Według prognoz firmy Savills stopy kapitalizacji w Europie Południowej oraz Środkowo-Wschodniej będą ulegały dalszej kompresji w perspektywie najbliższego roku. 

Mike Barnes, Associate, dział badań rynków europejskich w Savills, zauważa, że najemcy zaczynają uwzględniać zasady ESG w swoich strategiach – Najemcy, a zwłaszcza sieci handlowe, obecnie coraz częściej zwracają uwagę na poziom emisji dwutlenku węgla i modyfikują łańcuchy dostaw, aby osiągnąć wyznaczone cele. W związku z tym niezbędne będzie zwiększenie dostępności punktów ładowania pojazdów elektrycznych, co pozwoliłoby osiągnąć neutralność klimatyczną UE do 2050 r., a jednocześnie umożliwiłoby sieciom handlowym zaspokojenie rosnącego popytu na dostawy produktów zamawianych online.

– W Polsce, w pierwszej połowie 2021 r. wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości magazynowych i przemysłowych wyniosła prawie 895 mln euro i była o 22% niższa od wyniku odnotowanego w analogicznym okresie rok wcześniej, co było spowodowane głównie brakiem podaży produktów inwestycyjnych na rynku. Jednak wskaźniki pustostanów w obiektach logistycznych w Europie są na rekordowo niskim poziomie, co dobrze wróży rynkowi inwestycyjnemu. Na koniec pierwszego półrocza 2021 roku stopa pustostanów w Polsce obniżyła się do 5,3%, czyli poziomu zbliżonego do obserwowanego w Wielkiej Brytanii i Francji. Jednocześnie popyt wzrósł o 78% w porównaniu ze średnią pięcioletnią. Pierwszy raz w historii wolumen transakcji najmu w Polsce za pierwsze sześć miesięcy roku przekroczył 3 mln m kw. i był wyższy niż we Francji (1 702 000 m kw.), Wielkiej Brytanii (2 146 000 m kw.) i Hiszpanii (1 112 000 m kw.). W ostatnich 12 miesiącach Polska odnotowała imponującą aktywność najemców, którzy wynajęli ponad 6,2 mln m kw. powierzchni magazynowej – podsumowuje John Palmer, dyrektor zespołu doradztwa inwestycyjnego w sektorze nieruchomości magazynowych i przemysłowych, Savills Polska.