Do nowoczesnych obiektów magazynowych zlokalizowanych w obrębie miast często wchodzą firmy, które zajmują duże moduły po kilka tysięcy metrów kwadratowych, co nieco przeczy idei małych magazynów miejskich. W przyszłości może się to jednak zmienić. Logistyka ostatniej mili to bez wątpienia przyszłość, a firmy coraz chętniej będą się skłaniać w kierunku łączenia dużych magazynów centralnych z mniejszymi modułami wewnątrzmiejskimi. – Na rynku pojawiają się ponadto nowi deweloperzy, wyspecjalizowani w projektach SBU i kierujący swoją ofertę do najemców poszukujących mniejszych powierzchni. To pomoże rozwijać ten segment rynku, gdyż tego rodzaju obiektów wciąż brakuje, zwłaszcza poza Warszawą – mówi Michał Śniadała, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych, Savills.

Wszystko wskazuje na to, że w kolejnych latach utrzyma się trend związany ze wzrostem liczby inwestycji miejskich. Tak twierdzą przedstawiciele firmy SEGRO, która jest deweloperem m.in. takich właśnie powierzchni magazynowych zlokalizowanych w obrębie granic miast. „Obserwujemy, że zapotrzebowanie na tego typu format rośnie z roku na rok – jak pokazują dane rynkowe, w ciągu ostatnich dwóch lat poziom nowych inwestycji w tym formacie wzrósł o 200%. Tego typu projekty stanowią również aż 67% wartości europejskiego portfela SEGRO. Pozwala nam to twierdzić, że choć rynek magazynów miejskich jest dojrzały, będzie się jeszcze rozwijał” – uważa Waldemar Witczak, Dyrektor Regionu w firmie SEGRO.

Silny trend rozwoju magazynów miejskich i małych modułów magazynowych (SBU) dostrzegło również kierownictwo firmy 7R, która wprowadziła na rynek ofertę 7R City Flex Last Mile Logistics. W opinii Bartłomieja Krawieckiego wynika on ze zwyczajów zakupowych konsumentów, a zwłaszcza ewolucji sektora e-commerce B2C, co z kolei pociąga za sobą zmiany łańcucha dostaw w branży logistycznej. Coraz większy nacisk kładzie się na dostawy typu Same Day Delivery, czyli doręczanie przesyłek w dniu zamówienia. „Tego typu usługi, aby mogły być zrealizowane, muszą mieć odpowiednią platformę logistyczną – towar powinien być dostępny do dystrybucji jak najbliżej zamawiającego. Dlatego hitem w najbliższych latach będą magazyny „ostatniej mili”, czyli te zlokalizowane blisko centrów handlowych i miejskich aglomeracji” – uważa Bartłomiej Krawiecki, Head of Development w 7R SA.

Koło napędowe

Zmieniające się potrzeby zakupowe klientów chcących mieć towar jak najszybciej sprawiają, że na znaczeniu zyskują lokalizacje w obrębie miast, wybierane najczęściej przez firmy reprezentujące branżę e-commerce czy kurierów. „Tak umiejscowione obiekty odgrywają kluczową rolę w zapewnieniu obsługi tzw. ostatniej mili, czyli procesu dostarczenia przesyłek do klientów. Dzięki temu przedsiębiorstwa mogą efektywnie prowadzić swój biznes oraz spełniać rosnące oczekiwania rynku” – przekonuje Waldemar Witczak z SEGRO, przyznając jednocześnie, że na miejskie powierzchnie decydują się często także małe i średnie przedsiębiorstwa, które z obiektów magazynowych prowadzą całą swoją działalność. „Istotna jest dla nich w związku z tym nie tylko sama powierzchnia magazynowa, ale również jakość i estetyka biura czy też łatwość dojazdu komunikacją miejską, tak kluczowa dla pracowników z dużych miast” – dodaje nasz rozmówca.

Na kilka czynników zwiększonego zapotrzebowania na tego rodzaju obiekty zwraca uwagę Michał Samborski, Development Director w Panattoni Europe, który twierdzi, że obiektami SBU są zainteresowane zarówno firmy działające w branży e-commerce, jak i te, które operują lokalnie, a których klienci i dostawcy są blisko, jak ma to miejsce w przypadku firm kosmetycznych, farmaceutycznych czy z branży HoReCa. „Są to również podmioty, które potrzebują niewielkiej powierzchni magazynowej i większej powierzchni biurowej. Warto wspomnieć, że dla standardowych magazynów kontent biurowy w obiekcie magazynowym wynosi średnio ok. 5%, natomiast w Small Business Unitach biura stanowią 20, 30, a nawet 50% transakcji (wynajmowanej powierzchni), bardzo często pełniąc rolę siedzib tychże firm, łączących tańsze aniżeli w centrum miast rozwiązanie biurowe z zapotrzebowaniem na powierzchnię magazynową” – wyjaśnia Michał Samborski.

Przykłady rynkowe

Zapotrzebowanie na SBU Panattoni dostrzega w aglomeracjach powyżej 50 tys. mieszkańców, których struktura nie jest linearna, a obecnie są to chociażby Warszawa, Łódź czy Wrocław. To właśnie w tych miastach deweloper zrealizował 116 000 m² konceptu Panattoni City Logistics Parks i jest w trakcie budowy kolejnych 62 000 tys. m². W przypadku Panattoni powierzchnie Small Business Units realizowane są zarówno w ramach konceptu City Logistics Parks, jak i w wybranych parkach w formacie standardowym. „Zawsze staramy się pamiętać o tych mniejszych najemcach – ofertę SBU znajdą oni m.in. w Panattoni Park Warsaw South Janki czy Panattoni Park Sosnowiec II” – mówi Michał Samborski.

Prężnie w ostatnich latach na rynku magazynów SBU działa również 7R SA. „W 2018 r. jako pierwszy deweloper wprowadziliśmy na rynek ofertę 7R City Flex Last Mile Logistics. Tworzymy sieć magazynów miejskich, która pokryje kluczowe lokalizacje w kraju. Modułowa budowa tych obiektów pozwala na elastyczne adaptowanie powierzchni i doskonałe dopasowanie do konkretnych wymagań. Umożliwiamy zaaranżowanie w nich powierzchni usługowej, handlowo-wystawienniczej, biurowej, a nawet prowadzenie lekkiej produkcji” – mówi Bartłomiej Krawiecki. Do tej pory deweloper zrealizował obiekty typu City Flex w Łodzi, Gdańsku i Szczecinie, a kolejne, m.in. w Warszawie, Wrocławiu oraz Łodzi, są w budowie.

Od lat swoje portfolio magazynów SBU rozwija SEGRO. Obejmuje ono obecnie trzy magazyny znajdujące się stricte w tkance miejskiej: SEGRO Business Park Warsaw, Żerań (z perspektywą rozbudowy w tym roku), SEGRO Business Park Warsaw, Okęcie oraz SEGRO Business Park Łódź, a także zlokalizowany na samej granicy stolicy SEGRO Business Park Warsaw, Ożarów, który aktualnie jest rozbudowywany. SEGRO Business Park Warsaw, Okęcie znalazł się w posiadaniu firmy w roku 2018. Tworzą go cztery nowe, zrealizowane w dwóch fazach budynki, z których część powstała pod koniec 2016 r., zaś część w 2017 r. Łącznie park oferuje 18 500 m² nowoczesnych powierzchni magazynowych klasy A. SEGRO Business Park Warsaw, Okęcie to park biznesowy zlokalizowany w jednej z najbardziej atrakcyjnych pod kątem efektywności łańcucha dostaw części Warszawy – tylko 9 km dzieli go od centrum miasta, a zaledwie 6 km od lotniska Chopina.

Michał Klecha