Podobnie jak w innych sektorach, rynek magazynowy w Polsce w ostatnich latach dynamicznie się zmieniał, odzwierciedlając współczesne realia. Pandemia COVID-19 znacznie przyśpieszyła rozwój handlu elektronicznego, co zwiększyło zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie magazynowe, zwłaszcza w branży e-commerce i logistyce. Firmy, aby sprostać rosnącym oczekiwaniom konsumentów dotyczącym szybkich dostaw, zaczęły intensywnie inwestować w rozbudowę i modernizację swoich centrów logistycznych.

Solidne podstawy rynku

Nastąpił wzrost cen materiałów budowlanych i kosztów pracy wywołany zakłóceniami w łańcuchach dostaw oraz inflacją. Doprowadził on do wyższych kosztów budowy nowych magazynów. W konsekwencji wzrosły czynsze za wynajem powierzchni magazynowych. Deweloperzy musieli uwzględnić te rosnące koszty, co znalazło odzwierciedlenie w cenach najmu.

W opinii Piotra Lenczewskiego, Senior Leasing & Customer Experience Managera, Prologis, w ciągu ostatniego roku polski rynek magazynowy, szczególnie w Polsce Centralnej i samej Warszawie, był odporny na niekorzystne warunki gospodarcze i geopolityczne. Recesja i napięcia polityczne doprowadziły do bardziej ostrożnego podejścia inwestorów, ale podstawy popytu w stosunku do podaży pozostają solidne, szczególnie w strategicznych centrach logistycznych. – Biorąc pod uwagę zwiększone zapotrzebowanie na usługi e-commerce i trend nearshoringu, obserwujemy presję na wzrost stawek czynszu, ale różni się ona w zależności od lokalizacji. Na przykład w Warszawie, gdzie gruntów jest mniej, ceny wzrosły mocniej niż w niektórych regionach Polski Centralnej. Niemniej jednak nowe inwestycje są kontynuowane, aczkolwiek z większą rozwagą ze względu na wzrost kosztów. Popyt jest, choć ograniczony, ale należy zachować umiar z podażą, aby uniknąć przesycenia. Ogólnie rzecz biorąc, choć rynek nie jest odporny na presję zewnętrzną, sektor pozostaje silny, a strategiczne lokalizacje, takie jak Warszawa i Polska Centralna czy Śląsk pozostają atrakcyjne zarówno dla najemców, jak i inwestorów – wyjaśnia Piotr Lenczewski.

Zdaniem Katarzyny Pyś-Fabiańczyk, Head of Industrial Services Hub, Savills Polska, po solidnym wzmocnieniu PKB w 2022 r. o 5,3% polska gospodarka weszła w fazę stagnacji. W 2023 r. zmniejszyła się produkcja przemysłowa, a wciąż wysoka inflacja nie sprzyjała zwiększeniu konsumpcji. Pierwsze miesiące bieżącego roku przyniosły jednak ożywienie i wzrost PKB o 1,9%. – Mimo wielu wyzwań, rynek magazynowy wciąż się rozwija i korzysta z międzynarodowych trendów takich, jak nearshoring, reshoring i friendshoring, a w budowie w pierwszym kwartale 2024 r. było o 9% więcej powierzchni niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Jednocześnie ponad połowa z tych 2,3 mln m² została wynajęta jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Przez ostatnich kilka miesięcy obserwowaliśmy ożywienie zainteresowania ze strony międzynarodowych najemców, w szczególności firm produkcyjnych, które dbają o konkurencyjność i poszukują efektywności operacyjnej. Przewidujemy zatem, że popyt będzie utrzymywał się na stabilnym poziomie, porównywalnym do tego, który obserwowaliśmy przed skokowym wzrostem w 2021 r. Już w pierwszych miesiącach tego roku zespół Savills doradzał w procesie realizacji dwóch dużych projektów produkcyjnych dla firm: Eberspächer i PsiBufet / Butternut Box – dodaje Katarzyna Pyś-Fabiańczyk.

Generalnie polski rynek magazynowy jest jednym z najszybciej rozwijających się w Europie, pomimo wciąż wysokiej inflacji i toczącego się konfliktu za naszą wschodnią granicą.

W opinii Anny Mazepy, Asset Management Directora, Logicor Polska, miniony rok był okresem kontynuacji dynamicznych zmian, do których polski rynek nieruchomości magazynowych musiał się dostosować. Jedną z takich zmian był wzrost czynszów – średnio na poziomie 5%, choć trzeba podkreślić, że był on dużo wolniejszy, niż w roku 2022, kiedy to tempo przekroczyło 20%. Pierwszy kwartał 2024 r. pokazał dalszą stabilizację stawek czynszu, a nawet ich spadek w niektórych regionach. – Taki trend to przede wszystkim efekt wysokiej podaży – w pierwszych trzech miesiącach tego roku nowa podaż wyniosła 850 tys. m², a całkowite zasoby przekroczyły 32 mln m². Przy spadku popytu brutto, który skurczył się o ok. 30%, do niecałych 900 tys. m2, przełożyło się to na dalszy wzrost poziomu pustostanów, do 8,1% – dodaje Anna Mazepa.

Stabilizacja stawek

Wiele wskazuje na to, że rynek w drugiej połowie 2024 r. będzie wykazywał się stabilizacją. Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO, wskazuje, że ostatnie średnie wzrosty ofertowych stawek czynszu w Polsce obserwowaliśmy w 2022 r., kiedy to wynosiły one od 15 do 20% w całym kraju, a oczekiwania wzrostu o 30% dotyczyły głównie nowych projektów. Tak silny trend nie był obserwowany od dekady i miał miejsce nie tylko lokalnie, ale także w całej Europie. – Na początku 2024 r. pomimo różnych okoliczności, rynek magazynowy w Polsce pozostał stabilny, dostosowując się do sytuacji makroekonomicznej w kraju i Europie. Większość trendów zaobserwowanych w 2023 r. utrzymywała się w pierwszym kwartale 2024 r. Główny fokus skupiał się wokół większej regionalizacji globalnych łańcuchów dostaw, tj. near- i reshoringu. Najemcy nadal oczekują na poprawę koniunktury, która umożliwiłaby zwiększenie produkcji, a ta wiązałaby się z realizacją większej liczby podpisywanych umów na usługi logistyczne. Przez wzgląd na większe wymagania związane z finansowaniem nieruchomości nowa podaż delikatnie wyhamowuje. Deweloperzy uważnie obserwują sytuację i stają się bardziej selektywni w uruchamianiu nowych projektów, dopóki m.in. poziom pustostanów nie spadnie – wyjaśnia Anna Głowacz. Dodaje jednocześnie, że obserwowana w pierwszych trzech miesiącach 2024 r. niska nowa podaż oraz rosnące stopy pustostanów na głównych rynkach nie zmieniły wysokości bazowych stawek czynszów, które pozostają w przedziale od 3,6 do 5,5 euro za metr kwadratowy w inwestycjach typu big-box. – Obecna sytuacja rynkowa może skłonić niektórych właścicieli na bardziej konkurencyjnych rynkach do obniżenia stawek efektywnych w perspektywie krótkoterminowej pod warunkiem utrzymania się wysokich pustostanów w wybranych lokalizacjach – kończy Anna Głowacz.

Piotr Lenczewski nie wyklucza jednak wzrostu cen wynajmu magazynów w Polsce. Zwłaszcza w Centralnej Polsce i Warszawie, gdzie Prologis ma silną pozycję. – Trendy, takie jak rosnący popyt na e-commerce oraz dążenie do dywersyfikacji łańcuchów dostaw, mogą napędzać zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie logistyczne. Podwyżki cen materiałów budowlanych i ograniczenia w dostępie do gruntów, jakie widzimy obecnie w regionie Warszawy, mogą również podnosić koszty rozwoju, co wpłynie na czynsze. Polska Centralna, z dostępem do kluczowych szlaków transportowych, prawdopodobnie również odnotuje wzrost wartości, chociaż może w mniejszym stopniu niż stolica. Wartość nieruchomości magazynowych będzie zależeć od zdolności deweloperów do szybkiego dostosowywania się do zmieniających się warunków rynkowych i preferencji najemców. Rozwój infrastruktury i ciągłe innowacje w obszarze budownictwa zrównoważonego mogą dodatkowo podnosić atrakcyjność polskiego rynku magazynowego – dodaje Piotr Lenczewski.

Z kolei Katarzyna Pyś-Fabiańczyk twierdzi, że po okresie wzrostu cen materiałów budowlanych oraz kosztów budowy i tym samym wzrostem stawek najmu nawet od 20%, czego powodem był wybuch wojny za naszą wschodnią granicą – teraz sytuacja już ulega zmianie. – Zwiększa się poziom powierzchni niewynajętych, w związku z czym obserwujemy silniejszą konkurencję pomiędzy właścicielami obiektów, wpływającą na zwiększenie elastyczności w negocjacjach. W najbliższych miesiącach przewiduję unormowanie się stawek czynszów i większą stabilizację na rynku – wyjaśnia Katarzyna Pyś-Fabiańczyk.

Również Anna Mazepa zakłada stabilizację stawek. Jej zdaniem nastąpi duża podaż, słabszy popyt, a sama konkurencja będzie wywierała presję na poziom czynszów. – Przewidujemy, że stawki te ustabilizują się na obecnym poziomie, a na niektórych rynkach mogą być zauważalne korekty w dół, w zależności od wielkości dostępnej powierzchni i strategii danego właściciela w odniesieniu do okresu w jakim dana nieruchomość jest niewynajęta – dodaje Anna Mazepa.

E-commerce napędza

W najbliższych miesiącach utrzymujący się wysoki popyt, zwłaszcza w sektorze e-commerce i logistyki, napędzany przez rozwój handlu elektronicznego, będzie nadal istotnym argumentem na rynku. Katarzyna Pyś-Fabiańczyk wskazuje, że w pierwszym kwartale 2024 r. popyt brutto wyniósł 871 900 m2 i był niższy o 26% względem poprzedniego roku. Popyt netto (nowe umowy najmu i ekspansje powierzchni) odnotował spadek o 17% rok do roku. – Mimo tego, w przeciwieństwie do bardziej nasyconych rynków europejskich, Polska wciąż może zaoferować atrakcyjne warunki do prowadzenia biznesu. Wpływają na to: duża dostępność gruntów inwestycyjnych, pakiet zachęt dla inwestorów w zakresie pomocy publicznej, niewysokie koszty budowy i pracy. Warto zauważyć, że obecna stabilizacja czynszów w Polsce gwarantuje najemcom kontrolę kosztów i planowanie długoterminowego rozwoju – twierdzi Katarzyna Pyś-Fabiańczyk. Jej zdaniem jednym z motorów napędowych rynku jest branża e-commerce. – Najemcy z tego sektora wynajmują ok. 13% powierzchni, dlatego rozwój rynku w dużym stopniu zależy od ich aktywności. Udział sprzedaży internetowej wynosi średnio 8,5% całkowitego wolumenu sprzedaży detalicznej. W 2023 r. sprzedaż detaliczna, z uwagi na silną presję inflacyjną i stagnację gospodarczą, odnotowała spadek o 2,7% rok do roku. Od początku 2024 r odrabia straty. Wzrosła o 5% w pierwszym kwartale 2024 – reasumuje Katarzyna Pyś-Fabiańczyk.

Branżę e-commerce docenia także Piotr Lenczewski. W jego przekonaniu w ostatnich miesiącach obserwujemy stały popyt ze strony firm z tego sektora, co jest spójne z ogólnoświatowym trendem zwiększania sprzedaży on-line. – Co ciekawe, do dywersyfikacji i trwałości popytu na powierzchnie magazynowe, oprócz e-commerce, przyczyniają się również inne sektory, takie jak usługi logistyczne, dystrybucja FMCG czy produkcja. Wzrost nowych inwestycji i popytu ze strony klientów jest oczekiwany, co wynika także z naszego doświadczenia na rynku Polski Centralnej, gdzie rosnący ruch drogowy i kolejowy wspiera potrzeby dystrybucji regionalnej oraz krajowej. Dlatego prognozujemy, że ożywienie rynku magazynowego utrzyma się w najbliższych miesiącach, nie tylko przez e-commerce, ale i rosnącą aktywność w innych sektorach gospodarki – dodaje Piotr Lenczewski.

Kontynuację wzrostu handlu cyfrowego potwierdza także Anna Bober, Dyrektor ds. Klientów Kluczowych w WPIP Construction. Wskazuje na dane z najnowszego raportu Salesforce Shopping Index. – W pierwszym kwartale 2024 r. region odnotował wzrost o 21% w porównaniu z 20% w poprzednim kwartale. Jednak średnia kwota wydatków na wizytę konsumenta nieznacznie spadła – z 1,60 do 1,50 dolara. Myślę, że w dalszej perspektywie rynek magazynowy w Polsce będzie się opierał na co najmniej dwóch silnikach. Będą to e-commerce oraz produkcja – uzupełnia Anna Bober.

Współpraca z klientem

Istotnym elementem na rynku wynajmu powierzchni magazynowej jest budowanie dobrych relacji z klientem. W takich relacjach z kolei istnieje obszar, w którym deweloperzy mogą bezpośrednio wyjaśniać kluczowe składniki, które wpływają na wysokość ceny.

Przede wszystkim istotna jest lokalizacja magazynu, która powinna być strategicznie położona blisko głównych arterii komunikacyjnych, autostrad, portów lotniczych i morskich. Takie położenie skraca czas dostaw i zwiększa efektywność logistyczną. Ważnym elementem jest również nowoczesna infrastruktura magazynu, w tym zaawansowane systemy zarządzania, technologie automatyzacji i bezpieczeństwa, które mogą znacznie obniżyć koszty operacyjne oraz poprawić efektywność działania.

Deweloperzy powinni podkreślać korzyści płynące z inwestycji w zrównoważone rozwiązania, takie jak panele słoneczne, systemy recyklingu wody czy energooszczędne oświetlenie, które mogą się przyczynić do długoterminowych oszczędności i spełnienia rosnących wymagań dotyczących zrównoważonego rozwoju. Kluczowe jest również wskazanie na elastyczność przestrzeni magazynowej, która pozwala na dostosowanie do indywidualnych potrzeb najemcy, co może znacząco wpływać na ich operacyjną efektywność. Deweloperzy powinni także zwracać uwagę na rosnące koszty budowy wynikające z inflacji i wzrostu cen materiałów budowlanych, co przekłada się na wyższe ceny najmu, ale również na jakość i nowoczesność oferowanych przestrzeni. Wreszcie bezpieczeństwo oraz ochrona towarów przechowywanych w magazynach, w tym zaawansowane systemy monitoringu i kontroli dostępu, są istotne dla klientów, co dodatkowo uzasadnia wyższą cenę wynajmu.

W opinii Anny Głowacz cena oczywiście zależy od lokalizacji, zwłaszcza bliskości magazynu od miasta lub położenia w jego granicach. Wśród innych czynników determinujących wysokość oczekiwanej stawki czynszu znajdują się m.in. uwzględnienie ceny zakupu gruntu, aspekty związane z finansowaniem inwestycji oraz nie bez znaczenia są warunki samej transakcji, jak długość umowy i zapotrzebowane powierzchniowe najemcy. Położenie magazynu oraz jego kubatura w wielu przypadkach okazują się kluczowymi do efektywnej działalności firmy. – Warto wraz z klientem przeanalizować, jaka jest dostępność dróg i innych środków transportu, które pozwolą na skuteczne zarządzanie logistyką i obsługą klientów. Podobnie w kwestii pracowników – sprawdzamy, jaka jest fluktuacja i dostępność kadr w danym makroregionie. Dogodny dojazd do miejsca pracy, dostępność komunikacji publicznej, zorganizowanie shuttle busów czy większego parkingu dla magazynów położonych w trudniej dostępnych lokalizacjach potrafi okazać kluczowe do zatrzymania najcenniejszych pracowników – dodaje Anna Głowacz.

Z kolei Piotr Lenczewski podkreśla, że w Prologis podczas prezentowania oferty klientom firma kładzie duży nacisk na pełny koszt najmu nieruchomości, który wykracza poza sam czynsz bazowy. – Zwracamy uwagę na atrakcyjność opłat serwisowych w naszych parkach, które dzięki efektywnemu zarządzaniu oraz skali działania są często bardziej konkurencyjne niż u innych oferentów. Klienci Prologis cenią sobie transparentność i optymalizację kosztów eksploatacji, co jest postrzegane jako dodatkowa wartość. Kluczową rolę odgrywają również adaptacje związane z ESG. Pokazujemy klientom, jak nasze wszechstronne podejście do zrównoważonego rozwoju, które obejmuje efektywność ekologiczną budynków, systemy zarządzania energią czy rozwiązania na rzecz dobrego samopoczucia pracowników, przekłada się na obniżenie kosztów operacyjnych i podniesienie komfortu ich użytkowania. Ważnym argumentem za wysokością stawek jest również nasz wysoki wynik Net Promoter Score (NPS), który jest odbiciem satysfakcji naszych klientów. Podkreślamy, że zaangażowanie w utrzymanie wysokiego poziomu obsługi klienta i dbałość o długotrwałe relacje z najemcami są fundamentalne dla zapewnienia satysfakcji i ciągłości współpracy – uzupełnia Piotr Lenczewski.

W procesie rekomendacji określonych lokalizacji szczególną rolę odgrywa specyfikacja techniczna. Nowoczesne technologie wpływają na możliwość ograniczenia kosztów eksploatacyjnych i wydatków na media, które w obecnych warunkach rynkowych mogą stanowić kluczową pozycję w budżecie każdego przedsiębiorstwa.

Zdaniem Katarzyny Pyś-Fabiańczyk przy wyborze właściwej lokalizacji istotne jest też podejście zarządcy i właściciela obiektu do kwestii ESG i rozwiązań pozwalających na zapewnienie energooszczędności i efektywnego wykorzystania powierzchni. – Najważniejszym jednak czynnikiem, oprócz stawek czynszu, pozostaje lokalizacja parku, optymalna pod względem dostępnej infrastruktury, bliskości rynków zbytu, odległości od kluczowych kontrahentów czy też rynku pracy – kończy Katarzyny Pyś-Fabiańczyk.

Nowe inwestycje

Na rynku nieruchomości magazynowych sporo się dzieje w kontekście nowych inwestycji i lokalizacji. Dla przykładu, kluczowe projekty Hillwood Polska, które obecnie znajdują się w budowie, to kompleks magazynowy Hillwood Poznań-Czempiń oraz park logistyczny Hillwood Grodzisk Mazowiecki. Kilka szczegółów na ich temat przedstawia nam Wojciech Dachniewski, Business Development Director, Hillwood Polska. – Hillwood Poznań-Czempiń jest to nasza pierwsza inwestycja na rynku poznańskim o imponującej powierzchni blisko 130 tys. m². Zlokalizowana jest w Głuchowie przy drodze ekspresowej S5 na południe od Poznania. To spekulacyjny obiekt, którego projekt dostosowany jest do potrzeb produkcyjno-magazynowych najemców z różnych branż. Drugi obiekt to park logistyczny Hillwood Grodzisk Mazowiecki. To również duża inwestycja składająca się z dwóch hal magazynowych o łącznej powierzchni blisko 88 tys. m². Projekt powstaje w Chlebni w sąsiedztwie autostrady A2, zaledwie 15 min od centrum Warszawy. Oddanie do użytku pierwszej hali o powierzchni ponad 50 tys. m² planowane jest w I kwartale 2025 r. Obie hale zostały zaprojektowane zgodnie z najwyższymi standardami i docelowo będą certyfikowane w systemie BREEAM na poziomie Excellent, a na terenie inwestycji również zaplanowano instalację fotowoltaiczną – kończy Wojciech Dachniewski.

Hillwood Głuchowo

Logicor Polska z kolei strategicznie inwestuje w główne rynki w Polsce, na których już jest obecny. Anna Mazepa informuje, że firma planuje nowe inwestycje regionie Warszawy i Górnego Śląska. – Obydwie znajdują się w kluczowych węzłach komunikacyjnych i blisko ważnych ośrodków przemysłowych: Park Logicor Święcice II w odległości 19 km od Warszawy, natomiast Park w Mysłowicach w bliskiej odległości od Katowic – dojazd do miasta zajmuje około 10 minut. W parkach przemysłowych Święcice II i Mysłowice, które liczą ponad 22 tys. m2 każdy, najemcy znajdą ostanie innowacje w zakresie zrównoważonego budownictwa. Obydwa będą posiadały Certyfikat BREEAM na poziomie Excellent – dodaje Anna Mazepa.

Dla Prologisu natomiast jednym z najważniejszych hubów logistycznych jest Górny Śląsk i tam powstaje kolejny magazyn firmy. – Na terenie Prologis Park Ruda Śląska budowany jest obiekt o powierzchni 37 000 m². Podobnie jak wszystkie inne magazyny Prologis, zostanie wyposażony w szereg innowacyjnych rozwiązań wspierających efektywność kosztową eksploatacji, przy zachowaniu zasad zrównoważonego budownictwa poddanych certyfikacji BREEAM. Będą to m.in. energooszczędne i zautomatyzowane, najwyższej jakości oświetlenie LED, a także zaawansowany system kontroli temperatury on-line (z trzema czujnikami na różnych wysokościach na każdy tysiąc metrów kwadratowych), który rozszerza funkcje znane z systemu smart meteringu do zdalnego odczytywania mediów – kończy Piotr Lenczewski. W nowo budowanym obiekcie wynajęto już 16 000 m². Zakończenie prac budowlanych planowane jest na 1 kwartał 2025 r.

Piotr Kreft

Ten i inne artykuły znajdziesz w czasopiśmie Magazynowanie i Dystrybucja – dostępnym w naszym sklepie