Polski rynek magazynowy dobrze sobie radził z pandemią, a teraz z wojną w Ukrainie, wysokimi stopami procentowymi czy też zawirowaniami na rynku paliw. Kondycja rynku jest stabilna. Rozwijają się centra dystrybucji, kluczowego znaczenia nabierają obiekty typu BTS, a deweloperzy są nadal aktywni.
Według raportu „Polski Rynek Magazynowy w I kw. 2022 r.” opracowanego przez AXI IMMO rynek w tym okresie zachowywał się stabilnie, z nieznacznym spadkiem obserwowanym w zakresie popytu wynoszącym 1,56 mln m2 (-2,5% r/r). Po stronie podaży deweloperzy zrealizowali projekty o łącznej powierzchni ponad 1 mln m2 (+44% r/r). W budowie pozostaje rekordowe 4,9 mln m2, przy czym takie czynniki, jak inflacja oraz wzrost cen materiałów i wykonawstwa wpływają na stopniowe podnoszenie stawek czynszów. Nie bez znaczenia dla całego sektora pozostaje również napięta sytuacja geopolityczna za południowo-wschodnią granicą Polski, która w kolejnych kwartałach roku może wpłynąć na czasowe zwiększenie popytu najemców relokujących biznes ze wschodu Europy
Właściwy tor
W opinii Michała Samborskiego, Head of Development, Panattoni inflacja i wojna w Ukrainie stwarzają pewien problem, ale nie powinny znacząco wpłynąć na perspektywy rynku. Ma on szanse na dalszy rozwój i trudno przewidywać jego stagnację. Co najwyżej wysoki współczynnik projektów budowanych spekulacyjnie oraz rosnące stawki najmu mogą wpłynąć na nieco niższą dynamikę po stronie popytu. Tutaj nadal pierwsze skrzypce odgrywać będzie e-commerce, sieci handlowe oraz branża produkcyjna i zmiany w łańcuchach dostaw (nearshoring). Wiele firm decyduje się na skracanie łańcucha dostaw, by być bliżej końcowego odbiorcy. Zapewnienie ciągłości działania biznesu staje się ważniejsze niż jego koszty. – Na rynku mamy dobrą koniunkturę, co sprzyja nowym inwestycjom, ale rosnące koszty materiałów, surowców i pracy wpływają już na wzrost stawek czynszów w większości lokalizacji. Jeśli najemcy chcą nowych powierzchni, muszą za nią więcej zapłacić – dodaje Michał Samborski.
Z kolei Małgorzata Papaj, Dyrektor w Dziale Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych, Savills zwraca uwagę, że rozpędzony pociąg, jakim w 2021 r. była branża magazynowa, odrobinę zwolnił, ale już widzimy, że mimo wszystko nadal jedzie po właściwym torze. Na przełomie lutego i marca 2022 r. zagraniczni inwestorzy, zwłaszcza z USA, wstrzymali oddech i przyjęli postawę wyczekującą. Ze względu na wybuch wojny tuż za naszą granicą, Polska stała się w ich ocenie krajem podwyższonego ryzyka inwestycyjnego. - Sytuacja powoli zdaje się stabilizować, a ze względu na obecność Polski w strukturach NATO i Unii Europejskiej, zaczyna powracać postrzeganie naszego kraju jako miejsca relatywnie bezpiecznego do lokowania biznesu. Inwestorzy coraz bardziej doceniają kluczową lokalizację Polski na mapie kontynentu, bardzo dobrą infrastrukturę transportową włączoną w korytarze europejskie, wciąż dostępne zasoby ludzkie, dużą dostępność gruntów inwestycyjnych i relatywnie niższe koszty prowadzenia biznesu – wyjaśnia Małgorzata Papaj.
Pierwszy kwartał 2022 r. był wyraźnie spokojniejszy pod względem transakcji z udziałem nieruchomości czy portfeli magazynowych. Wygenerowane ok. 190 mln euro stanowiło 11% całości wolumenu rynku inwestycyjnego. Wśród największych transakcji do końca marca br. znalazły się zakup przez koreański podmiot projektu BTS Amazon Świebodzin od Panattoni w Polsce Zachodniej (200 000 m2, 4 kondygnacje), przejęcie przez Partners Group & Peakside Capital Advisors (JV) portfela nieruchomości Cromwell/White Star o powierzchni 72 500 m2 (docelowo do 150 000 m2) w regionie warszawskim oraz zakup działki inwestycyjnej w Małopolsce przez Revetas Capital od Panattoni, na której może powstać nieruchomość z przeznaczeniem przemysłowo-logistycznym na ok. 55 000 m2 – czytamy w raporcie AXI IMMO.
Czynsze wzrosły
Oczywiście nie bez znaczenia dla kondycji rynku magazynowego pozostają utrzymująca się wysoka inflacja, braki w dostawie kluczowych do budowy magazynów materiałów i surowców oraz rosnące koszty wykonawstwa, które istotnie wpływają na czas realizacji nowych inwestycji. Zdaniem Krzysztofa Muchy, Business Development Managera, Biuro Inwestycji Kapitałowych S.A., na poziom czynszów inflacja ma oczywiście znaczący wpływ. Należy jednak pamiętać, że umowy z najemcami zawierane są na stosunkowo długie wieloletnie okresy. W tym czasie sytuacja na rynku może ulegać różnym, czasami znaczącym koniunkturalnym zmianom. Inflacja jest po prostu jednym z wielu ryzyk, którym należy odpowiednio zarządzać. – Do podstawowych czynników mających wpływ na wysokość czynszu należy przede wszystkim lokalizacja obiektu, standard wykonania oraz zastosowanie nowoczesnych rozwiązań zwiększających funkcjonalność i obniżających koszty eksploatacyjne. W ramach inwestycji Biura Inwestycji Kapitałowych zawsze zwracamy na te aspekty szczególną uwagę, aby dostarczyć naszym najemcom atrakcyjną powierzchnię – dodaje Krzysztof Mucha.
W opinii Jarosława Czechowicza, Country Manager, GLP po raz pierwszy od kilku lat mamy do czynienia ze wzrostem czynszów, na kluczowych rynkach rzędu 5–10%. Jednocześnie popyt utrzymuje się na wysokim poziomie, do czego przyczyniają się m.in. trend nearshoringu oraz obawy firm o wywołane wojną i pandemią zakłócenia w produkcji i logistyce, a tym samym chęć zabezpieczenia łańcuchów dostaw poprzez odpowiednie zapasy, które trzeba gdzieś składować. – Na większości rynków dostępność wolnych powierzchni maleje bardzo szybko. Z drugiej strony po okresie dynamicznego skoku, startu i realizacji nowych projektów, co było widoczne w I kwartale br., deweloperzy znów muszą ostrożniej kalkulować swoje plany wskutek inflacji, zakłóceń w dostawach materiałów budowlanych czy braku siły roboczej – uważa Jarosław Czechowicz.
Średnia cena powierzchni magazynowej w 2021 r. utrzymywała się na dość stabilnym poziomie. – Czynsze zaczęły nieco rosnąć z końcem ubiegłego roku, ale dopiero w tym roku będzie to mocniej odczuwalne. Najbardziej drożeją stawki na rynkach tzw. wielkiej piątki i lokalizacjach miejskich – bazowe stawki wzrosły tu już nawet o kilkanaście procent. To m.in. efekt wzrostu cen paliw i kosztów budowy, które tylko w 2021 r. zwiększyły się o ok. 20%, wzrostu cen surowców oraz przede wszystkim słabego złotego – uzupełnia Michał Samborski. Dodaje jednocześnie, że najczęściej wysokość czynszów określa się w euro, a kurs tej waluty szybuje ostatnio ostro w górę. – Nawet jeśli stawka w przeliczeniu na metr kwadratowy nie uległa jeszcze zmianie, to po przeliczeniu na złote zapłacimy już więcej niż jeszcze miesiąc wcześniej – kończy Michał Samborski.
Wróćmy do danych z raportu AXI IMMO – pomimo niesprzyjających okoliczności deweloperzy w I kw. 2022 r. dostarczyli 1,02 mln m2 (+44% r/r), co pozwoliło na powiększenie całkowitych zasobów powierzchni magazynowej do 27 mln m2 (+27% r/r). Wśród największych dostarczonych projektów znalazły się Hillwood Bydgoszcz (105 000 m2), P3 Poznań II (82 300 m2) Hillwood Stryków BTS (72 900 m2) i 7R Park Goleniów II (62 500 m2). W kontekście nowej podaży na koniec marca br. w realizacji znajdowało się 4,9 mln m2 (+113% r/r), z czego ponad 58% stanowiły projekty spekulacyjne. Najwięcej w regionach buduje się na Górnym Śląsku (ponad 900 tys. m2). Następnie na Dolnym Śląsku (725 tys. m2) oraz w regionie Warszawy i Polski Centralnej (po ponad 680 tys. m2). Nowa podaż nieznacznie wpłynęła na wzrost poziomu pustostanów, który na koniec marca br. wyniósł ok. 4% w całej Polsce. Regiony z największą procentowo dostępnością powierzchni to rynek Kujawsko-Pomorski (16%), Szczecin (13%) i Polska Wschodnia (11%). Natomiast poziom pustostanów oscylujący poniżej 3% utrzymuje się w Poznaniu, Dolnym Śląsku i Trójmieście. W I kw. 2022 r. obserwowaliśmy kontynuację trendu związanego z rosnącym czynszem, który przekłada się na średni wzrost ofertowanych stawek najmu od 0,2 do 0,4 euro/m2.
Kwestia indywidualna
Na klasyczne już pytanie „mieć własny magazyn, czy wynajmować?” trudno jest jednoznacznie odpowiedzieć. Jest to kwestia bardzo indywidualna. – W postpandemicznej rzeczywistości obserwowaliśmy wzrost zainteresowania obiektami typu BTO, gdzie deweloper pełni funkcję nie tylko wykonawczą, ale odpowiada za cały proces – od planowania poprzez procedury administracyjne, aż po oddanie gotowego obiektu „pod klucz”. Jest to rozwiązanie spotykane wśród dużych przedsiębiorstw, których polityka oparta jest na budowaniu własnych aktywów – mówi Małgorzata Papaj. Jej zdaniem nieco bardziej elastycznym i niewymagającym tak dużych nakładów rozwiązaniem, na które zazwyczaj decydują się średnie i mniejsze firmy, jest wynajem powierzchni w obiektach typu multi-tenant lub – w przypadku procesów wymagających zaawansowanych adaptacji w hali – w formule BTS.
Wiele zależy od długofalowej strategii danego klienta i rodzaju jego działalności. – Realizacja własnego obiektu, zwłaszcza w czasach, gdy firmy zwracają dużą uwagę na koszty, może okazać się rozwiązaniem droższym, bardziej obciążającym szczególnie dla mniejszych i średnich przedsiębiorstw – dodaje Jarosław Czechowicz.
W opinii Michała Samborskiego najczęściej na własność decydują się firmy produkcyjne, które potrzebują specyficznych obiektów lub nieruchomości ulokowanych w konkretnej lokalizacji, np. blisko innych zakładów grupy. To także rozwiązanie dla firm, które dysponują dużym kapitałem. Ten trend w kierunku posiadania, a nie najmowania powierzchni, będzie się nasilał. Decyzja o wynajmie czy kupnie również zależy od wielu różnych czynników. Prowadzenie własnego magazynu może być nieopłacalne dla wielu firm, bo wiąże się z dodatkowymi kosztami stałymi. Stąd w przypadku mniejszych firm lepszym rozwiązaniem jest wynajem lub outsourcing usług logistycznych. – Jeśli chodzi o e-commerce i produkcję przemysłową, sytuacja powoli się zmienia. Rośnie zainteresowanie obiektami budowanymi w systemie BTO, a więc dla i na zamówienie konkretnego klienta. Obecnie Panattoni prowadzi kilka takich inwestycji, m.in. w Wielkopolsce powstaje obiekt dla międzynarodowej firmy logistycznej oraz drugi – dla światowego producenta sprzętu AGD – uzupełnia Michał Samborski.
E-commerce narzuca rytm
Oczywiście rynek i oczekiwania najemców wraz ze zmieniającą się sytuacją także się zmieniają. Tradycyjne rozwiązania wielkopowierzchniowe przestały być już jedynym modelem najmu. W związku z rozwojem e-commerce obserwujemy trend ukierunkowany na logistykę ostatniej mili i, co za tym idzie, większe zapotrzebowanie na obiekty typu. Zdaniem Małgorzaty Papaj tego rodzaju projekty stanowią doskonałą alternatywę dla big boxów. – Wraz ze wzrostem popularności zakupów w sieci klient oczekuje niemal natychmiastowej realizacji zamówienia, na co doskonałą odpowiedzią są zlokalizowane w obrębach miejskich aglomeracji mniejsze moduły. Skrócenie łańcucha dostaw, dogodna komunikacja z centrami miast, dopuszczona planem miejscowym działalność handlowo-usługowa, elastyczność w wielkości powierzchni czy nawet możliwość odbioru własnego przez klienta, stawiają realizacje typu SBU w czołówce trendów na rynku magazynowym – dodaje Małgorzata Papaj.
Tego typu obiekty posiada w swoim portfolio np. Biuro Inwestycji Kapitałowych. Krzysztof Mucha opowiada więc o centrum logistycznym BIK Park Wrocław, które jest rozbudowywane. Nowa hala magazynowa dostarczy łącznie 22 500 m2. – Z tego większa część powierzchni jest już zakontraktowana, ale posiadamy jeszcze w ofercie ostatnie moduły. Docelowo BIK Park Wrocław będzie oferował 47 500 m2. Nowoczesne centrum logistyczne znajduje się w Nowej Wsi Wrocławskiej (gmina Kąty Wrocławskie), w sąsiedztwie zjazdu z autostrady A4 – węzeł Pietrzykowice. To idealna lokalizacja na magazyn do obsługi aglomeracji wrocławskiej, a dzięki bezpośredniemu dostępowi do autostrady także całej reszty Polski i rynku niemieckiego – kończy Krzysztof Mucha.
Z kolei dwie najnowsze inwestycje, rozpoczęte przez GLP w tym roku, to trzeci etap Poznań Airport Logistics Centre oraz nowy budynek obok węzła autostrady A2 w Grodzisku Mazowieckim koło Warszawy. Najnowszy budynek w parku logistycznym GLP położonym 5 minut od poznańskiego lotniska Ławica liczy ponad 28 600 m2, a nowa inwestycja GLP Warsaw V Logistics Centre – 23 400 m2 powierzchni magazynowo-produkcyjnej oraz biurowej. Oba obiekty powstają zgodnie z wymogami certyfikacji ekologicznej BREEAM na poziomie „Very Good”. – W obu przypadkach mówimy o budynkach z bardzo dobrym dostępem do kluczowych szlaków drogowych, a jednocześnie w bezpośrednim sąsiedztwie aglomeracji z kilkumilionową bazą odbiorców końcowych. W obu przypadkach postawiliśmy też na pełen pakiet rozwiązań w zakresie zrównoważonego rozwoju, dzięki którym nasi klienci mogą nie tylko rozwijać swoją działalność, ale też notować długofalowe oszczędności związane z eksploatacją przestrzeni logistycznej – wyjaśnia Jarosław Czechowicz. Dodaje jednocześnie, że firma równolegle kontynuuje budowy w podwrocławskich Magnicach (81 tys. m2 w dwóch pierwszych halach) oraz Gdańsku, gdzie w ramach Pomorskiego Centrum Logistycznego powstaje piąty budynek (39 tys. m2, wynajęty w całości) – jeden z zaledwie kilku obiektów tego typu w Polsce certyfikowanych BREEAM na poziomie „Excellent”.
Michał Samborski wskazuje natomiast na zwiększenie zainteresowania najemców powierzchnią w zachodniej Polsce, co, jego zdaniem, wynika m.in. z transakcji cross-border, czyli internetowego handlu transgranicznego. – Dla przykładu: w 2021 r. zakończyliśmy budowę obiektu Panattoni BTS Świebodzin dla firmy Amazon. Wielokondygnacyjna inwestycja o użytkowej powierzchni ok. 200 tys. m2 obsługuje m.in. wybrane rynki w Europie Zachodniej. W chwili obecnej prowadzimy dwie inwestycje w Sulechowie (woj. lubuskie) – dla TK Maxx oraz niemieckiej platformy modowej BestSecret. Ten ostatni podmiot w przyszłym roku zajmie tam 90 000 m2. Obie firmy będą stąd obsługiwały zamówienia także z innych rynków europejskich – dodaje Michał Samborski. W jego opinii na coraz większym znaczeniu zyskuje Trójmiasto, ze względu na rozbudowywany port kontenerowy. Z kolei realizowana wzdłuż wschodniej granicy transkontynentalna trasa Via Carpatia, czyli korytarz łączący Litwę, Polskę, Słowację, Węgry, Rumunię, Bułgarię i Grecję, powinien jeszcze bardziej pobudzić rozbudowę powierzchni magazynowych i produkcyjnych w takich lokalizacjach jak Białystok, Lublin czy Rzeszów. Będzie też temu sprzyjała relokacja biznesu ze wschodu. W czerwcu br. ukończony został np. I etap ogromnej realizacji dla LPP w Rzeszowie, która zajmie 70 000 m2. – Najnowszym projektem jest budowa parku w Magnicach pod Wrocławiem – jego powierzchnia ma docelowo sięgnąć 250 tys. m2. Właśnie ruszyła pierwsza faza projektu, w której powstanie pierwszy budynek o powierzchni 120 tys. m2. Kompleks powstaje w formie spekulacyjnej – kończy Michał Samborski. Oczywiście wciąż swoje znaczenie wśród pożądanych lokalizacji zachowuje wielka piątka, czyli Mazowsze, Górny Śląsk, Centralna Polska, Dolny Śląsk i Wielkopolska.
Sławomir Erkiert
Ten i inne artykuły znajdziecie w czasopiśmie Magazynowanie i Dystrybucja – dostępnym w naszym sklepie
