Operatorzy logistyczni i sieci handlowe tworzą kluczową grupę najemców na polskim rynku nieruchomości magazynowych. Od początku 2014 wytworzyli wspólnie 61% popytu netto. Dużo mniejszy był popyt firm zajmujących się lekką produkcją (12% popytu) i motoryzacją (7%).

Lokalizacja ważniejsza niż koszty nieruchomości

Czynnikiem, który w sieciach handlowych ma decydujący wpływ na lokalizację centrów dystrybucyjnych jest geograficzny rozkład punktów sprzedaży. Jak pokazują badania, koszty transportu stanowią średnio ponad 50% kosztów funkcjonowania łańcucha dostaw, podczas gdy czynsz to niewiele ponad 4%. Odpowiedni wybór lokalizacji magazynu ma zatem kluczowe znaczenie dla wyniku finansowego całej sieci.

Potrzeba zachowania mniej więcej równego dystansu z centrum dystrybucyjnego do wszystkich punktów sprzedaży powoduje, że sieci prowadzące działalność w całej Polsce, swój magazyn centralny nierzadko lokują w okolicach Łodzi. Nieco inne przesłanki kierują sieciami prowadzącymi z Polski działalność logistyczną na zachodzie Europy. Chcą one czerpać korzyści ze znacznie niższych kosztów wynajmu i pracy po polskiej stronie granicy. Dlatego upodobały sobie lokalizacje przy zachodniej granicy kraju, mniej więcej wzdłuż drogi ekspresowej S3.

Optymalną lokalizacją centralnych magazynów sieci handlowych mogą być mało oczywiste, lecz łatwo dostępne miejscowości, leżące poza głównymi rynkami magazynowymi. Ta opcja może zainteresować również te sieci handlowe, które rozpoczęły działalność na polskim rynku w konkretnym regionie i właśnie w nim ulokowały swoje pierwsze centrum dystrybucyjne. Wraz z ekspansją sieci, często okazuje się, że pierwsze centrum jest zbyt małe lub nie znajduje się w miejscu najlepszym do zachowania efektywności dostaw. Zmiana organizacji dystrybucji czasami jest wymuszana przez rozwój infrastruktury drogowej. Pod jego wpływem może się okazać, że dotychczasowa lokalizacja utraci swój optymalny charakter na skutek oddania do użytku nowego odcinka drogi, który skraca i ułatwia przejazd.

Rozproszenie centrów dystrybucyjnych

Koszty, w których połowę udziału ma transport, sprawiają, że po osiągnięciu odpowiedniej skali sprzedaży sieci handlowe powinny rozważyć rozproszenie działalności logistycznej na dwa, lub więcej lokalnych centrów dystrybucji. Według ekspertów JLL, krótszy średni dystans pomiędzy magazynem a punktami sprzedaży przekłada się liniowo na niższe koszty transportu, w tym paliwa, czasu pracy kierowców czy zużycia floty.

Argumenty można znaleźć w studium przypadku hipotetycznej sieci handlowej, posiadającej po jednym sklepie w każdym z 49 byłych miast wojewódzkich. Siłę danego sklepu analitycy ustalili na podstawie liczby ludności oraz lokalnej siły nabywczej. Przyjęli cztery scenariusze: z jednym, dwoma, trzema i czterema centrami dystrybucyjnymi. Oszacowali też, o ile skróci się dystans przewozowy w zależności od liczby centrów.

Z analizy jednoznacznie wynika, że przemyślana decyzja dotycząca liczby i lokalizacji centrów dystrybucyjnych może wygenerować znaczne oszczędności w kosztach transportu. Zwiększenie liczby magazynów centralnych z jednego do czterech zmniejszyło dystans, który muszą przejechać ciężarówki o ponad 6 tys. km i to w ramach jednego cyklu przejazdowego. Oszczędność została oszacowana na 47%. Tak duża zmiana kosztów transportu na pewno wpłynęłaby na znaczną poprawę wyników finansowych całej sieci.

Źródło: Raport „Small town, big deal”