Najważniejsze wydarzenia 2022 na rynku magazynowym

1. Wybuch wojny i jego konsekwencje

Wybuch wojny w Ukrainie spowodował lekkie spowolnienie na rynku magazynowym w Polsce wywołane zerwaniem łańcuchów dostaw. Z biegiem czasu część z nich udało się odbudować oraz znaleźć nowych dostawców. Od początku marca deweloperzy borykali się m.in. z problemem braku dostępności materiałów budowlanych, co powodowało wzrost cen. Przykładowo, według danych Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa cena stali gwałtownie wzrosła, osiągając swoje maksimum na przełomie I i II kw. 2022 r. Obecnie znajduje się w trendzie spadkowym i jest ok. 10% tańsza niż przed wybuchem wojny w Ukrainie.

2. Czynsze w górę

Od początku marca 2022 r. widoczny był wzrost czynszów bazowych o 20-40% oraz czynszów efektywnych o 20-50%. To efekt m.in. wzrostu cen paliw i materiałów budowlanych, wzrostu kosztów finansowania projektów oraz pogorszenia nastrojów funduszy inwestycyjnych. Wzrost stawek nie osłabił jednak aktywności najemców.

3. Wzrost stóp kapitalizacji

Końcówka I kw. 2022 r. przyniosła odwrócenie trendu spadku stóp kapitalizacji, co spowodowane było m.in. presją inflacyjną oraz pogorszeniem nastrojów wśród inwestorów. W 2022 r. stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów logistyczno-przemysłowych wzrosły o kilkadziesiąt punktów bazowych.

– Po okresie pandemicznej „gorączki zakupowej” w sektorze logistycznym nastąpiło ochłodzenie rynku inwestycyjnego. Przyczyn tego należy upatrywać przede wszystkim we wzroście stóp procentowych. W konsekwencji wzrósł koszt kapitału, zmniejszyła się również dostępność finansowania dłużnego. W efekcie inwestorzy są obecnie bardziej selektywni i nakierowani na zakupy pojedynczych nieruchomości lub ich niewielkich portfeli. Szczególnie atrakcyjne z ich punktu widzenia są magazyny wynajęte historycznie po niższych stawkach (względem wyższych czynszów w nowo budowanych obiektach), co zmniejsza ryzyko inwestycji i daje dobre perspektywy zwiększenia dochodu z nieruchomości. Na podobny efekt liczą też inwestorzy nabywający obiekty wynajęte długoterminowo i jednocześnie oferujące indeksację czynszu w oparciu o wskaźnik inflacji – mówi Paweł Suracki, Dyrektor w Dziale Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers.    

Duży wpływ na atrakcyjność polskiego rynku w 2023 roku w oczach inwestorów będzie miało dostarczanie przez deweloperów nowych obiektów.

4. Więcej pustostanów

W I kw. 2022 r. wskaźnik pustostanów osiągnął najniższą wartość w historii rynku – 3,1%, lecz w kolejnych kwartałach wzrósł do poziomu ponad 4%. Skok ten był spowodowany głównie przez wysoki wolumen nowej, niewynajętej powierzchni oddanej do użytku.

5. Trudniej o finansowanie

Na koniec I kw. 2022 r. wolumen powierzchni w budowie wyniósł 4,8 mln mkw., co było najwyższą wartością w historii rynku powierzchni przemysłowej i logistycznej. W II i III kw. nastąpił jednak spadek wolumenu powierzchni w budowie, co było spowodowane m.in. brakiem dostępności materiałów budowlanych, wzrostem ich cen oraz trudnościami związanymi z finansowaniem budów obiektów logistycznych i przemysłowych.

– Jeszcze rok temu, banki aby sfinansować budowy, oczekiwały od deweloperów poziomu przednajmu wynoszącego około 20%. Dziś jest to nawet ok. 40%. Deweloperzy, mimo chęci budowania obiektów spekulacyjnych, co jest motywowane wysokim popytem na powierzchnię, w większości nie decydują się na finansowanie własne. Efektem jest spadek wolumenu powierzchni spekulacyjnej w budowie – mówi Maciej Chmielewski.

Co nas czeka w 2023 na rynku magazynowym?

1. Dalszy wzrost czynszów

Kolejny rok może przynieść dalszy wzrost czynszów, jednak nie będzie on tak dynamiczny jak w  2022. Pomimo rosnących stawek Polska pozostanie atrakcyjnym rynkiem I&L w porównaniu z Europą Zachodnią i będzie przyciągać kolejnych najemców. Poza aspektem finansowym, istotnymi czynnikami budującymi zainteresowanie najemców Polską są jej położenie – w pobliżu zachodnioeuropejskich rynków zbytu – i rozwijająca się infrastruktura transportowa.

2. Jeszcze więcej wolnej powierzchni

W 2023 roku spodziewany jest dalszy wzrost pustostanów ze względu na prognozowany wysoki poziom nowej podaży. Wzrost ten nie świadczy jednak o gorszej kondycji rynku.

3. Konieczne zmiany

Rosnące ceny energii i trend związany z wdrażaniem przez przedsiębiorstwa strategii ESG (Environment, Social, Governance) powodują, że najemcy i deweloperzy coraz częściej inwestują w zielone rozwiązania dla swoich budynków. Największym zainteresowaniem cieszy się fotowoltaika, niestety na inwestycję w farmy fotowoltaiczne na ten moment stać tylko największych najemców, choć i wśród mniejszych podmiotów widać zainteresowanie tematem. Kolejne miejsca zajmują odzysk ciepła, ładowarki do samochodów elektrycznych (osobowych i vanów) oraz gospodarowanie wodą.

– Te rozwiązania w dużej mierze stanowią realną odpowiedź na zaostrzanie unijnej polityki dekarbonizacji Europy oraz sposób na oszczędzanie. Niestety jednym z głównych problemów ograniczających możliwości instalacji fotowoltaiki na obiektach wielkopowierzchniowych, w tym magazynach, jest nośność dachów. Większość z nich została zaprojektowana na eksploatacyjne minimum i nie są w stanie przyjąć dodatkowego obciążenia wynikającego z instalacji paneli PV. Świadomość ekologiczna najemców i aspekty ekonomiczne przyczyniają się jednak do stopniowej zmiany tej sytuacji – mówi Kamil Koper, Senior Associate w Dziale Doradztwa Budowlanego w Colliers.

Potrzebne są także zmiany legislacyjne.

– Kłopotliwe do przejścia są formalności nałożone na deweloperów, w tym otrzymanie koncesji na sprzedaż energii elektrycznej. Obsługa samej biurokracji zmusza do zatrudnienia przynajmniej kilku dodatkowych pracowników administracyjnych. Przeszkodą bywa również brak uwzględnienia fotowoltaiki w Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego – wskazuje Martyna Bekulard, Senior Associate w Dziale Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers.

Aktualności, wydarzenia, komentarze, branżowe czasopisma - bądź na bieżąco. Zapisz się do newslettera portalu logistyczny.com - KLIKNIJ