(Żródło: Goodman)
W przypadku projektów spekulacyjnych powierzchnia jest bardziej standardowa i przygotowana dla różnej wielkości najemców, zarówno tych dużych wynajmujących 10–20 tys. m2, jak też mniejszych z zapotrzebowaniem nieprzekraczającym od 2 do 5 tys. m2 powierzchni magazynowej. „Naturalnie liczba transakcji w projektach pre-let i spekulacyjnych jest większa, bo spełnia zapotrzebowanie większej liczby firm. Ponadto, duża grupa najemców ze względu na profil prowadzonego biznesu nie może pozwolić sobie na kontrakty na wynajem powierzchni magazynowej na 7–10 lat” – mówi Anna Głowacz, Dyrektor Działu Industrial w firmie AXI IMMO.
Struktura zapytań
Jak w strukturze zapytań o powierzchnie magazynowe kształtuje się dziś relacja między magazynami w modelu BTS i powierzchniami spekulacyjnymi? Jeszcze kilka lat temu, tuż po słynnym kryzysie, mało kto w ogóle myślał o budownictwie spekulacyjnym. Znacząco dominowały wówczas inwestycje typu BTS. Do dziś ugruntowały swoją mocną pozycję, natomiast w związku z nakręcającą się koniunkturą obserwujemy coraz więcej inwestycji spekulacyjnych i wśród deweloperów zapytanych o relację w strukturze zapytań o powierzchnie zdania są podzielone.
„Na rynku widzimy coraz większy popyt na powierzchnie magazynowe w modelu BTS (built-to-suit), czyli magazyny budowane na zamówienie i dostosowane do potrzeb zamawiającego. W porównaniu do poprzednich lat klienci coraz częściej pytają właśnie o takie inwestycje” – przyznaje Jarosław Czechowicz, Dyrektor ds. Zarządzania Portfelem Nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej w firmie Goodman. Firmy, które chcą zainwestować w magazyn, szczególnie duże i średnie przedsiębiorstwa, są zdaniem eksperta coraz częściej gotowe na podjęcie zobowiązania w postaci wieloletniej umowy najmu, która jest warunkiem koniecznym do powodzenia inwestycji BTS. Dzięki temu zyskują magazyn, który jest w pełni dostosowany do ich potrzeb, szczególnie jeśli chodzi o projekt budynku oraz jego lokalizację. „Wpływ na wzrost segmentu BTS ma bez wątpienia rozwój sieci drogowej w Polsce – dzięki temu, że coraz więcej miejsc jest połączonych ze sobą siecią szybkich dróg, coraz więcej lokalizacji nieznajdujących się w największych centrach logistycznych spełnia podstawowy warunek dla inwestycji magazynowej: sprawną dystrybucję dóbr do klientów” – uważa Jarosław Czechowicz, jednocześnie odnotowując, że popyt na gotowe powierzchnie magazynowe nie słabnie. „Widzimy duże zapotrzebowanie, szczególnie ze strony mniejszych i średnich rodzimych przedsiębiorstw, na powierzchnie magazynowe w najważniejszych lokalizacjach w kraju: w Warszawie i okolicach, w Polsce Centralnej, na Dolnym i Górnym Śląsku czy w Wielkopolsce” – wymienia ekspert Goodman.
Dużą przewagę zapytań o powierzchnie spekulacyjne odnotowuje również firma 7R SA. „W stosunku do modelu BTS możemy oszacować, że jest to relacja 8:2. Wynika ona z zapotrzebowania na tego typu powierzchnie, krótszego czasu od podjęcia decyzji przez klienta do objęcia powierzchni, specyfiki poszczególnych sektorów oraz elastyczności tej formy wynajmu” – tłumaczy Maciej Krawiecki, Leasing Director w 7R SA. Realizacja obiektu typu BTS wiąże się z dostosowaniem do indywidualnych potrzeb najemcy – często powierzchnie powstają w nietypowej lokalizacji, a podczas budowy wdrożone zostają specjalne udogodnienia. Zdaniem Macieja Krawieckiego jest to najlepsze rozwiązanie z punktu widzenia przedsiębiorców, którzy planują rozwój swojej działalności długofalowo, a zabezpieczenie odpowiedniej ilości gruntu gwarantuje im duże możliwości bez konieczności późniejszej przeprowadzki do nowego obiektu. „Budynek może być zaprojektowany od zera i dokładnie dopasowany do indywidualnych potrzeb. Najczęściej na projekty szyte na miarę decydują się firmy z sektora produkcyjnego oraz z branży e-commerce” – przyznaje ekspert 7R SA.
Horyzont czasowy
Horyzont czasowy zależy głównie od rodzaju najmowanej powierzchni magazynowej. Co do zasady, klienci działający we współdzielonych parkach logistycznych mają krótszą perspektywę inwestycyjną, a klienci najmujący powierzchnię BTS – dłuższą.
Obecne uwarunkowania biznesowe i silny wzrost gospodarczy, napędzany konsumpcją oraz inwestycjami, wspierają rynek powierzchni magazynowych niezależnie od formy najmu. „Jednak zważywszy na zwiększający się udział magazynów typu BTS w strukturze zapytań, można wnioskować, że dobre warunki gospodarcze w kraju przyczyniają się do wydłużenia średniego horyzontu czasowego akceptowalnego przez najemców” – uważa Jarosław Czechowicz z firmy Goodman. Silna konsumpcja oraz stabilny wzrost siły nabywczej obywateli w opinii eksperta dają firmom większe bezpieczeństwo i są dla nich zachętą, by inwestować w zdolności produkcyjne i dystrybucyjne na polskim rynku. Dzięki rozwojowi gospodarczemu kraju przedsiębiorcy mają poczucie, że mogą zdecydować się na inwestycje długoterminowe, takie jak inwestycja w magazyn BTS.
Obecne uwarunkowania biznesowe, dynamicznie rozwijająca się gospodarka i fakt, że mamy do czynienia z rynkiem pracownika, wpływają na ostrożność najemców względem wyboru danej lokalizacji na dłuższy okres wynajmu. „Preferencje względem długości kontraktu to zazwyczaj 3–5 lat. Klienci potrzebują elastyczności wyboru, aby w razie zmiany zapotrzebowania móc zdecydować się na większą lub mniejszą niż dotychczas powierzchnię, bądź w ostateczności przenieść się do innej lokalizacji” – zauważa Maciej Krawiecki z 7R SA. „Z punktu widzenia dewelopera długość kontraktu wpływa na warunki komercyjne oferowane najemcom. Im dłuższy kontrakt, tym lepsze oferty są w stanie uzyskać, a przy doliczeniu kosztów przeprowadzki ma to duży wpływ na łączną kwotę kontraktu, przez co są zdecydowanie bardziej korzystne w dłuższej perspektywie” – dodaje nasz rozmówca.
Obecnie największy udział w rynku najmu mają firmy z sektora logistycznego, e-commerce, sieci handlowych oraz lekkiej produkcji. "Patrząc przez pryzmat tych najbardziej znaczących uczestników rynku, możemy mówić o okresach 5–10 lat. Najemcy w tych czołowych sektorach postrzegają swój biznes jako stabilny, a wskaźniki ekonomiczne i trendy rynkowe pozwalają planować rozwój w perspektywie kolejnych 5 czy 10 lat" – mówi Olga Brusik, Senior Leasing Manager w Biurze Inwestycji Kapitałowych.
Czynniki długoterminowe
Magazyn BTS to inwestycja długoterminowa korzystna niemal dla każdej firmy, która ma stały model odbiorców w przypadku produkcji oraz specyficzne wymagania techniczne, których nie jest w stanie spełnić standardowa powierzchnia magazynowa. „Projekty spekulacyjne to z jednej strony większa elastyczność w wynajmie, ale też w przypadku długoterminowo utrzymujących się niskich poziomów pustostanów ryzyko braku znalezienia odpowiedniej powierzchni od zaraz, czego najlepszym przykładem był rynek łódzki jeszcze w ubiegłym roku. Liczni klienci poszukiwali powierzchni gotowej od zaraz, ze względu na rozwój biznesów i nowe kontrakty, ale od strony podaży występował duży deficyt, który dopiero w tym roku będzie częściowo uzupełniony” – zauważa Anna Głowacz z AXI IMMO.
Wynajem powierzchni BTS umożliwia funkcjonowanie w obiekcie skrojonym na potrzeby danego inwestora. W przypadku inwestycji realizowanych przez firmę JAKON istnieje dodatkowo możliwość wykupu nieruchomości. „Stwarza to unikalne na rynku nieruchomości warunki rozwoju dla firm, które w perspektywie stawiają na budowanie marki i docelowo postrzegają nieruchomość jako składnik swojego majątku” – mówi Tomasz Jarzyniak, Project Manager w firmie JAKON.
Głównymi czynnikami, które należy brać pod uwagę decydując, czy potrzeba nam magazynu typu BTS, czy wystarczy powierzchnia w gotowym parku logistycznym, są lokalizacja, techniczne wymagania wobec budynku, a także długość okresu najmu. Jeśli potrzebujemy magazynu w miejscu, które znajduje się poza najważniejszymi rynkami logistycznymi w kraju, np. blisko własnego zakładu produkcyjnego, Jarosław Czechowicz z Goodmana sugeruje wybrać magazyn typu BTS. Ten deweloper zrealizował niedawno taki projekt dla firmy Valeo, uznanego światowego producenta części i akcesoriów samochodowych – nowy magazyn powstał bezpośrednio przy fabryce koncernu w podkrakowskiej Skawinie. Budynek typu BTS będzie również lepszym wyborem dla tych firm, które potrzebują magazynu o unikalnych cechach bądź o podwyższonym standardzie bezpieczeństwa. „Przykładowo, firmy z branży handlu detalicznego mogą potrzebować magazynów ze strefami mrożenia/chłodzenia, a firmy e-commerce – ponadstandardowo wysokich magazynów z antresolami, strefami obsługującymi zwroty od klientów oraz niestandardowym układem bram dokujących. Budynki firm z sektora motoryzacyjnego mogą z kolei mieć podwyższone wymagania względem bezpieczeństwa pożarowego, a przedsiębiorstwa zajmujące się lekką produkcją muszą dostosować cały budynek do określonej linii produkcyjnej” – tłumaczy Jarosław Czechowicz. Tym samym współdzielone parki logistyczne ze standaryzowanymi magazynami nie zawsze będą spełniać oczekiwania najemców, którzy mają wyjątkowe potrzeby – dla nich właśnie jest format BTS.
Innym kluczowym aspektem, na jaki zwraca uwagę ekspert Goodmana, jest perspektywa inwestycyjna. BTS to raczej rozwiązanie dla firm o stabilnym biznesie i długiej perspektywie biznesowej – przy tego typu inwestycji umowy najmu są podpisywane na 7–10 lat lub dłużej, więc w parze z wymiernymi korzyściami z posiadania magazynu BTS idzie długoterminowe zobowiązanie. Powierzchnia w gotowych parkach logistycznych jest bardziej uniwersalna. Często korzystają z niej mniejsze i średnie firmy bądź np. operatorzy logistyczni, którzy są przyzwyczajeni do funkcjonowania w standardowych budynkach magazynowych. „Przykładem idealnego dopasowania gotowego parku logistycznego do potrzeb klienta jest najem przez ID Logistics powierzchni magazynowej w centrum logistycznym Goodmana w Grodzisku Mazowieckim koło Warszawy. Z tego magazynu ID Logistics świadczy usługi logistyczne dla PepsiCo, korzystając z lokalizacji bezpośrednio przy autostradzie A2 oraz bliskości aglomeracji Warszawskiej i Polski Centralnej” – mówi Jarosław Czechowicz. Firmy logistyczne chętnie wybierają również Pomorskie Centrum Logistyczne w Gdańsku, które zapewnia bezpośredni dostęp do terminala kontenerowego DCT oraz bliskość aglomeracji trójmiejskiej.
