Dla rynku magazynowego poprzedni rok był absolutnie rekordowy pod względem dostarczonej powierzchni, a jej zasoby przekroczyły poziom 24 m2. W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy roku wynajęto aż 5 mln m2 i jest to wynik o ponad 40% lepszy niż w analogicznym okresie zeszłego roku. Ponadto w budowie cały czas znajduje się 3,7 mln m2, a więc prawie 150% więcej niż w analogicznym okresie zeszłego roku – czytamy w raporcie firmy doradczej Cushman & Wakefield. Wciąż jednym z najważniejszych kół napędowych rynku nowoczesnej powierzchni magazynowej pozostaje rozwój usług e-commerce.
Błyskawiczne dostawy
Wraz z dynamicznym rozwojem tego sektora, rosną także oczekiwania klientów w zakresie szybszych i bardziej skutecznych dostaw towarów. Większość konsumentów deklaruje, że chciałaby, aby zamówione w internecie produkty docierały do nich maksymalnie w ciągu 48 godzin. Żeby temu sprostać, niezbędna jest optymalizacja całego łańcucha dostaw, a zwłaszcza transportu tzw. ostatniej mili, którego ważnym elementem stały się magazyny miejskie oferujące możliwość wynajęcia powierzchni magazynowej w formacie SBU.
W opinii Waldemara Witczaka, Dyrektora Regionalnego, SEGRO po okresie pandemicznym duże znaczenie ma m.in. większe zainteresowanie usługami typu ,,same day delivery’’ wśród konsumentów. Quick commerce do realizacji błyskawicznych dostaw w obrębie miast potrzebuje blisko położonych, dostępnych obiektów, które pozwalają maksymalnie skrócić łańcuch dostaw. Skokowy wzrost ilości dostarczanych towarów oraz szybkość wysyłek wymagana przez kupujących, skutkują koniecznością najmowania magazynów jeszcze bliżej klienta końcowego. – Kolejnym czynnikiem, który wpłynął na ekspansję segmentu magazynów miejskich, było w ostatnim czasie niewątpliwie zwiększenie zaludnienia najważniejszych krajowych aglomeracji. Dobrze ilustruje to przypadek Warszawy, gdzie według PAN, populacja w ciągu najbliższych lat wzrośnie z ok. 1,8 mln do aż 2,044 mln osób . Ostatnią, za to szczególnie ważną podkreślenia przyczyną rozwoju tej części rynku, jest potrzeba zrównoważonego rozwoju, dostrzegana przez firmy na całym świecie – dodaje Waldemar Witczak.
Biznesy, które za swój cel postawiły skrócenie łańcucha dostaw i zmniejszenie śladu węglowego, coraz chętniej przenoszą swoje obiekty właśnie w granice aglomeracji licząc na krótsze i bardziej ekologiczne dostawy. Wzrost zainteresowania powierzchniami pod magazyny miejskie jest znaczny, a atrakcyjność takich obiektów zwiększają dodatkowo kurczące się banki ziemi.
Zdaniem Michała Samborskiego, Head of Development, Panattoni obiekty miejskie pozwalają na przeładowanie towarów do mniejszych i bardziej ekologicznych pojazdów, ograniczając ruch np. samochodów ciężarowych w granicach miejscowości. – Zmniejszona odległość pokonywana przez konkretne maszyny, to także doskonała okoliczność do wdrożenia pojazdów elektrycznych – w tym rowerów, które dostarczają towary w wielu europejskich miastach. Oczywiście ogromnym atutem jest także możliwość wynajęcia niewielkich segmentów, ledwo przekraczających 1000 m2, czy wynajęcie wraz z powierzchnią przemysłową nowoczesnych przestrzeni biurowych, które będą pełnić funkcję głównego biura przedsiębiorstwa – wyjaśnia Michał Samborski.
Zarówno magazyny miejskie/SBU to formaty, które są obecne na rynku od dawna. Ich rozwój w ostatnich latach wyraźnie jednak świadczy o zwiększającym się zapotrzebowaniu na ten typ formatów. Firmy poszukują mniejszych powierzchni łączących w sobie funkcje magazynu, biura i czasem też powierzchni wystawienniczej. Znaczenia nabierają usługi typu Samy-day-delivery czy też Next-day-delivery. Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO mówi, że firmy chcące sprostać tym wymaganiom decydują się na wynajem powierzchni w mieście lub tuż za jej granicami w ramach tzw. „logistyki ostatniej mili”.
– Profil najemcy magazynów miejskich zależy przede wszystkim od rodzaju działalności, która będzie w nim wykonywana, przy czym bardzo często znajdziemy w nich wysoko wyspecjalizowane firmy farmaceutyczne, czy działy R&D i laboratoria. To również miejsce dla małych firm i lokalnych dostawców, jak i dystrybutorów o zasięgu krajowym i europejskim. W projektach SBU rozwijają się także firmy zajmujące się lekką produkcję. Bardzo często magazyny wynajmowane są na potrzeby firm eventowych, a także przerabia się je na showroomy np. mebli czy specjalistycznych maszyn – dodaje Anna Głowacz.
Choć grono potencjalnych najemców miejskich magazynów jest bardzo szerokie, to najczęściej są wśród nich sieci handlowe, firmy sprzedające swoje produkty on-line oraz operatorzy logistyczni czy firmy kurierskie. –Coraz więcej konsumentów przyzwyczaja się do dostawy tego samego dnia. Kolejnym etapem będzie dostawa w ciągu kilku godzin, która w przyszłości będzie odgrywać coraz ważniejszą rolę, zwłaszcza w sektorze spożywczym. Znaczenie logistyki dla sukcesu firm detalicznych będzie rosło, w wielu przypadkach konieczna będzie optymalizacja i koordynacja logistyki magazynowej, zaopatrzenia, dystrybucji i samego sklepu – uzupełnia Zbigniew Smyczyński, Senior Leasing Manager, P3 Logistic Parks.
Dla najemców, którzy wybierają magazyny miejskie nie mniej ważnym czynnikiem jest sąsiedztwo miasta czy wręcz bycie jego częścią. Położenie to przekłada się bowiem bezpośrednio na dwa podstawowe elementy: bliskość odbiorców – czy to w znaczeniu odbiorców indywidualnych czy biznesowych, jak również na łatwiejszy dostęp do szeroko rozumianych kadr. Dostęp do miejskiej infrastruktury to także szansa na bezpośrednią interakcję z klientami – zarówno na w sektorze rynku b2b jak i b2c. Magazyny miejskie wypełniają de facto lukę dostępności powierzchni dla wszystkich dziedzin biznesu, które z różnych przyczyn nie są w stanie wpasować się w działalność stricte biurową czy handlową. Ten format wybierają np. firmy kurierskie, start-upy i generalnie małe i średnie przedsiębiorstwa handlowe oraz handlowo-produkcyjne działające też lokalnie, których klienci i dostawcy są blisko jak w przypadku firm kosmetycznych, farmaceutycznych czy z branży HoReCa.
Blisko czy daleko
Na pytanie czy magazyny miejskie to domena dużych aglomeracji miejskich czy zainteresowanie dotyczy również mniejszych miast nasi rozmówcy odpowiadają różnorodnie choć większość z nich podkreśla, że City Logistics to specyficzna grupa obiektów, która rzeczywiście jest charakterystyczna dla dużych aglomeracji. – Panattoni buduje w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Katowicach, Łodzi i Poznaniu. Dostarczyliśmy już ponad 360 000 m2 w i w ramach tych ośrodków, o dużym zagęszczeniu ludności możemy mówić o obiektach City Logistics – ze Small Business Units. W mniejszych miastach magazyny przyjmują bardziej tradycyjną formę, ale też często spełniają podobną funkcję, zbliżenie firmy do końcowego odbiorcy, przede wszystkim z sektora e-commerce. Dlatego powstają obiekty w takich ośrodkach jak Siedlce, Lublin, Olsztyn, czy Wałbrzych – mówi Michał Samborski.
Z kolei Anna Głowacz wskazuje, że w ostatnich latach obserwowaliśmy tendencję, w której magazyny miejskie/SBU były uzupełnieniem wielkopowierzchniowych inwestycji na głównych rynkach w Polsce. – Z tego względu rozwój tych projektów odbywał się m.in. w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku, Łodzi oraz Szczecinie. Obecnie niemal wszyscy deweloperzy oferują mniejsze magazyny w swoim portfolio, dla przykładu Panattoni dysponuje formatem City Logistics, a 7R platformą City Flex. W obwodzie pozostają również projekty SBU od Prologis, SEGRO, MLP czy też Ideal Idea – dodaje Anna Głowacz.
W opinii Zbigniewa Smyczyńskiego początkowo niewielkie miejskie magazyny rzeczywiście powstawały jedynie w dużych aglomeracjach, takich jak Warszawa czy Kraków, głównie, aby pomóc firmom obsłużyć rozległe lokalne rynki. Jednak w ostatnim czasie tego typu projekty realizowane są również w wielu innych dużych i średnich miastach. Są one odpowiedzią na rosnące znaczenie logistyki ostatniej mili w sieci dystrybucji wielu przedsiębiorstw, uzupełniają zmieniające się łańcuchy dostaw i pozwalają przedsiębiorstwom na optymalizację kosztów przy jednoczesnym skróceniu czasu dostaw do klientów końcowych.
– Z punktu widzenia długofalowej strategii rozwoju P3 nadal atrakcyjne są dla nas lokalizacje o interregionalnym potencjale, pozwalające na budowę dużych parków logistycznych. Niemniej jednak równolegle rozwijamy także sieć magazynów miejskich na potrzeby obsługi logistyki ostatniej mili przez naszych klientów. Tylko w ciągu ostatnich kilku miesięcy nabyliśmy nowe grunty m.in. w Łodzi, Bydgoszczy, Wrocławiu i Katowicach pozwalające na realizację właśnie takich inwestycji – uzupełnia Zbigniew Smyczyński.
Na interesujące badania powołuje się Waldemar Witczak. SEGRO wspólnie z firmą JLL w ubiegłym roku przygotowały analizę, która pokazuje, że pod względem geograficznym większość zasobów magazynowych w Polsce znajduje się w pobliżu największych aglomeracji, ale tylko około 14% znajduje się w granicach ośmiu największych miast. – Choć dzisiaj obiekty tego typu skoncentrowane są głównie w okolicy Warszawy, na Górnym Śląsku i w Łodzi, z czasem możemy spodziewać się zmian. Wraz z rozwojem popytu na nowoczesne usługi oraz dążeniem do przyśpieszenia logistyki ostatniej mili, w niedalekiej przyszłości prawdopodobnie będziemy obserwować wzrost zainteresowania takimi obiektami również w mniejszych miastach – przewiduje Waldemar Witczak.
Ostatni etap dostawy, czyli tzw. ostatnia mila, mocno determinuje lokalizacje magazynów blisko klientów. W opinii Małgorzaty Włochal, Associate w Dziale Wynajmu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych, Savills, można więc powiedzieć, że magazyny miejskie to domena większych miast, gdzie znajdują się skupiska potencjalnych klientów. – Z drugiej strony jest to zdeterminowane również przez dostępność do powierzchni typu greenfield, na których takie nieruchomości są budowane. Takie lokalizacje muszą się charakteryzować dobrym dostępem do infrastruktury oraz komunikacji. Zapisy miejscowych planów zabudowy muszą być również odpowiednio dostosowane, aby taką inwestycję móc zrealizować. Takie zasoby ziemi w obrębie kluczowych aglomeracji w Polsce są ograniczone, zatem może się okazać, że w przyszłości model magazynów miejskich będzie miał również zastosowanie w obrębie mniejszych miast – wyjaśnia Małgorzata Włochal.
Więcej niż standard
Na miejski segment branży magazynowej wyraźnie wpływają zastana urbanistyka i otoczenie, a obiekty takie z oczywistych względów charakteryzują się zróżnicowaną specyfikacją od strony technicznej, rozmiarami, a nawet kształtem. Zdaniem Waldemara Witczaka typy magazynów działających na rynku to miejski multi-let (67%), SBU (24%) i cross-dock (9%). – Magazyny miejskie generalnie mają więcej niż standardowy magazyn doków i bram „0”, ograniczoną głębokość i dużo więcej miejsc parkingowych. Często wyróżniają się też eleganckimi i nowoczesnymi powierzchniami biurowymi, dlatego też często firmy mają w nich wręcz swoje główne siedziby – dodaje Waldemar Witczak.
Istotnym aspektem wyróżniającym tego typu magazyny jest także wysoki poziom automatyzacji oraz robotyzacji, tak aby sprzedawcy mogli zrealizować dostawę do klientów jak najszybciej zgodnie z ich oczekiwaniami. – Choć nie ma jednego, z góry ustalonego modelu magazynu miejskiego, można zaobserwować, że najczęściej występują one w formie standardowego Big Boxa, istotną część rynku stanowią również obiekty typu SBU, natomiast z uwagi na zwiększony popyt na usługi kurierskie coraz większym zainteresowaniem cieszą się również magazyny miejskie realizowane w formule cross-dock – twierdzi Małgorzata Włochal.
O ciekawych doświadczeniach opowiada Zbigniew Smyczyński. Projekty tzw. miejskie, z mniejszymi modułami do wynajmu, które mają zwykle około 1000 m2, nie zawsze powstają jako „szyte na miarę”. Ich budowa często rozpoczyna się jeszcze przed podpisaniem umów z kompletem najemców, tak aby ze względu na duży popyt dostarczyć oczekiwaną powierzchnię jak najszybciej. Długość kontraktów zawieranych przez deweloperów z najemcami magazynów miejskich nie różni się znacząco od umów w obiektach wielkopowierzchniowych i zwykle wynosi około pięciu lat. Różnice w czasie trwania umowy wynikają z indywidualnych potrzeb klientów.
– Działki miejskie, ze względu na swoją atrakcyjność dla firm z różnych sektorów rynku nieruchomości – nie tylko komercyjnych, są trudniej dostępne niż grunty położone poza granicami administracyjnymi miast. Ich ograniczona dostępność sprawia, że deweloperzy magazynowi coraz częściej decydują się na inwestycje typu brownfield w miejscach, gdzie taka zabudowa istniała już wcześniej. Zwykle są to tereny w pobliżu strategicznych węzłów komunikacyjnych i centrów miast, przez co wymagają specjalistycznego podejścia i ścisłej współpracy z władzami lokalnymi – dodaje Zbigniew Smyczyński.
O stawkach czynszów magazynów miejskich wspomina z kolei Anna Grzywacz. Średnie stawki czynszów w mniejszych obiektach będą statystycznie wyższe o ok. 1,0 do 2,5 euro za m2 w porównaniu z obiektami Big Box w danym regionie. – Różnica ta związana jest z wyższymi kosztami za zakup gruntu w granicach miasta, które mogą być kilkukrotnie wyższe niż na jego obrzeżach – kończy Anna Grzywacz.
Na koniec Michał Samborski podkreśla, że kluczową różnicą między „tradycyjnymi” magazynami wielkopowierzchniowymi a miejskimi jest możliwość wynajęcia minimalnych segmentów, co pozwala na naprawdę szerokie spektrum działalności. – Realizacje miejskie także znacznie częściej są inwestycjami typu brownfield i powstają na terenach poprzemysłowych. Mniejsza dostępność gruntów w ramach aglomeracji motywuje deweloperów do odzyskiwania dla miast i biznesu gruntów zdegradowanych. W konsultacji z ekologami obszary często pozbawione pokrywy roślinnej, wyposażane są w zielone strefy i liczną zieleń – dodaje Michał Samborski.
Reasumując, zgodnie z komentarzem Cushman & Wakefield – w krajobrazie polskich magazynów widzimy coraz częściej nie tylko duże centra dystrybucyjne, ale i magazyny miejskie, huby kurierskie, centra zwrotów, a nawet powierzchnie magazynowe w galeriach handlowych ulokowane przy omnichannelowych sklepach czy też dark stores – małe powierzchnie magazynowe zajmujące często miejsce dawnych lokali usługowych i małych sklepów osiedlowych. Różnorodność powierzchni magazynowych będzie więc rosnąć wraz z nasyceniem polskiego rynku, rosnącymi żądaniami klientów i rosnącą konkurencją.
Sławomir Erkiert
Ten i inne artykuły znajdziecie w czasopiśmie Top Logistyk – dostępnym w naszym sklepie
