Po pierwszym kwartale 2022 r. na rynku magazynowym optymizm nie maleje. Według najnowszych danych firmy doradczej CBRE na koniec pierwszego kwartału br. zasoby magazynowe w Polsce wynosiły 24,7 mln m2, z czego 3,5 mln m2 zostało oddanych do użytku w roku 2021. Na koniec marca 2022 r. w budowie pozostawało 4,7 mln m2 (prawie dwukrotny wzrost względem analogicznego okresu roku ubiegłego). Dla porównania w ciągu pierwszego kwartału 2021 roku wybudowano 2,5 mln m2. Największą inwestycją oddaną do użytku w pierwszym kwartale roku był obiekt w województwie kujawsko-pomorskim (Hillwood Bydgoszcz o powierzchni 104 400 m2). W pierwszym kwartale tego roku oddano łącznie 1,31 mln m2 powierzchni przemysłowo-logistycznej.
Popyt dotyczy niemal wszystkich formatów – od magazynów typu big-box w pobliżu największych aglomeracji oraz regionalnych rynków wschodzących, inwestycji BTS po magazyny miejskie. I w zasadzie nie ma tutaj znaczenia, pod jaką nazwą funkcjonują te obiekty logistyczne.
Precyzyjne nazewnictwo
Zdaniem Moniki Rykowskiej, Research & Marketing Director, AXI IMMO, typowa nazwa centrum logistycznego czy parku dystrybucyjnego w większości przypadków opiera się o taką samą zasadę. – Możemy przypuszczać, że każdy nowy obiekt będzie się składał docelowo z trzech lub czterech wyrazów. Pierwszy będzie wskazywał, który deweloper zdecydował się na inwestycję, z kolei następny najczęściej dookreśla zgodnie z przyjętą strategią marketingową, czy jest to park, centrum, a może – w przypadku projektów budowanych na indywidualne potrzeby – BTS. Na samym końcu dowiadujemy się, gdzie wymieniony obiekt się znajduje – wyjaśnia Monika Rykowska. Bywa też i tak, że do kolejnego etapu parku czy centrum logistycznego dodaje się liczbę porządkową. Część najemców w przypadku projektów BTS zastrzega sobie, aby do oznakowania magazynu dodać ich nazwę. – Zabieg ten wydaje się w pełni uzasadniony, ponieważ inwestycja taka jest przygotowywana specjalnie pod ich potrzeby. Niejako pewien zamęt dotyczący nazewnictwa pojawia się w sytuacji, kiedy deweloper zdecyduje się sprzedać swój park innemu podmiotowi. Nowy właściciel ma kilka rozwiązań, jednak najczęściej stosuje się jedno z dwóch. W pierwszym przypadku zakupione centrum logistyczne zmienia nazwę na zgodną z tzw. brandingiem i strategią marketingową na danym rynku lub regionie, z kolei w drugim przypadku pozostawia się obowiązującą nazwę bez zmian – dodaje Monika Rykowska. Jej zdaniem z perspektywy najemców to, czy park nazywa się „Centrum Logistyczne X czy Y”, nie ma większego znaczenia, ponieważ pomimo zmiany oznakowania, klient pozostaje cały czas pod tym samym adresem.
Formalnie brak jest przepisów czy zapisów prawnych, które nakazywałyby ujednolicenie nazw. Istotnym elementem jest wygoda klienta. W Prologis wszystkie parki nazywane są tak samo – każdy z nich nosi nazwę Prologis Park i po tych dwóch słowach określających inwestycję pojawia się jej lokalizacja, np. Poznań, Wrocław czy Błonie. Zdaniem Marcina Czerniewskiego, Project Managera, Prologis, to znacznie ułatwia klientom zrozumienie i poruszanie się po obiektach. – Celowo nie dodajemy do nazw naszych parków żadnych dodatkowych określeń – zależy nam na przejrzystości, spójności i prostocie. W swojej ofercie mamy dwa typy budynków, a precyzyjniej rzecz ujmując, dwa modele biznesowe – standardowy najwyższej klasy obiekt magazynowy oraz SBU, czyli budynek small business unit, który ma inną specyfikę i budowę niż klasyczny obiekt magazynowy. SBU oferuje mniejsze moduły, już od 600 metrów kwadratowych – mówi Marcin Czerniewski, podkreślając jednocześnie, że w Prologis nazewnictwo jest proste i intuicyjne, a funkcjonujące dwa modele biznesowe mocno się od siebie różnią i są adresowane do zupełnie innych grup klientów.
Na rynku magazynowym nie ma generalnie przyjętej jednej formalnej nomenklatury dla poszczególnych formatów, przy czym deweloperzy stosują podobne nazewnictwo. Najczęściej oznakowanie nieruchomości odbywa się poprzez fuzję nazwy dewelopera z lokalizacją. – Od pewnego czasu do nazewnictwa wprowadzono dodatkowe określenia, które mają bardziej sprecyzować, czy dany obiekt znajduje się w mieście, czy poza nim. Dlatego w większości projektów big-box, które buduje się poza miastem, stosuje się klasyczne rozwiązanie, tj. deweloper/lokalizacja, niekiedy wtrącając pomiędzy lub na jego koniec słowo HUB. Z kolei w przypadku miejskich magazynów, takich jak np. last mile lub SBU, celem deweloperów jest oddanie ich miejskiego charakteru, dlatego w tych przy przypadkach dodaje się słowo „city”, „business” czy „flex”. Z kolei popularnym rozwiązaniem dla inwestycji w okolicach lotniska zostaje wykorzystanie słowa „Airport” – uważa Monika Rykowska.
W opinii Michała Samborskiego, Head of Development, Panattoni, przypisywanie inwestycjom jedynie lokalizacji i nadawanie kolejnego numeru nie tylko jest mało atrakcyjne dla któregoś z kolei parku, ale też w żaden sposób go nie wyróżnia. Panattoni więc stara się tworzyć marki dla wybranych inwestycji (Wrocław Campus 39 czy A2 Warsaw Park), które wyróżniają dany park wśród tego samego profilu inwestycji. Nazewnictwo, czy też pewnego rodzaju branding nadany konceptom, jak np. City Logistics Parks czy Airport Parks, naprowadza na typ realizacji i jednocześnie jej przeznaczenie. – Kiedy mówimy o Airport Parks, nawiązujemy do koncepcji, w której port lotniczy staje się punktem węzłowym i zaczyna obrastać różnymi funkcjami. Z uwagi na to, że jest to węzeł komunikacji lotniczej, bardzo często zbiegają się tam również linie autobusowe, linie kolejowe, które są bardzo dobrze połączone z centrum miasta. Dlatego z punktu widzenia komunikacyjnego miejsce to staje się bardzo atrakcyjne, z bardzo dobrze rozwiniętą komunikacją publiczną oraz komunikacją drogowo-kolejową z i do miasta. W zależności od tego, gdzie port lotniczy się znajduje względem aglomeracji, albo zaczyna tam rosnąć strefa przemysłowo-produkcyjno-usługowa (jeżeli jest położony bliżej) albo strefa logistyczno-przemysłowa, bez usług (przy nieco dalszej lokalizacji) – wyjaśnia Michał Samborski.
W tym przypadku nazwę inwestycji determinuje ich funkcja. Michał Samborski precyzyjnie to wyjaśnia – Jeżeli mówimy o City Logistics, ewidentnie wskazujemy park, który wpisuje się w koncepcję parków miejskich, czyli właśnie serwis, logistyka ostatniej mili, park technologiczny, centrum laboratoryjne, produkcja itd. Jeżeli mówimy Airport Parks, to wskazujemy na specyficzny kierunek rozwoju. To są ewidentnie naczynia połączone – obiekt z dużą aglomeracją, z dobrym punktem węzłowym i, po prostu, dobrze połączony z miastem. To coś pośredniego między City Logistics (reprezentowane zazwyczaj przez mały park, często wyposażony w komponent Small Business Units) a Logistics Parks, bo Airport Parks może być już kompleksem wysokopowierzchniowym.
Kluczowe determinanty
Na rynku obowiązują różne kryteria wpływające na rozwój i funkcjonalność centrów logistycznych. Można jednak wyodrębnić te najbardziej kluczowe. Jednym z nich jest np. globalny trend proekologiczny. W tym duchu Prologis zamierza do 2025 roku osiągnąć neutralność pod względem emisji CO2 wbudowanej w proces powstawania magazynów. – Dlatego nieprzerwanie już od 2008 r. wszystkie nasze nowe budynki, są poddawane akredytacji BREEAM. Aktualnie w Europie Środkowej mamy już ponad 40 magazynów, które uzyskały akredytację BREEAM. Co ważne, w przypadku każdej nowej inwestycji Prologis w Europie – aby skutecznie skompensować te emisje CO2, których nie uda się uniknąć podczas budowy – w ramach naszej współpracy z organizacją Cool Earth przekazujemy dodatkowe fundusze na ochronę lasów deszczowych o powierzchni ponad trzydziestokrotnie większej niż każdy nowo budowany obiekt. Ponadto w 2021 r. kupiliśmy 80% energii z Gwarancjami Pochodzenia – dodaje Michał Czerniewski.
Niezmiennie bardzo ważna jest dobra infrastruktura drogowa i lokalizacja. Zdaniem Michała Samborskiego do tego trzeba jeszcze dołożyć dostępność pracowników, zarówno fizycznych, jak i biurowych, oraz atrakcyjność tej lokalizacji zwłaszcza dla pracowników biurowych. – I oczywiście dzisiaj nowe technologie i rozwiązania ekologiczne również mają wpływ na funkcjonalność centrów logistycznych, chociażby dlatego, że obiekty te pełnią wiele różnych funkcji, a magazynowanie jest tylko jedną z nich – wyjaśnia Michał Samborski.
Również Monika Rykowska podkreśla kluczową rolę dostępności wykwalifikowanej kadry, która może szybko zasilić powstający obiekt. – Z tego względu duży potencjał w kontekście tzw. perspektywicznych lub wschodzących rynków przypisywało się byłym miastom wojewódzkim, które rozważało się jako lokalne centra dystrybucji. Niemniej rozwój rynku magazynowego oraz rosnące wymagania najemców przyczyniły się do zmiany priorytetów – dodaje Monika Rykowska. Pandemia oraz rosnąca świadomość w kontekście realizacji celów klimatycznych i zmniejszenia tzw. śladu węglowego stały się kluczowe dla całego sektora.
Sławomir Erkiert
Ten i inne artykuły znajdziecie w czasopiśmie Magazynowanie i Dystrybucja – dostępnym w naszym sklepie
