Pierwszy czynnik decydujący o wyborze lokalizacji magazynowej, na który warto zwrócić uwagę, jest pochodną zmiany nawyków konsumenckich. Epidemia koronawirusa spopularyzowała zakupy przez Internet. To powoduje, że rośnie znaczenie magazynów miejskich, tzw. ostatniej mili, które powstają w obrębie większych miast. „Widać to wyraźnie po dynamicznym rozwoju m.in. województwa śląskiego i mazowieckiego. Intensywnie rośnie również sama Warszawa, gdzie w pierwszym półroczu 2020 r. budowało się dwa razy więcej niż jeszcze rok temu – aż 125 tys. m2 powierzchni” – mówi Beata Hryniewska, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowych i Logistyki w CBRE.
Drugi czynnik decydujący o wyborze lokalizacji, na który zwraca uwagę nasza rozmówczyni, wynika bezpośrednio z potrzeb najemcy. „Już przed epidemią koronawirusa ten trend był silny, a teraz się tylko potęguje. Powstają magazyny, które wprost odpowiadają na to, czego potrzebuje najemca. Z jednej strony, to ukłon w stronę klientów, którzy dostają produkt „skrojony na miarę” lub odpowiadający wprost na bieżące zapotrzebowanie” – dodaje Beata Hryniewska. Z drugiej strony, aktualnie wśród deweloperów widać większą ostrożność przy rozpoczynaniu nowych inwestycji magazynowych. Nadal zabezpieczają działki w tych sprawdzonych, jak i mniej popularnych lokalizacjach, ale rozpoczęcie budowy jest silniej uwarunkowane właśnie znalezieniem najemcy i jego potrzebami.
Wybór lokalizacji magazynu jest zawsze kwestią indywidualną i bardzo złożoną. Należy mieć na uwadze, że to właśnie odpowiednia lokalizacja obiektu może przesądzić o powodzeniu inwestycji i wynikach firmy. „Jednym z kluczowych czynników determinujących wybór miejsca jest jego położenie względem docelowego łańcucha dostaw i sieci dystrybucji. Przemyślana pod tym względem lokalizacja pozwala m.in. uniknąć tworzenia magazynów tranzytowych, a także ułatwia synchronizację czasu zaopatrzenia punktów konsumpcji z czasem zapotrzebowania” – mówi Bartłomiej Sutkowski, Manager w firmie Hines Polska. Dzięki temu możliwe jest ograniczenie kosztów i utrzymanie konkurencyjnej pozycji na rynku. Innym kryterium jest lokalny rynek pracy, czyli dostępność kadry, a także realna gotowość do pracy za założone stawki. Wynika to głównie z dużego zapotrzebowania najemców na personel, najczęściej wykonujący proste czynności. Sytuacja na rynku pracy to jeden z czynników, którego znaczenie istotnie wzrosło w ostatnich latach.
Bliskość dużych aglomeracji miejskich i dostępność do węzłów komunikacyjnych to jedne z najważniejszych czynników, które przedsiębiorcy biorą pod uwagę przy decyzji o wyborze lokalizacji magazynowych. „Aspekty te odgrywają kluczową rolę szczególnie teraz, w dobie pandemii, zwłaszcza dla klientów z branży e-commerce. Ta ostatnia wraz z dynamicznym rozwojem potrzebuje coraz większych usprawnień i skracania czasu dostaw do odbiorcy końcowego” – komentuje Waldemar Witczak, Dyrektor Regionalny w SEGRO.
Efekt lockdownu
Które rynki lokalne w pierwszej połowie bieżącego roku były najbardziej rozchwytywane przez najemców? „Jak pokazują ostatnie raporty rynkowe, pod względem zainteresowania klientów w pierwszym półroczu tego roku dominowały topowe lokalizacje, takie jak Warszawa, Górny Śląsk oraz Polska Centralna. Regiony te wyróżnia położenie w pobliżu największych rynków zbytu oraz najważniejszych szlaków komunikacyjnych i węzłów transportowych, co pozwala zoptymalizować procesy logistyczne” – podkreśla Waldemar Witczak z SEGRO i dodaje, że coraz bardziej na znaczeniu i atrakcyjności zyskuje również Dolny Śląsk.
Eksperci obserwują również zainteresowanie rynkami lokalnymi, ale 70% i więcej popytu generuje pięć rynków głównych, co pokazują również dane Panattoni za pierwsze półrocze. W przypadku podpisywanych umów przez Panattoni największym zainteresowaniem cieszyła się Warszawa i okolice – region był najczęściej wybierany i to tu w efekcie wynajętych zostało ponad 180 000 m2. Na drugim miejscu uplasowała się Wielkopolska z blisko 103 000 m2. wynajętej powierzchni, a trzecie miejsce ze względu na liczbę podpisanych najmów zajęły ex aequo Trójmiasto (aspirujące do rynku głównego) z 104 500 m2 i Polska Centralna z 78 000 m2. „Warto wspomnieć również o Górnym Śląsku – tu wynajęliśmy łącznie 85 650 m2. Oczywiście udział rynków lokalnych wzrasta, jednak pięć głównych rynków absorbuje zdecydowaną większość popytu” – podkreśla Michał Samborski, Head of Development w Panattoni.
Według obserwacji Błażeja Obremskiego, Dyrektora Infrastruktury z firmy YouNick, klienci generalnie poszukiwali rozproszenia swojej sieci dystrybucji i przenoszenia magazynów bliżej miejsca produkcji. Dekoncentracja i uniezależnienie się od konkretnych lokalizacji zarówno w kontekście produkcji, jak i magazynowania stały się ważnym trendem. „Nie zdziwiłbym się, gdyby lokalizacje w sąsiedztwie dużych morskich terminali przeładunkowych zyskały na znaczeniu przy praktycznym wyłączeniu z transportu samolotów cargo w szczycie pandemii, natomiast na oficjalne dane potwierdzające tendencję trzeba będzie pewnie jeszcze chwilę zaczekać” – przekonuje Błażej Obremski.
Trendy i przewidywania
Niekwestionowany wpływ na rynek powierzchni magazynowych wywiera postępujący rozwój handlu e-commerce i zdaniem niektórych ekspertów to dopiero początek transformacji, która może doprowadzić do znaczącego rozproszenia magazynów. „Dodatkowym czynnikiem wpływającym na potencjalne dążenie firm produkcyjnych i handlowych do rozproszenia mogą być ostatnio wprowadzane restrykcje dotyczące poszczególnych powiatów. Uniezależnienie się od ewentualnych „punktowych lockdownów” na pewno jest ważną motywacją dla firm” – uważa Błażej Obremski z YouNick.
Epidemia koronawirusa zwiększyła zainteresowanie zakupami on-line, a przerwa w handlu stacjonarnym i niepewność dotycząca dostaw produktów skłoniła firmy do zabezpieczania większej ilości powierzchni. „W efekcie wzrosło zapotrzebowanie na przestrzeń magazynową, co dało rekordowe wyniki w pierwszym półroczu 2020 r. Jeżeli chodzi o sektory, w których widać silne zainteresowanie magazynami, to na pewno jest to e-commerce, ale też produkcja różnych sektorów” – mówi Beata Hryniewska z CBRE. Część zapotrzebowania wygenerowały także umowy krótkoterminowe, które są efektem kumulacji towaru podczas okresu zamknięcia sklepów.
W trakcie panujących obostrzeń pojawiło się też kilka wyraźnych trendów, jak np. wzrost zapytań o możliwość najmu krótkoterminowego, ponieważ sieci handlowe musiały doraźnie przechować towar, którego nie mogły sprzedać w sklepach stacjonarnych. „Najemcy powierzchni musieli także dostosować się do zwiększonych rygorów sanitarnych. Z uwagi na obowiązujące obostrzenia, w tym wstrzymane loty międzynarodowe, inwestorzy mieli trudności z uczestniczeniem w oględzinach nieruchomości. Firmy często podczas spotkań on-line z potencjalnymi najemcami organizowały „podróż” po obiektach, opowiadając o szczegółach inwestycji” – mówi Bartłomiej Sutkowski z Hines Polska. Być może w przyszłości ten trend się utrzyma, ponieważ ograniczenie podróży służbowych redukuje koszty.
Warto pamiętać, że pandemia wciąż jeszcze trwa, a sytuacja, z jaką mamy do czynienia od kilku miesięcy, jest dynamiczna, trudno zatem jednoznacznie ocenić jej wpływ na rynek nieruchomości magazynowych. Można natomiast zaobserwować pewne tendencje, które na tym rynku mają miejsce. Chodzi przede wszystkim reakcje firm, które w wyniku pandemii podejmują decyzje dotyczące prowadzenia swoich biznesów, co w rezultacie przekłada się na współpracę z deweloperem magazynowym. „Część z przedsiębiorców kontynuuje transakcje, które zostały rozpoczęte jeszcze przed wybuchem pandemii, część na pewien czas wstrzymała swoje plany, a jeszcze inni właśnie teraz są bardziej aktywni i poszukują dogodnych ofert. Sporą część projektów magazynowych stanowią inwestycje dla firm z branży e-commerce, która w ostatnich miesiącach notuje wyraźne wzrosty” – potwierdza Waldemar Witczak z SEGRO. To z kolei w przyszłości może zaowocować zwiększeniem udziału e-handlu w najmie nieruchomości magazynowych.
Michał Klecha
