W 2015 r. polski rynek magazynowy nadal dynamicznie się rozwijał. Ilość nowej powierzchni oddanej do użytku przekroczyła 925 000 m kw., a popyt wzrósł do rekordowego poziomu 2 470 000 mkw. Według raportu międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield pt. „Property Times” ze względu na wysoki poziom absorpcji i popytu możemy spodziewać się rozpoczęcia budowy znaczącej liczby projektów przemysłowych i logistycznych.
Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej wyniosły 9 895 000 mkw. pod koniec 2015 r. Wzrost aktywności deweloperskiej odnotowano w niemal wszystkich regionach, zwłaszcza w Poznaniu, na Górnym i Dolnym Śląsku, a także na rynkach wschodzących (Lublin, Rzeszów i Szczecin), gdzie wzrosła liczba nowych terenów inwestycyjnych przygotowanych do budowy nowoczesnych magazynów i obiektów logistycznych.
Popyt na powierzchnię magazynową wzrósł o 5% w porównaniu z 2014 rokiem i wyniósł 2 470 000 mkw., wskutek czego wskaźnik pustostanów w Polsce spadł z 6,8% do 5,2%. Najwyższy udział dostępnej powierzchni najmu utrzymuje się w strefie miejskiej Warszawy (9,7%) i w okolicy stolicy (7,3%), a najniższy w regionie Poznania (1,9%).
W 2015 r. największy udział w wolumenie transakcji najmu miały firmy z sektora logistycznego, motoryzacyjnego, produkcji lekkiej oraz sieci handlowe. Zainteresowanie najemców w większym stopniu koncentruje się na głównych rynkach, czyli Polsce Centralnej (22%), okolicach Warszawy (20%) i na Górnym Śląsku (17%), natomiast w Poznaniu i Wrocławiu popyt jest na porównywalnym poziomie 10%. Zauważalny jest wzrost popytu ze strony najemców na mniejszych rynkach, takich jak Szczecin, a także w nowych lokalizacjach, takich jak Bydgoszcz.
Do największych transakcji ubiegłego roku zalicza się: przedłużenie umowy najmu wraz z powiększeniem wynajmowanej powierzchni przez firmę Goodyear w Tarnów Logistic City Park (56 000 mkw.), obiekt typu BTS dla Leroy Merlin w Panattoni Park Stryków II (53 000 mkw.) oraz odnowienie umowy najmu 43 000 mkw. powierzchni przez Corning w SEGRO Logistic Park Stryków.
Największym rynkiem jest nadal Warszawa i okolice (ok. 30% istniejących zasobów). Jednak coraz lepsza infrastruktura transportowa sprzyja rozwojowi pozostałych rynków regionalnych, takich jak Górny Śląsk, Polska Centralna, Poznań i Wrocław, na które przypada łącznie prawie 59% zasobów kraju. Największą aktywność deweloperską odnotowano w regionie Poznania (23% łącznej podaży w ubiegłym roku), Górnego Śląska (17%), Wrocławia (12%) i okolic Warszawy (10%).
Pod względem struktury właścicielskiej Prologis ma obecnie największy portfel nieruchomości z 23% udziałem w całkowitych zasobach nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce. Pozostałe sześć miejsc zajmują SEGRO (11%), Panattoni (10%), Logicor (9%), Goodman (7%), P3 (5%) i MLP Group (4%).
Czynsze nominalne na głównych rynkach magazynowych nie zmieniły się lub nieznacznie spadły. W dalszym ciągu najwyższe stawki obowiązują w strefie miejskiej Warszawy (4,00-5,40 EUR/mkw./miesiąc), a najniższe w regionie Polski Centralnej (2,40-3,95 EUR/mkw./miesiąc) oraz na obrzeżach Warszawy (2,40-3,80 EUR/mkw./miesiąc).
– W okresie ostatnich dwóch lat rynek powierzchni magazynowych w Polsce rozwijał się wyjątkowo dynamicznie, czego dowodem jest rekordowa aktywność najemców oraz skala inwestycji deweloperskich zbliżona do historycznie najwyższych poziomów odnotowanych w latach 2007-2009. Popyt netto wyniósł ponad 1,7 mln m kw. Popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową stale rośnie, przy czym największy w nim udział mają firmy z sektora logistycznego, motoryzacyjnego i FMCG. Ponadto rozwój handlu internetowego w Europie Środkowo-Wschodniej przyczyni się do wzrostu popytu, a wiele firm może poszukiwać możliwości wynajęcia bardzo dużych powierzchni (ponad 50 tys. m kw.). W minionym roku odnotowaliśmy dalszy rozwój zarówno głównych rynków powierzchni magazynowej, jak i lokalizacji wschodzących, które ze względu na coraz lepszą infrastrukturę drogową i dostępność gruntów przyciągają deweloperów zainteresowanych realizacją nowych inwestycji – powiedział Tom Listowski, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Polsce oraz Relacji z Klientami Korporacyjnymi na Europę Środkowo-Wschodnią firmy Cushman & Wakefield.
Perspektywy
Duża ilość powierzchni w budowie (prawie 1 mln mkw.) raczej nie spowoduje znacznego wzrostu poziomu pustostanów w najbliższym czasie, ponieważ ponad 60% realizowanych projektów to obiekty BTS lub magazyny objęte umowami przednajmu. Coraz częściej inwestorzy decydują się na budowę projektów spekulacyjnych, czemu sprzyja rosnący popyt na rynku. Rozwój gospodarczy i rozbudowa infrastruktury drogowej w Polsce będzie sprzyjać realizacji kolejnych projektów przemysłowych i logistycznych, a także zachęci nowych najemców do wejścia na polski rynek.
