(Żródło: Godmann)
Izolacja termiczna
Rosnące ceny energii oraz zmieniające się uregulowania prawne związane z przenikalnością cieplną oraz emisją CO2 motywują inwestorów do szukania rozwiązań przyjaznych środowisku w budownictwie przemysłowym. Hale magazynowo-produkcyjne muszą zapewniać optymalne warunki pracy oraz przechowywania towarów, dlatego dużą wagę przywiązuje się do ich izolacji termicznej.
Współczesne materiały izolacyjne różnią się zasadniczo od materiałów sprzed kilku lat, głównie biorąc pod uwagę ich współczynniki przenikania ciepła. Im niższy współczynnik, tym lepsza izolacja. Również technologia danych materiałów izolacyjnych się zmienia. W przypadku płyt styropianowych stosowane są np. domieszki grafitu, co powoduje, że są one lżejsze i mają lepszą izolacyjność.
– Zatem to, jakie materiały izolacyjne zostaną zastosowane w budowie obiektów magazynowych, jest niezwykle istotne. Optymalnie dobrana izolacja budynku, pozwalająca utrzymać ciepło w budynku podczas okresu zimowego, a chłodu podczas okresu letniego, to zadanie bardzo trudne do osiągnięcia, a wpływa bardzo mocno na koszty – mówi Magdalena Zamojska z Działu Zarządzania Nieruchomościami Jones Lang LaSalle.
W ubiegłym roku zmieniło się rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (z 5 lipca 2013 r.). Nowe rozporządzenie zmienia wartości współczynnika przenikania ciepła UC ścian, dachów, stropów i stropodachów dla wszystkich rodzajów budynków. Uwzględniają one teraz poprawki ze względu na pustki powietrzne w warstwie izolacji, łączniki mechaniczne przechodzące przez warstwę izolacyjną oraz opady na dach o odwróconym układzie warstw.
W praktyce najważniejszy czynnik, jakim kierują się deweloperzy przy wyborze izolacji, to ekonomia. Grubość izolacji, jaka jest stosowana przy typowych projektach logistycznych, z reguły spełnia minimalne wymogi narzucone przepisami. Deweloperzy tylko w wyjątkowych przypadkach, na życzenie klienta, zwiększają grubość zastosowanej izolacji.
– Obecnie standardem stosowanym przez deweloperów jest izolacja, która waha się w przedziale od 6 do 10 cm. Stosowane materiały to poliuretan i jego pochodne oraz wełna mineralna, która jest produktem droższym, ale też najlepiej spełnia wymogi ppoż. – mówi Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO i dodaje, że klienci zwykle nie mają wiedzy w tym zakresie i szczegółowych danych, ile mogą zaoszczędzić dzięki grubszej izolacji. Szacuje się, że przy izolacji ścian 10 cm i więcej, rocznie można zaoszczędzić 10–15 proc. wykorzystywanej energii gazu czy elektrycznej w zależności od rodzaju sytemu używanego do ogrzewania. Może to być szczególnie ważne przy chłodniach i mroźniach, gdzie zużywa się duże ilości energii elektrycznej. W przypadku izolacji dachu, z reguły firmy podwyższają grubość izolacji o 2–3 cm, aby starać się o uzyskanie certyfikatów ekologicznych BREEAM lub LEED. – Standardowa grubość izolacji, jaką stosują deweloperzy w standardowych projektach, to 0,3–0,4 [W/(m2•K)] – podaje Renata Osiecka.
Zdaniem Stanisława Zyska, Dyrektora Technicznego SEGRO na Europę Centralną, najskuteczniejszą metodą jest zwiększenie izolacyjności dachu i ścian zewnętrznych oraz izolowania elementów prefabrykowanych, co pozwala na zaoszczędzenie zużycia energii poprzez zapobieganie utracie ciepła. – Ze względów bezpieczeństwa pożarowego głównym używanym materiałem jest niepalna wełna mineralna – zaznacza nasz rozmówca.
Bramy też izolują
W kontekście oszczędnego gospodarowania energią wewnątrz budynku, szczególną uwagę warto zwrócić na technologie stosowane w bramach i dokach przeładunkowych. Największa ilość strat energii cieplnej występuje w obszarze przydokowym podczas rozładunku/załadunku towarów. Ważnym elementem są fartuchy zapewniające właściwe uszczelnienie pomiędzy pojazdem a stanowiskiem przeładunkowym, chroniące wnętrze budynku oraz przeładowywane towary przed wpływem warunków atmosferycznych. Przez bramy i doki odbywa się największa bezpośrednia wymiana powietrza, tym samym są to elementy, które w czasie za- oraz rozładunku mogą w znaczny sposób wpływać na starty energii. Podstawowe zabezpieczenia przed utratą ciepła to uszczelnienia i systemy zabezpieczeń bram.
Zdaniem Macieja Trojanowskiego, Dyrektora Handlowego w firmie RO.SA. – HALE, energooszczędny budynek powinien być wyposażony w bramy skonstruowane z paneli warstwowych, tj. okładzin z blachy stalowej oraz rdzenia izolacyjnego z pianki poliuretanowej. W zależności od termiki pomieszczenia oraz różnic temperatur pomiędzy strefami, najczęściej stosowane są grubości paneli od 40 do 80 mm. Istotne są również elastyczne i odporne na działanie warunków atmosferycznych uszczelki umieszczone na wszystkich krawędziach bramy oraz łączenia między segmentami a ościeżnicą – mówi Maciej Trojanowski.
Według obowiązujących warunków technicznych, drzwi w przegrodach zewnętrznych lub w przegrodach między pomieszczeniami ogrzewanymi i nieogrzewanymi muszą mieć współczynnik przenikania ciepła U(max) = 1.7 [W/(m2•K)]. – Dobierając drzwi do przegród zewnętrznych nie możemy zastosować produktu o właściwościach gorszych niż narzucają warunki techniczne, natomiast na życzenie klienta lub zgodnie z wymaganiami dla danej branży można dobrać doki lub bramy o lepszych właściwościach izolacyjnych – mówi Renata Osiecka z AXI IMMO.
SEGRO w swoich obiektach stosuje doszczelnienia szczelin znajdujących się przy dokach – w postaci gum i szczotek, dzięki czemu nie ma strat energii oraz łatwiej jest utrzymać stałą temperaturę w obszarze przydokowym. Coraz popularniejszym rozwiązaniem staje się stosowanie domków przeładunkowych ustawionych na zewnątrz przed halą, co efektywnie pozwala zarządzać energią i oszczędza miejsce tzn. umożliwia wykorzystanie całej powierzchni wewnątrz hali na składowanie, aż po jej zewnętrzne ściany. – Takie rozwiązanie zapewnia najlepszą izolację w okresach postoju podczas przeładunku. Przykładem może być centrum dystrybucyjne dla Żabka Polska, jakie powstało w Nadarzynie koło Warszawy, gdzie specjalnie zaprojektowane autodoki wspomagają utrzymanie stałej temperatury w magazynie – mówi Stanisław Zysek z SEGRO.
Oszczędzaj światło
Innym obszarem, w którego kontekście wiele mówi się jako o potencjalnie ekologicznym i energooszczędnym, jest oświetlenie hali magazynowej. Jeżeli bierzemy pod uwagę dewelopera, to rozwiązania mające na celu zoptymalizowanie zużycia energii powinny być się ustalone na etapie projektowym. Dokładną analizę optymalizacji można przeprowadzić na etapie sporządzenia projektu budowlanego, ponieważ nawet stosunek długości do szerokości budynku może mieć wpływ na koszt oraz rodzaj zastosowanych rozwiązań. Można np. wprowadzić oświetlenie sekcyjne (np. w magazynach, gdzie nie zawsze jest potrzeba uruchamiania oświetlenia w całej hali) czy zaprojektować oprawy i instalację oświetlenia przy wykorzystaniu świetlówek energooszczędnych lub diodowych. Często stosowanym rozwiązaniem jest projektowanie dachu hali tak, aby zawierał ciąg świetlików, które dostarczą do budynku światło dzienne.
Standardem w obiektach SEGRO jest udział świetlików w całkowitej powierzchni dachu na poziomie 2 proc. dla powierzchni magazynowych oraz 12,5 proc. w przypadku powierzchni produkcyjnych. Dodatkowo u części klientów deweloper zainstalował naświetla nad dokami w postaci pasm okiennych pozwalające na doświetlenie światłem dziennym w części magazynu przeznaczonej na kompletację, gdzie zwykle pracuje najwięcej osób.
– W celu maksymalnego wykorzystania światła sztucznego stosuje się trzystopniowe równomierne sterowanie oświetleniem, co pozwala na regulację mocy w zależności od stopnia doświetlenia naturalnego. Na obniżenie kosztów związanych z użyciem energii na oświetlenie wpływa także zastosowanie świetlówek T5, które są trwalsze i zużywają około 10 proc. mniej energii niż tradycyjne źródła fluoroscencyjne – mówi Stanisław Zysek.
Również w Goodmanie przekonują, że standardem w obiektach dewelopera jest instalowanie energooszczędnych świetlówek T5 zamiast tradycyjnych T8. Coraz więcej klientów pyta jednak o oświetlenie typu LED. – Są to głównie długoterminowi najemcy, ponieważ koszt instalacji oświetlenia typu LED zwraca się dopiero po kilku latach. W dłuższym horyzoncie, takie rozwiązanie jest jednak bardziej opłacalne – mówi Maciej Madejak, Head of Business Development Poland. – Dla przykładu, obecnie, Goodman buduje magazyn dla firmy ILS z Grupy Inter Cars, który zostanie w pełni wyposażony w oświetlenie LED. To pierwszy przypadek, kiedy takie rozwiązanie będzie zastosowane przez Goodmana w Polsce, co ustanawia nowe standardy efektywności energetycznej w obiektach logistycznych – dodaje ekspert.
Sprawa wydaje się prosta, gdy mówimy o projektowaniu nowego obiektu, gdzie na wstępnych etapach można rozważyć różne koncepcje energooszczędnych systemów oświetleniowych. Co jednak, gdy mamy do czynienia z obiektem już istniejącym i chcemy ten czynnik zoptymalizować. W przypadku budynku już będącego w użytku można wprowadzić kontrolę zużycia energii. – Na podstawie analizy wyników zużycia z danego okresu można np. zamontować czujki ruchu lub system sterowania oświetleniem, bądź zidentyfikować miejsca, które nie wymagają całodobowego oświetlenia – sugeruje Magdalena Zamojska z Jones Lang LaSalle.
Gospodarka wodna
Osobną kwestię wpisującą się również w trend ekologii w obszarze budownictwa jest gospodarka wodna. Znane i powszechnie stosowane są systemy racjonalnie gospodarujące wodą w pomieszczeniach sanitarnych do mycia czy spłukiwania toalet. Z pewnością przyczyniają się do oszczędności w tym zakresie. Czy jednak warto pójść o krok dalej i w przypadku wielkopowierzchniowych obiektów przemysłowych zainwestować w systemy odbierania, uzdatniania i ponownego wykorzystania wody opadowej? Okazuje się, że w Polsce tego typu rozwiązania nie cieszą się jeszcze zbyt dużą popularnością, a wbrew pozorom mogłyby się przyczynić do znaczących oszczędności.
W opinii Magdaleny Zamojskiej (Jones Lang LaSalle) niestety w Polsce nadal nie za bardzo przywiązuje się do tego wagę i to nie tylko w przypadku budynków wielkopowierzchniowych. – Można jednak skorzystać z wielu pomysłów jakie dają nam programy zielone, np. LEED, oczywiście przy zachowaniu przepisów prawa lokalnego. Jednym z takich sposobów jest gromadzenie wody opadowej do celów podlewania czy użytkowania tej wody w toaletach – mówi Magdalena Zamojska. Nasza rozmówczyni przekonuje ponadto, że tego typu zagospodarowanie wody opadowej może obniżyć koszty wody pitnej (użytkowej) nawet o kilkanaście procent w skali roku.
Woda opadowa ma mało obszarów zastosowań w przypadku projektów logistycznych. Nie ma specjalnych regulowań prawnych narzucających zbieranie i przetwarzanie tego rodzaju wody, dlatego rzadko jest stosowana. Rozwiązaniem proekologicznym i relatywnie niedrogim jest budowa własnej oczyszczalni ścieków, zwłaszcza w miejscach, gdzie w pobliżu jest naturalny ciek wodny. Większy potencjał wykorzystania wód opadowych mają obiekty produkcyjne. – W przypadku projektów BTS jest to wykorzystywany element, ale tylko gdy technologia produkcji wymaga dużej ilości wody, wtedy woda opadowa jest wykorzystywana w procesie chłodzenia maszyn i urządzeń – mówi Renata Osiecka (AXI IMMO).
W innych przypadkach z reguły tworzone są zbiorniki retencyjne, gdzie w zwolnionym tempie wypuszcza się nadmiar wody lub odprowadza do kanalizacji publicznej. Woda opadowa z dachów oraz terenów utwardzonych najpierw jest magazynowana w zbiornikach retencyjnych, potem po uzyskaniu stosownych pozwoleń jest odprowadzana dalej do rowów, cieków wodnych lub kolektorów wody deszczowej. – Pojemność zbiornika retencyjnego obliczana jest na podstawie warunków na zrzut (zazwyczaj jest to wielkość spływu naturalnego z danej powierzchni). Sam zbiornik retencyjny z definicji jest urządzeniem, które musi jak najszybciej być opróżnione i przygotowane do następnego, ewentualnego deszczu nawalnego. Z tego tytułu nie możemy traktować zbiornika retencyjnego jako urządzenia do przechowywania wód deszczowych – tłumaczy Renata Osiecka. W związku z tym trzeba wykonać dodatkowy zbiornik do magazynowania wody lub zaprojektować zbiornik retencyjny o większej pojemności. To z kolei generuje dodatkowe koszty inwestycji.
Na niewielką popularność wszelkich działań z zakresu gospodarki wodnej w Polsce wpływ mają zapewne wymagania pozwoleń wodnoprawnych. Ponadto należy pamiętać, że w Polsce koszty wody są niższe niż w krajach Zachodniej Europy, w związku z tym niewielu jest klientów, którzy pytają o rozwiązania pozwalające gospodarować wodą opadową. – Deweloperzy, w tym również Goodman, mają kompetencje, by takie rozwiązania instalować w budowanych obiektach, jednak zapotrzebowanie ze strony najemców jest niewielkie. Goodman zainstalował system zraszania wody deszczowej na dachu magazynów w swoim centrum logistycznym w Krakowie – Kraków Airport Logistics Centre – mówi Maciej Madejak.
Priorytety klienta
Bycie ekologicznym w logistyce staje się niewątpliwie modne. W niektórych przypadkach bywa, że nawet jest wymagane od potencjalnych kontrahentów. W krótszej lub dłuższej perspektywie praktycznie każde energooszczędne czy ekologiczne rozwiązanie się obroni, natomiast praktyka pokazuje, że na pierwszym miejscu pojawia się rachunek ekonomiczny „tu i teraz”. Klienci przeważnie oczekują szybkich terminów oddania obiektów do użytku, wywierając presję na całkowite koszty, a to z pewnością nie idzie w parze z zaawansowanymi technologicznie i droższymi rozwiązaniami ekologicznymi. – Z naszych obserwacji wynika, że właściciele, powinni już na etapie projektowania nowego obiektu magazynowego starać się, aby pochłaniał on jak najmniejszą ilość energii. Jest to jednak długi i żmudny proces. Wynika to oczywiście głównie z faktu, iż inwestorom (najemcom) zależy na krótkim czasie budowy i atrakcyjnym jej koszcie – potwierdza Magdalena Zamojska z Jones Lang LaSalle. Jednocześnie przyznaje, że zauważa się jednak zmiany w świadomości w porównaniu z sytuacją sprzed kilku/kilkunastu lat, a coraz więcej inwestorów stara się brać pod uwagę takie czynniki, jak ekologia.
Czynnik ekonomiczny w podejmowaniu decyzji o zastosowaniu konkretnych rozwiązań podkreśla równie Renata Osiecka. – W przypadku klientów logistycznych kwestią podstawową jest stawka czynszu, rozwiązania proekologiczne mogą być traktowane, jako dodatkowy bonus, ale nie są dla najemcy czynnikiem decydującym – twierdzi nasza rozmówczyni. Zdarza się, że najemcy w celu zmniejszenia opłat związanych z mediami, z reguły pytają o rodzaj zastosowanego w obiekcie oświetlenia oraz rodzaj wykorzystywanej termiki (pompy ciepła wykorzystywane do ogrzewania i chłodzenia powierzchni biurowych). Pytają też o fartuchy wiatrowe przy dokach oraz możliwość sterowania wentylacją czy automatyczne systemy sterowania oświetleniem w magazynie i biurze.
– Proekologiczne podejście klienta zależy w dużej mierze od strategii firmy i standardów przez nią stosowanych. Jeśli firma w skali globalnej i w swoich wszelkich działaniach promuje rozwiązania proekologiczne, również w zakresie powierzchni magazynowej będzie oczekiwała od wynajmującego dodatkowych usprawnień w tym zakresie, nawet kosztem wzrostu stawki czynszu – podsumowuje Renata Osiecka.
Michał Klecha
Potrzeba dofinansowania
– Nowinką na polskim rynku są solary słoneczne. Pierwsze montaże w Polsce miały miejsce ze względu dofinansowanie z funduszu środowiska. Jest do dodatkowe źródło grzewcze, jednak w całości energii potrzebnej do ogrzania standardowej wielkości powierzchni magazynowej jest to niewielki procent. Okazuje się, że bez dofinansowania zwrot z inwestycji w solary jest po 10 latach, co często jest równe lub nawet krótsze niż okres, na jaki jest wynajmowany dany magazyn.
Renata Osiecka
Partner Zarządzająca
AXI IMMO
Analiza własnych potrzeb
– Budowa energooszczędnych magazynów kosztuje więcej, ale się opłaca. Deweloperzy przywiązują dużą wagę do możliwości ekologicznego budownictwa, a rosnąca świadomość wśród najemców, w połączeniu z oszczędnościami generowanymi przez energooszczędne budynki, wpływa pozytywnie na ideę zrównoważonego rozwoju w naszej branży. Dodatkowo każdy najemca indywidualnie analizuje własne potrzeby oraz możliwości wykorzystania energooszczędnych technologii. Na terenie SEGRO Logistics Park Poznań realizowana jest obecnie inwestycja dla Volkswagen Group Polska, w której ramach zostanie wybudowane nowe centrum dystrybucyjne w oparciu o nowoczesne rozwiązania technologiczne, gwarantujące m.in. duży dostęp oświetlenia dziennego – okna będą stanowić 4 proc. powierzchni dachu i 13 proc. powierzchni ścian.
Stanisław Zysek
Dyrektor Techniczny SEGRO na Europę Centralną
SEGRO
Zaostrzone współczynniki
– Od kilku lat materiałem, który jest preferowany w izolacji termicznej, są płyty PIR. Rozwiązanie to jest bardziej ekonomiczne niż tradycyjna wełna mineralna i ma też lepsze współczynniki przenikalności ciepła. Współczynniki te wyraźnie zaostrzyły się po wejściu z początkiem tego roku Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 5 lipca 2013 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W związku z tym, wszystkim naszym klientom rekomendujemy właśnie dostosowanie się do tych nowych współczynników i wybranie tego materiału izolacyjnego.
Maciej Madejak
Head of Business Development Poland
Goodman
