Zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe ze strony najemców nie słabnie. W III kw. br. wynajętych zostało 870 tys. mkw., jest to wynik o ponad 20% wyższy w porównaniu z analogicznym okresem w roku ubiegłym. Ponad 62% z całości popytu stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje. Od stycznia do końca września br. wynajętych został ponad 3 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowo produkcyjnej. Szacujemy, że na koniec roku popyt może osiągnąć 4 mln mkw., podobnie jak w roku ubiegłym.
Najwięcej powierzchni magazynowej wynajęto w regionie Górnego Śląska – blisko 250 tys. mkw., z czego 71% stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje. Na drugim miejscu znalazł się region Warszawy, gdzie łącznie na terenie miasta i w okolicach podpisane zostały umowy najmu na ponad 175 tys. mkw. Ponadto, wynik powyżej 150 tys. mkw. osiągnął Dolny Śląsk i powyżej 100 tys. mkw. Polska Centralna.
Podobnie jak w poprzednich kwartałach roku w strukturze nowych umów najmu przewodzą operatorzy logistyczni (33%), sieci handlowe/dystrybutorzy (15,5%) i e-commerce (9,8%).
„Wysoki udział nowych umów najmu w strukturze popytu pozwala stawiać optymistyczne prognozy na kolejne kwartały. Pomimo spadającej dostępność pracowników, Polska pozostaje atrakcyjną destynacją, zarówno dla firm logistycznych, jak też produkcyjnych i dystrybutorów. Te pierwsze wybierają regiony bliżej granicy z Niemcami, gdzie powstają centralne magazyny do obsługi Europy Zachodniej. Firmy produkcyjne coraz częściej decydują się na lokalizacje w głębi kraju, w tym w Polsce Wschodniej, gdzie potencjał pozyskania rąk do pracy jest wyższy. Natomiast dla firm dystrybucyjnych naturalną destynacją są duże miasta i ich bliskie okolice, gdzie szybkość i wysoka częstotliwość dostaw jest coraz ważniejsza”– komentuje Anna Głowacz, Dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO.
Podaż – roczny przyrost nowej powierzchni na poziomie 2,8 mln mkw.
Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce w III kwartale 2018 roku przekroczyła 15,1 mln mkw. To rezultat oddania do użytkowania od początku roku 1,34 mln mkw., z czego 622 tys. mkw. to inwestycje zakończone w III kw. br. Jest to wynik o 29% niższy w porównaniu do III kw. 2017 r., ale nadal wysoki biorąc pod uwagę, że ponad 2,16 mln mkw. pozostaje w budowie.
Najwięcej nowej powierzchni A-klasowej deweloperzy dostarczyli na rynek w regionie Polski Centralnej, bo ponad 210 tys. mkw., następnie na Górnym Śląsku – 124 tys. mkw. W tych dwóch regionach od ponad roku aktywność deweloperska jest najwyższa. Warto również odnotować wysoki wynik w Polsce Wschodniej i Zachodniej, gdzie oddanych do użytku było po 75 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej.
Niekwestionowanym liderem pod względem liczby i wolumenu powierzchni pozostającej w budowie jest Polska Centralna (566 tys. mkw.), następnie Górny Śląsk (365 tys. mkw.) i Dolny Śląsk (325 tys. mkw) oraz Warszawa (280 tys. mkw.).
Udział inwestycji BTS utrzymuje się na wysokim blisko 20% poziomie, ale też w porównaniu do poprzedniego kwartału br. wzrósł udział projektów spekulacyjnych w budowie, który na koniec września br. wyniósł 41%.
Niska dostępność powierzchni, pomimo dużej liczby inwestycji w budowie
Średni poziom pustostanów w III kw. br. utrzymywał się na niskim poziomie i na koniec września wyniósł 4,0%, co było wynikiem jak w poprzednim kwartale br. Należy jednak zaznaczyć, że widoczne są znaczące różnice w dostępności w poszczególnych regionach. Najwięcej wolnej powierzchni do wynajęcia od zaraz odnotowano w Polsce Wschodniej (9,5%), znaczący skok w porównaniu z II kw. br., o 7 p.p. Wśród głównych rynków najwyższy wskaźnik odnotowano w granicach Warszawy (7,4%), następnie w regionie Poznania (6,9%). Wzrostu dostępności powierzchni w perspektywie pół roku można spodziewać się w Łodzi, gdzie nowe projekty częściowo spekulacyjne realizują deweloperzy Panattoni, Prologis i Segro.
Stawki czynszów na dalszej ścieżce wzrostu
Dalszy trend wzrostu stawek czynszów o 0,1 do 0,3 euro na metrze kwadratowym widoczny jest niemal we wszystkich regionach magazynowych kraju. Poza wzrostem kosztów budowy, w tym materiałów budowalnych i pracy, dochodzą czynniki związane z konsolidacjami na rynku właścicielskim. Wysoka aktywność azjatyckich platform inwestycyjnych i kolejne zakupy portfelowe w tym w Polsce, powodują, że nowi właściciela dążą do podnoszenia wartości nieruchomości i ograniczają zakres oferowanych wakacji czynszowych i innych zachęt dla najemców.
Aktualnie najniższe stawki efektywne w okolicach 2,0 euro/mkw. nadal możliwe są do osiągniecia w Błoniu i Grodzisku Maz. pod Warszawą. Trend wzrostu wyraźnie widoczny jest w regionie Wrocławia, Górnego Śląska oraz wybranych lokalizacjach Polski Centralnej. Relatywnie wysokie stawki utrzymują się na nowych rynkach, takich jak Białystok, Szczecin czy Bydgoszcz, gdzie średnie stawki efektywne wahają się w przedziale od 2,5 do 2,8 euro/mkw.
Prognozy
Rynek magazynowy w najbliższych kwartałach pozostanie na ścieżce wzrostu. Szacujemy, że na koniec roku popyt powinien osiągnąć podobną wartość 4 mln mkw., jak w roku ubiegłym. Głównym motorem napędowym popytu pozostanie szeroko rozumiany sektor e-commerce i sieci handlowe.
Na koniec roku całkowite zasoby magazynowe w Polsce przekroczą 16 mln mkw., spodziewany roczny przyrost powierzchni magazynowej wyniesie ok. 2,8 mln mkw.
Na rynku inwestycyjnym widoczne jest bardzo duże zainteresowania sektorem magazynowym, który aktualnie jest najwyżej oceniany spośród wszystkich rodzajów aktywów w sektorze nieruchomości komercyjnych. W regionie CEE i Polsce będziemy świadkami kolejnych dużych przejęć i zakupów portfelowych. Co może mieć dodatkowy wpływ na wzrost stawek czynszów w Polsce.
W perspektywie długoterminowej niska dostępność pracowników będzie impulsem dla wielu firm do rozwoju narzędzi automatyzacji, co z kolei będzie wymagało od deweloperów jeszcze ściślejszego dostosowania powierzchni do potrzeb najemców. Efektem tego będzie zwiększona liczba inwestycji BTS, o zmiennych parametrach technicznych np. wysokość obiektu powyżej 10 m, ponadstandardowa nośność posadzki, mezaniny czy podwyższone parametry związane z zapotrzebowaniem na media.
