Jak wynika z raportu za trzeci kwartał 2025 roku „Review. Rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych” od BNP Paribas Real Estate Poland, sektor wskazuje wzrost aktywności najemców – kwartalny wolumen transakcji wzrósł o ponad 42% rok do roku. Przez ostatnie 12 miesięcy obserwujemy konsekwentnie utrzymujący się trend zwyżkowy tego wskaźnika, napędzany przede wszystkim przez renegocjacje istniejących kontraktów.
Zdjęcie: BNP Paribas Real Estate
Wzrost zapotrzebowania na magazyny
W trzecim kwartale 2025 roku wolumen transakcji brutto na rynku magazynowym osiągnął 1,6 mln m kw., co oznacza wzrost o 42% rok do roku. W ujęciu rocznym (suma z 4 ostatnich kwartałów) wartość ta wyniosła 6,6 mln m kw., czyli o 13% więcej niż rok wcześniej. Największy udział w wolumenie transakcji miały trzy regiony: Warszawa II (26%), Dolny Śląsk (18%) oraz Polska Centralna (16%), potwierdzając ich kluczową pozycję w strukturze popytu.
Struktura transakcji pokazuje zauważalny udział renegocjacji. W trzecim kwartale 2025 roku przedłużenia umów to 46% zawieranych kontraktów, nowe umowy najmu stanowiły zaś 43%. Jak wskazują analitycy BNP Paribas Real Estate, Poland ostrożna postawa najemców nieprzerwanie trwa od połowy 2022 roku, co stanowi sygnał, że niepewność gospodarcza wciąż determinuje strategie najemców i zmusza ich do przemyślanych decyzji.
Liderem największych transakcji najmu w trzecim kwartale 2025 roku została firma Agata S.A., która wynajęła 128 tys. m kw. w Mapletree Piotrków III w Polsce Centralnej (renegocjacja z ekspansją). Kolejne duże umowy zawarli: ID Logistics w P3 Wrocław II (78 tys. m kw., renegocjacja), Pepco w 7R Park Gdańsk V (50 tys. m kw., nowa umowa) oraz najemca poufny w Panattoni Park Grodzisk VI (47 tys. m kw.).
Tym samym w okresie od początku lipca do końca września największy udział w popycie brutto miały firmy z sektora 3PL, które odpowiadały za 29% wszystkich transakcji najmu. Na kolejnych miejscach znalazły się firmy oferujące meble, artykuły do domu & DIY (18%) oraz firmy z sektora FMCG (14%).
Koncentracja zasobów w kluczowych regionach
W okresie lipiec-wrzesień 2025 roku zasoby powierzchni przemysłowo-logistycznej powiększyły się o około 400 tys. m kw., co oznacza, że nowa podaż była mniejsza o 15% względem poprzedniego kwartału. Tym samym całkowite zasoby rynku uplasowały się na poziomie 36,45 mln m kw.
Analiza struktury geograficznej pokazuje silną koncentrację obiektów magazynowych w trzech kluczowych strefach: Warszawa I & II (7,1 mln m kw. – 20% całkowitych zasobów), Górny Śląsk (6,2 mln m kw. – 16%) oraz Dolny Śląsk (4,6 mln m kw. – 13%). Dominacja tych lokalizacji wynika z ich strategicznego położenia, rozwiniętej infrastruktury transportowej oraz wysokiej atrakcyjności dla operatorów logistycznych i inwestorów.
Największe zrealizowane w trzecim kwartale 2025 roku projekty przemysłowo-logistyczne obejmowały inwestycje o powierzchni od ponad 30 do blisko 60 tys. m kw. Największym oddanym obiektem był 7R Park Lublin we wschodniej strefie, liczący 57 tys. m kw. W Polsce Centralnej oddano projekty takie jak: Panattoni Park Zgierz II (42 tys. m kw.), Prologis Park Łódź (41 tys. m kw.) oraz Hillwood Zelgoszcz (blisko 32 tys. m kw.).
Stopniowe ożywienie aktywności deweloperów
Na koniec września 2025 roku w budowie znajdowało się 1,56 mln m kw. powierzchni. To niewielkie odbicie względem poprzedniego kwartału (wzrost o 6,1%), które jednak nadal wpisuje się w utrzymujący się trend spadkowy.
– Udział projektów realizowanych w formule spekulacyjnej utrzymuje się na poziomie 45%, co wskazuje na umiarkowany optymizm deweloperów w kontekście przyszłego popytu. Największą aktywność deweloperską odnotowano w strefie Warszawa II, która odpowiada za około jedną trzecią całkowitego wolumenu powierzchni w budowie na koniec września – podkreśla Ludwika Korzeniowska, Dyrektorka Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.
Wśród największych projektów przemysłowo-logistycznych aktualnie w budowie dominują inwestycje realizowane przez deweloperów: 7R, Panattoni i Prologis. Największym powstającym obiektem jest 7R Park Gdańsk III w Trójmieście o powierzchni 80 tys. m kw. Niewiele mniejszy jest Panattoni Wrocław Campus 2 na Dolnym Śląsku (78 tys. m kw.), a tuż za nim plasuje się Panattoni Park Rzeszów West z 73 tys. m kw. W centralnej części kraju realizowane są projekty Prologis – m.in. Park Nadarzyn II (72 tys. m kw.) oraz Park Ujazd w Opolu (63 tys. m kw.).
Jak wygląda poziom pustostanów i czynszów?
Pod względem dostępności powierzchni w trzecim kwartale 2025 roku na rynku oferowano 2,98 mln m kw. magazynów do wynajęcia, co oznacza wzrost o 9,1% rok do roku. Przełożyło się to na wskaźnik pustostanów na poziomie 8,2%, stabilny w porównaniu z poprzednim kwartałem i jednocześnie o 0,1 pkt proc. wyższy niż w analogicznym okresie 2024 roku.
Najwyższy poziom niewynajętej powierzchni odnotowano kolejno w strefie Zachód (16,8%), Trójmiasto (10,3%) oraz Dolny Śląsk (9,9%).
Czynsze w sektorze przemysłowo-logistycznym utrzymują się na stabilnym poziomie.
– W trzecim kwartale 2025 roku poziom czynszów wywoławczych pozostał niezmienny, a rynek nie wykazał istotnych wahań. Zwiększone możliwości negocjacyjne, obejmujące korzystniejsze zachęty pozaczynszowe, obserwowane są przede wszystkim na rynkach charakteryzujących się wyższym poziomem pustostanów – wskazuje Alicja Przychodzeń, Dyrektorka, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.
Na koniec trzeciego kwartału 2025 roku stawki plasowały się na średnim poziomie 4,8 EUR/m kw./miesiąc w zakresie logistyki i dystrybucji.
