We współczesnym biznesie e-commerce odgrywa niebagatelną rolę. Ma wpływ na wiele branż. Nie inaczej jest, jeśli chodzi o rynek logistyczny. Mocno generuje popyt na usługi logistyczne, zwłaszcza w obszarze dostaw ostatniej mili. Firmy muszą szybko i skutecznie dostarczać produkty bezpośrednio do klientów, co wymaga efektywnej infrastruktury logistycznej. W rezultacie widzimy rosnącą potrzebę magazynów i centrów dystrybucyjnych w strategicznych lokalizacjach, rozwój technologii logistycznych, takich jak automatyzacja magazynów i śledzenie przesyłek, oraz zmiany w modelach biznesowych logistyki, aby sprostać wymaganiom e-commerce

Zdaniem Anny Głowacz, Dyrektora Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO, wraz ze wzrostem liczby zakupów on-line, firmy e-commerce potrzebują szybszego i bardziej efektywnego sposobu dostarczania towarów do klientów miejskich.

– Ulokowanie magazynów w granicach miast pozwala na skrócenie czasu dostawy, co jest kluczowe w obsłudze tzw. logistyki ostatniej mili, gdzie szybka realizacja zamówień może być czynnikiem decydującym. Ze względu na ograniczoną podaż i wysokie ceny działek, inwestorzy biorą pod uwagę realizację projektów również na terenach typu „brownfield”. Inną z zalet lokalizacji magazynu dla logistyków w granicach miast jest fakt łatwiejszego dostępu do infrastruktury transportowej, m.in. dróg ekspresowych, portów lotniczych, co dodatkowo wspiera logistykę e-commerce – mówi Anna Głowacz.

E-commerce wymusza zmiany

W opinii Marcina Gajewskiego, Senior Development Managera, P3 Logistic Parks, dynamiczny wzrost rynku e-commerce w Polsce rozpoczął się w roku 2020 i tendencja ta utrzymuje się nadal. Z analizy przeprowadzonej przez PwC wynika, że w 2026 r. wartość brutto polskiego rynku handlu e-commerce będzie na poziomie 162 mld zł. Oznacza to średnioroczny wzrost o 12%. Już w 2020 r. kanał on-line miał 14% udziału w wartości sprzedaży detalicznej w Polsce, na co wpływ miały m.in. pandemia i przyśpieszony rozwój platform do sprzedaży on-line.

– Rosnące oczekiwania klientów w kwestii szybkości i wygody dostaw zmuszają branżę do ciągłych zmian, w tym lokowania magazynów jak najbliżej klienta końcowego. Lokalizacja w granicach administracyjnych miast pozwala nie tylko na obniżenie kosztów dostawy, ale też znacznie skraca końcowy odcinek w łańcuchu dostaw. Jest to istotne szczególnie w handlu internetowym, gdzie czas realizacji zamówienia jest głównym czynnikiem w rywalizacji o klienta. Coraz więcej konsumentów oczekuje dostawy jak najszybciej – następnego czy nawet tego samego dnia. Kolejnym etapem będzie dostawa w ciągu godziny, która w przyszłości będzie odgrywać coraz ważniejszą rolę – wyjaśnia Marcin Gajewski.

Zmieniające się zwyczaje zakupowe klientów wymuszają więc na dystrybutorach dostosowanie łańcuchów dostaw do miejskiego formatu logistycznego przeznaczonego do obsługi najważniejszych ośrodków konsumenckich. Kluczowe jest bycie blisko obszarów gęsto zaludnionych, gdyż to one są zamieszkiwane przez aktywnych, wymagających i wyznaczających trendy konsumentów. Firmy obsługujące e-handel muszą więc lokalizować swoje magazyny jak najbliżej miast lub otwierać mniejsze punkty wspomagające główne magazyny.

Anna Bober, Dyrektor ds. Klientów Kluczowych w WPIP, przedstawia najnowsze dane Eurostatu, z których wynika, że w 2023 r. 69,39% populacji Unii Europejskiej w wieku 16–74 lat, czyli jakieś 311,42 mln osób, dokonało w Internecie zakupu na użytek prywatny. Rok wcześniej było to 67,95%. – Jaki z tego wniosek? Skoro liczba kupujących on-line wzrasta, powiększa się rynek e-commerce. A towary, które sprzedają firmy w sieci, trzeba przecież magazynować. Najlepiej jak najbliżej klienta, żeby szybko i sprawnie zamówiony towar otrzymał – dodaje Anna Bober.

W związku z tym firmy z branży e-commerce wybierają magazyny SBU, aby zoptymalizować łańcuchy dostaw i logistykę ostatniej mili. Tego typu magazyny (SBU) są niejako „skrojone” pod takie potrzeby, szczególnie w kontekście małych i średnich przedsiębiorstw. Są one często wykorzystywane jako lokalne punkty dystrybucyjne, umożliwiające składowanie, kompletowanie zamówień i szybką wysyłkę produktów do klientów. Dzięki swojej elastyczności i skalowalności, SBU mogą się dostosowywać do zmieniających się potrzeb firm e-commerce, umożliwiając efektywną obsługę rosnącej liczby zamówień przy minimalnych kosztach.

Zdaniem Jakuba Kurka, Dyrektora Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych, Newmark Polska, ze względu na ograniczone pole do konkurowania ceną, punkt ciężkości rywalizacji między sprzedawcami on-line przesunął się na skracanie czasu dostawy – dążą oni do dostarczania produktów zamówionych przez klientów następnego lub nawet tego samego dnia. – Pomaga w tym zlokalizowanie magazynu właśnie na obszarze miejskim o dużej gęstości zaludnienia. To nie wszystko. W ostatnich latach obserwować można wzrost popularności sprzedaży on-line m.in. produktów FMCG i farmaceutyków. Magazyny SBU często spełniają warunki niezbędne do składowania tej kategorii dóbr i kompletacji zamówień. W konsekwencji rozwój sektora e-commerce i popularność zakupów on-line to istotne czynniki wpływające na wzrost zainteresowania powierzchniami SBU oraz rosnący popyt na nowoczesne i elastyczne obiekty magazynowo-biurowe zlokalizowane na terenach zurbanizowanych – dodaje Jakub Kurek.

Wielozadaniowe SBU

Magazyn SBU różni się od standardowych hal magazynowych głównie ze względu na swoje specyficzne wymagania funkcjonalne i architektoniczne, które wynikają z charakteru przechowywanych w nim produktów oraz potrzeb związanych z ich bezpieczeństwem i ochroną. Zdaniem Piotra Lenczewskiego, Leasing and Customer Experience Managera, Prologis, zazwyczaj są projektowane z myślą o szerokiej gamie typów przedsiębiorstw, od produkcji lekkiej, przez montaż, po dystrybucję i realizację zamówień. – Charakterystyczną cechą SBU są – jak sama nazwa wskazuje – małe moduły biznesowe. Zwykle powierzchnia takiego modułu waha się od 100 do 1000 m². Istotną cechą tego rodzaju obiektów jest elastyczny układ modułów, umożliwiający połączenie powierzchni magazynowej, biurowej, a czasem nawet handlowej. Mogą oferować wspólne doki załadunkowe, mniejsze indywidualne obszary załadunku czy bramy z poziomu zero, ważne dla obsługi przesyłek kurierskich. Są zlokalizowane głównie na obszarach miejskich, czyli blisko potencjalnych i aktualnych klientów. Ponadto umowy najmu magazynów SBU często są zawierane na krótsze okresy niż w przypadku standardowych magazynów. Właśnie takich rozwiązań i obiektów potrzebują małe firmy czy startupy, by profesjonalnie obsłużyć realizację zamówień, a także administrować biznesem czy operacjami z tej samej lokalizacji – wyjaśnia Piotr Lenczewski.

W opinii Jakuba Kurka magazyny SBU mogą być także reprezentacyjne, co ma związek również z lokalizacją w obrębie miasta oraz dobrym skomunikowaniem pod względem infrastruktury drogowej i transportu publicznego. Można w nich wynająć mniejszą powierzchnię niż w klasycznych halach magazynowych. – Powierzchnie SBU są chętnie wybierane przez firmy produkcyjne z wielu branż. Bliskość przestrzeni produkcyjnej, magazynowej i biurowej pozwala osiągnąć większą synergię procesów, zwiększyć produktywność i zoptymalizować koszty. Do najemców powierzchni SBU należą też firmy kurierskie. Mniejsze magazyny w obrębie miasta są dla nich istotnym elementem łańcucha logistycznego i pozwalają skrócić czas dostawy przesyłek. Także sieci handlowe z branży spożywczej czy RTV i AGD doceniają obiekty zlokalizowane w mieście. Nowoczesne powierzchnie magazynowe pozwalają składować i dostarczać produkty o krótkim terminie ważności lub dużych gabarytach. Kolejną grupą najemców modułów SBU są start-upy, które często na początku działalności nie potrzebują wiele przestrzeni produkcyjnej i biurowej, ale są zainteresowane korzyściami płynącymi z wynajmu nowoczesnego i reprezentacyjnego obiektu w dobrej lokalizacji. Dla wszystkich wymienionych najemców elastyczność powierzchni jest korzystna z punktu widzenia skalowalności biznesu – kończy Jakub Kurek.

W przekonaniu Pawła Tarkowskiego, Senior Asset Managera, Logicor Polska, nie ma reguły, jeśli chodzi o branże, którym SBU najbardziej odpowiadają. To właściwie firmy ze wszystkich branż, od kosmicznej do gastronomicznej. To także zakłady produkcyjne, które muszą się znajdować blisko ośrodków naukowo-badawczych, czy logistyka. – Taka szeroka paleta klientów jest najlepszą gwarancją, że w sektorze SBU nie ma zastojów. Popyt na nieruchomości SBU oznacza, że wskaźnik wakatów jest niższy niż średnia dla całego kraju – w zależności od lokalizacji, to od 1,7% dla Piaseczna do 5,2% dla Okęcia, podczas gdy średnia dla Polski wynosi prawie 8% (dane z raportu C&W na koniec 2023 r.). Nie bez znaczenia dla podaży powierzchni SBU jest także coraz trudniejszy dostęp do ziemi pod magazyny – jest to spowodowane konkurencją ze strony nieruchomości mieszkaniowych – dodaje Paweł Tarkowski.

SBU mogą posiadać również nowoczesną przestrzeń biurową, którą wykorzystuje się do różnych celów, np. do celów szkoleniowych. Wtedy część magazynowa przeznaczona jest do organizowania praktycznych warsztatów, a w biurowej powstają sale konferencyjne. Magazyny typu SBU są także wykorzystywane jako centra danych. Korzystają z nich firmy chcące posiadać swoje serwery w mieście, w którym prowadzą swoją działalność. Pełnią również rolę showroomów. Dzięki temu możliwe staje się stworzenie przestrzeni bezpośredniego kontaktu z klientem.      

W opinii Pawła Tarkowskiego bardzo często firmy na siedzibę swojej firmy wybierają właśnie SBU, stąd bardzo wysoki współczynnik powierzchni biurowej do magazynowej – to często nawet 40%, podczas gdy standardem na rynku big boxów jest ok. 5%. Coraz częściej biura budowane przy magazynach w mieście nie odbiegają jakością od samodzielnych budynków biurowych – jeśli chodzi o wykorzystane materiały oraz rozwiązania architektoniczne. – Miejskie magazyny generują także bardzo duży ruch samochodowy, nie tylko aut ciężarowych, dlatego wprowadzamy rozwiązania automatyzacji wjazdów i wyjazdów, które nie tylko poprawiają komfort użytkowników, ale wpływają pozytywnie na utrzymywanie opłat serwisowych na stałym poziomie. Te i inne rozwiązania, takie jak automatyczna awizacja wspomagana rozbudowanymi systemami CCTV, powodują, że klienci wybierają nasze lokalizacje nie tylko ze względu na wygodę, ale przede wszystkim na stabilne i przewidywalne koszty eksploatacyjne – uzupełnia Paweł Tarkowski.

Oddzielną grupą pozostają firmy decydujące się na czasowy najem i przechowywanie towarów, których gabaryty nie pozwalają na skorzystanie np. z magazynów self-storage.

Zdaniem Anny Głowacz są to najczęściej firmy sprzątające, instytucje kulturalnych czy produkcje filmowe. Zdarza się, że najemcą magazynu SBU może być także firma szkoleniowa. – Magazyny SBU w granicach miast są zazwyczaj doskonale widoczne z dróg głównych, pozwalają na wyeksponowanie logo na fasadzie, posiadają duże strzeżone parkingi dla klientów i pracowników, a przede wszystkim dają możliwość skorzystania ze środków komunikacji miejskiej. W odróżnieniu od typowych magazynów typu multi-tenant, najemcy mogą liczyć na biura o podwyższonym standardzie z udogodnieniami na poziomie tych z A-klasowych budynków biurowych – kończy Anna Głowacz.

W Polsce SBU najszybciej rozwijają się w Warszawie, Łodzi, Wrocławiu, Poznaniu, Krakowie i na Śląsku. Sukces tych miast można przypisać przede wszystkim dobrze rozwiniętej infrastrukturze, dostępowi do komunikacji miejskiej i wykwalifikowanych pracowników.

Adam Broeker, Leasing Manager, Hillwood, podkreśla, że magazyny SBU to na rynku polskim głównie domena dużych miast i aglomeracji, takich jak Warszawa czy Wrocław. Mimo rosnącego popytu, w wielu miejscach nadal brakuje tego rodzaju produktu, a barierą wejścia są wysokie ceny gruntów przekładające się na wyższe czynsze. – Firmy lokalne, nie tylko e-commerce, często szukają małych magazynów, jednak wysokie stawki najmów w centrum miast stanowią znaczącą przeszkodę. Alternatywą mogą się okazać magazyny miejskie w mniejszych miastach oferujące niższe koszty i dostęp do infrastruktury oraz pracowników. Takim przykładem jest park Hillwood Częstochowa-Miasto, który znajduje się w niedużej odległości od Aglomeracji Śląskiej, a oferuje wszelkie udogodnienia związane z lokalizacją w centrum miasta – komunikację miejską, bazę pracowników, dostęp do głównych dróg – wyjaśnia Adam Broeker.

W opinii Jakuba Kurka początkowo SBU były domeną głównie aglomeracji warszawskiej. Na tym rynku do dziś stanowią przeważającą większość obiektów w strefie miejskiej. Z czasem inwestycje z tej kategorii zaczęły się pojawiać również w innych dużych miastach Polski – Trójmieście, Poznaniu, Wrocławiu czy Łodzi. – Kluczowe są rozwinięta infrastruktura drogowa ułatwiająca logistykę ostatniej mili, dobre skomunikowanie z centrum aglomeracji i odległość do klientów końcowych. Wraz z utrzymującym się stabilnym rozwojem e-commerce, optymalizacją łańcuchów dostaw oraz dalszą rywalizacją o klienta obiekty SBU będą nadal rozwijały się w głównych ośrodkach miejskich, ale i mniejsze miejscowości będą coraz częściej pojawiały się na radarze zarówno logistyków, jak i deweloperów – wyjaśnia Jakub Kurek.

Droższy wynajem

W opinii Anny Głowacz zarówno w przypadku magazynów SBU, jak i spekulacyjnych właściciele tych inwestycji zazwyczaj poszukują firm, które pozwolą im zabezpieczyć powierzchnię na dłuższy okres dla utrzymania płynności finansowej. –Niemniej standardem rynkowym pozostają umowy na okres ok. 5 lat, przy czym średnia ta zwiększa się w kierunku 5–7 lat. Właściciele mogą się zdecydować na tzw. short termy, czyli najmy krótsze niż 12 miesięcy, jeżeli nie mogą oni od dłuższego czasu znaleźć najemcy. Z kolei magazyny budowane w formule BTS/BTO to obiekty przygotowywane zgodnie z konkretnymi potrzebami najemcy. W ich przypadku okres najmu może obejmować od kilku do kilkunastu lat, np. 10–15 lat – dodaje Anna Głowacz.

Zgodnie z raportem „At a Glance, IV kwartał 2023 roku, sektor powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce” przygotowanym przez BNP Paribas Real Estate Poland, od początku 2023 r. obserwowany jest wzrost zarówno stawek bazowych, jak i czynszów za powierzchnie przemysłowo-logistyczne. Wyższe opłaty wynikają m.in. ze wzrostu cen paliw i materiałów budowlanych, wyższych kosztów finansowania projektów oraz pogorszenia się nastrojów funduszy inwestycyjnych. Jak wskazują analitycy BNP Paribas Real Estate Poland, relatywnie duża dostępność istniejących powierzchni przemysłowo-logistycznych może spowodować w 2024 roku lekką presję na obowiązujące stawki, co może prowadzić do zatrzymania trendu wzrostowego, a w niektórych przypadkach nawet obniżenia czynszów.

Jakub Kurek wskazuje, że dla obiektów z kategorii SBU, podobnie jak przy innych powierzchniach magazynowych, okres najmu wynosi od 3 do 5 lat. Najemcy wybierający inwestycje SBU wynajmują mniejszą powierzchnię, ale często decydują się zarówno na przestrzeń magazynową, jak i biurową. – Ze względu na wysoki standard oraz lokalizację w obrębie miasta, Small Business Units są droższe w wynajmie niż magazyny podmiejskie. W przypadku warszawskich magazynów mieszczących się w granicach administracyjnych miasta (a zatem w I strefie) w 2023 r. czynsz bazowy wynosił od 6,00 euro do nawet 9,75 euro za metr kwadratowy miesięcznie. W porównaniu z biurami w parkach magazynowych, za te same w obiektach SBU należy zapłacić o ok. 15–20% więcej – dodaje Jakub Kurek.

Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland przygotowujący raport za IV kwartał 2023 r., zwrócili również uwagę na wysoki udział renegocjacji w strukturze umów – stanowiły one 40% wszystkich zawartych transakcji. Zauważalny jest także trend przedłużania się procesów decyzyjnych dotyczących wynajmowanych powierzchni.

Piotr Kreft